尽管旅游地产成为地产界的热点现象，各方面专家和业内人士也对旅游地产的发展前景纷纷看好。但是“维多利亚海湾事件”、“海南传说”等有关旅游地产的负面事件产生的余波，仍让许多消费者心有余悸，让政策制定方大为光火。旅游地产这一新兴产品正逐渐成为继“高尔夫圈地”之后，又一“暗度陈仓”般的借旅游地产之名变相搞房地产开发的“头号嫌疑犯”。

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    “泡沫”之嫌

    行业瞩目的博鳌论坛在风景秀丽的博鳌小镇召开，令海南为之一振。随之而来的旅游热潮也让海南地产似乎看到了一丝春色，这就是以别墅、度假村、酒店为主要物业类型的旅游房地产。由于海南南部沿海风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光度假，因此房地产开发主要以休闲旅游和度假的酒店、度假村类别墅为主，并且其旅游特色直接影响了其地产消费群的构成。由于本土消费能力有限，地产客户尤其是高端客户绝大多数来自岛外。有数据表明，海南的房地产客户当中，超过60％是外地客户。这种特色发挥了海南作为旅游省份的独特优势，应该说，是当前最适合当地实际情况的地产发展模式。但值得注意的是，旅游地产本身存在一些缺点，如果过分倚重旅游房地产，必将对一个地区的地产乃至地区经济的长远发展产生不利影响。

    基于上述分析，旅游房地产虽然能够产生一定的经济效益，但需求注定不会过大。而据资料显示，在海南的物业形态当中，除了普通住宅主要供应本地消费者外，其他物业基本上以岛外客户为主。在2000年开始的新一轮投资热潮当中，旅游房地产依然是开发重点，仅在海口总长17公里的西海线上，在建和拟建的别墅就多达2000多幢。这对于只有1000多万人口且消费能力普遍不高的海南，不能不令人担心有新地产的泡沫产生。虽然人们有理由相信海南不会重蹈覆辙，但供过于求而导致的大面积空置却并不是杞人忧天。

    旅游地产不宜过分受到倚重的另一个原因是，旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。美国“9·11”事件所引发的航空业、旅游业大萧条表明，依附性太强的行业是何等的脆弱。因此，无论是进行旅游地产开发还是投资，都需要小心翼翼。

    “不可否认旅游地产未来发展前景乐观。”中国房地产协会副会长顾云昌说：“旅游地产有没有泡沫不在于发展速度有多快，而在于其供求是否平衡，结构是否合理，价格是否平稳，要从需求来看发展。现在中央经常提固定资产投资过热，这并不等于房地产投资过热，房地产与一般固定资产有区别，房地产投资中82％是建住宅这种最终消费品。世界上的中产阶级财产有三分之二是房地产，所以不能说现在的旅游房地产有泡沫，不过也要预防大泡沫的出现。”

    圈地之嫌

    和前段时间热炒“高尔夫圈地”一样，其实，开发商利用“旅游开发”名义拿地一直是各路资本热衷的手段。

    中国城市规划设计研究院旅游规划研究中心主任周建明认为，全国各地都在着力挖掘旅游资源，利用资源优势打造新经济增长点，正在成为地方政府创造产业机会的王牌。许多地方为了互相竞争，推出五花八门的优惠政策，甚至根本不计成本。特别是地价上的优惠相当普遍，有的地方还实行零地价、负地价。房地产商正是利用地方政府这种心理，圈地频频得手。他向记者透露，有政府背景的开发商依然有计划且迅速地完成了大量的土地储备工作，旅游地产成为一个重要通道。

    以浙江某县为例，投资者办企业所用土地，可减免土地使用权出让金（指地租部分，不含征地时支付给农民、集体的各种补偿和土地税）和租金的政策优惠。其中，房地产开发用地优惠5％－10％；旅游业用地优惠20％－40％（且地价比毗邻市县优惠10％－15％）。在土地出让年限方面，旅游业用地报限为50年，住宅用地为70年。但该县也对旅游业做出了特别倾斜：在国家政策允许范围内从宽掌握，土地使用权出让期最长可达70年。

    投资者在拿到土地时，其使用功能已经规划好，但更改规划及用地属性现象比较常见，补交一定额度的土地出让金即可。由此可见，不论房地产商还是旅游企业，在操作旅游项目时变更做房地产并不难。

    “土地才是地产商们最渴望攫取的财富。”在接受记者采访时，上海亚太旅游网总经理李海平表示，由于房产用地竞争相对激烈，地价较高，众多地产商正好可以较低的代价获得巨量的土地储备。就目前旅游用地来看，距城市或城市中心有一定距离，均非理想的房产用地。不过从长远发展来看，一方面城市的向外扩展，将使此类用地价格上升，并使开发房产成为可能；另一方面，通过开发商开发旅游项目，将生地做成熟地，使开发房地产顺理成章。

    “开发商在混淆视听”

    国家有关部门开展对各类园区用地的整治行动后，旅游地产却呈越演越烈之势。对此，周建明分析认为，单从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰：中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，对旅游地产并没进行特别规定。因此，如何界定是关键问题。而这就给房地产商留出了缺口。

    周建明认为，把旅游作为房地产配套，只是房地产营销的一个重要方向、一个卖点。一位业内人士告诉记者，高尔夫球场、度假村是目前的主业，但不是主要利润源，周围开发出来的别墅住宅才是“真的期望”。他告诉记者，拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，已成为房地产开发升级的突破口。

    目前，旅游地产的概念较宽泛，业内认识也不尽统一。“开发商故意模糊概念，混淆视听。”建设部中国风景名胜区协会副会长刘强，在接受记者采访时表示：“模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子。和开发商抱着同样心理的还有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地收益。”

    旅游地产成整治重点？

    去年，五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督查中屡屡发现：“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象。”国土资源部副司长冷宏志在接受记者采访时如是表示。

    然而，与此相对应的是，旅游地产近期却有越演越烈之势。全国范围内旅游地产都呈井喷之势：这些开发商在北京、上海、大连、福建等地已开工的旅游地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。目前涉足旅游房地产的公司超过百家，这其中既包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括合生地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业。

    所有这些都让人们感觉到，在2003年、2004年“限字决”房地产新政下，旅游地产似乎有走上市场前沿地带的趋势。

    国土资源部曾经下发紧急通知，停止别墅用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控。而18号文与121号文的双降，实际上是要求房地产资金适当收缩，土地供应向市场方向转变。国土资源部土地利用司副司长冷宏志接受采访时表示，“两个源头的控制，引起的最大变化是土地供应方式的巨变。”

    4月底在海南博鳌举办的亚洲论坛上，央行副行长吴晓灵指出，中国经济确实是在某些领域存在投资过热的问题，由于政府采取的是“渐进式”的调控措施，政策实施效果的显现需要一段时间。同一时间，温家宝在北京接受欧洲媒体采访时，再次强调国务院将采取四大举措抑制经济过热，其中一条便是严格土地管理，并研究部署土地市场治理整顿和严格土地管理工作。

    进入5月，国务院派出的八个调查小组已经迅速抵达各主要城市展开系列调研工作。此次“大阅兵”，其中一站就是广州市番禺区。番禺区是华南板块的腹地，是星河湾、奥林匹克花园、华南碧桂园、锦绣香江等大盘名盘云集之地。

    如果说，对房地产开发信贷做出大规模调查是再度收紧开发商银根、从宏观上调控行业经济的前奏，那么中行北京分行所提出的抬高个人第二套商品房信贷门槛的做法，就是因地制宜、以地方政策抑制炒房等投机行为的对策。无独有偶，上海日前也制定了一系列地方政策，同样是针对别墅等高档住宅的信贷市场。

    刘强认为，政府部门首先要解决的问题是为“旅游地产”概念正名。他还表示，目前对于土地规划的容积率只有上限，如果要确实打击旅游地产泡沫，对土地容积率的下限也应该有所规定。对开发商的开发行为，政府应该会进一步出台指导性文件。