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1994年，由建设部、国家统计局与中国建设企业评价中心共同评选出了“首届中国房地产综合效益百强企业”。时隔10年之后的2004年，又由国务院发展研究中心、清华大学、搜房研究院与房地产研究机构共同评选出了新一届的“中国房地产百强企业”。10年过后，首届百强企业中只有12家还继续位于百强行列，淘汰率高达88％，10年内房地产行业的百强企业几乎重新“换脸”，而其中的国有经济成分则从将近100％“败退”到只有40％。
中国房地产ＴＯＰ10研究组以2001－2003年销售额的均值（3．5亿元）为入选企业的门槛值，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩、市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三方面，对全国200家入选的房地产开发企业（集团）的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等五个基础的经济指标，运用因子分析方法和相关数学模型，定量计算入选房地产企业综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。
除第3名位置未变以外，10年前的第1名，10年后排到了今天的第17名；第4名排到了第44名；第16名排到了今天的第92名；第21名排到第95名。国企比例大幅下降
从房地产百强排位变化可以清楚地看出，国有经济成分正逐渐被非国有经济成分（包括民营企业和三资企业）所取代。
首先，非国有企业在房地产百强企业中所占的比重超过了国有企业。该项中国房地产百强企业研究主报告显示，首届房地产百强企业中，几乎100％的都是国有房地产企业，但在新一届的百强企业中，国有房地产企业只占40％，民营企业和三资企业分别占42％和18％。从房地产百强企业的上市情况来看，26％的企业是上市公司或控股上市公司，其中有6家企业在香港证券交易所上市。
其次，非国有企业的综合实力上升迅速。很多非国有企业在1994年的时候还是默默无闻，甚至还没有诞生，但到了2004年，凭借其综合实力不仅进入了房地产百强名单，而且其排名还进入了前十名。比较有代表性的是广东地区的民营房地产企业，如广州恒大、合生创展、广州富力等。广东的民营企业之所以成长比较快，主要是由于该地区的市场化程度比较高，国有房地产企业与非国有房地产企业所处的市场环境基本一致，而非国有房地产企业可以利用其灵活多变的经营机制，在市场竞争中赢得优势。
再次，国有房地产企业的排位下滑速度在加快。以北京的国有房地产企业为例，在首届百强企业中，北京占有13席，但在新一届的百强企业中，13席中的5席仍然保留在百强企业名单之中，其他的企业已经淘汰出局，并且在保留的5席之中，除了天鸿集团的排位保持不变之外，其他企业的排名均出现了较大的下滑，如下表所示：北京城开天鸿集团 北京住总 大成开发 朝阳开发1994年排名 1 3 4 16 212004年排名 17 3 449295产权不清加速国企排名下滑
百强企业的经营业务最大特征是产品生产的专业化和经营收入的多元化。在百强企业中，纯房地产开发业务的企业占45家，以房地产开发为主的企业占55家。除房地产开发活动外，百强企业涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商贸和房地产中介等关联行业；从百强企业多元化经营结构可看出，物业经营、关联施工、建材装饰分别吸引了40％、15％和12％的百强企业，这说明百强企业基于“房地产开发为核心、延伸价值链和产业链”的多元化经营模式已经形成。其中能够敏锐地抓住市场机会，快速决策是成功的关键所在。
风云变幻的市场中，民营企业的快速决策胜出一筹。而由于产权主体不清晰产生的决策缓慢，成为其国企房地产企业排名顺序不断下滑的主要原因。
民营企业是自己的，一切后果都由经营者自己承担。正因如此，民营企业具有高效灵活的经营机制，包括快速的投资决策、经营开发、企业管理、市场研究、经销策划和分配激励机制；而国有企业产权主体不明晰，责任不明确，亏损破产是国家的，任何人都不用承担责任，导致国有企业的出资人派出的董事不管事，重大事项层层审批，议而不决，不仅拉长了整个决策链，而且决策效果很差，丧失了许多市场机会。产权主体不清晰还直接导致对管理者缺少相应的约束与激励措施。企业经营的好坏与管理人的利益没关系，很多管理者抱着不求有功但求无过的心理，工作积极性受到极大抑制。这种体制上的缺陷已成为国有房地产企业发展的制肘。8·31后国企房地产优势不再
土地优势是国有大型房地产开发企业最大的优势。北京城开、天鸿集团等公司，在过去的十几年的时间里，通过土地划拨的方式，获得了数额巨大的廉价土地，确保了其开发规模一直保持在较高的水平。同时，为了加快项目的开发速度，尽快回笼资金，除了自身开发之外，这些掌握大量土地资源的国有企业还通过“土地合作”等方式向其他开发商转让土地。
随着土地政策由无偿划拨逐步向招标、拍卖、挂牌出让方式转变，国有房地产企业的最后一个竞争优势——土地优势已不复存在。如果再想取得新的土地资源，就只能象非国有企业一样参与市场竞争。从当前国有房地产企业的经营状况来看，由于体制、历史负担、经营管理等方面的原因，日常的经营收支就难以平衡，一旦储备的土地开发完之后，还能够拿出几亿甚至几十亿的资金来购置新的土地吗？
相反，在国有房地产企业失去最后土地优势的同时，而一些非国有房地产公司却在全国范围内大规模圈地。如广州富力地产，2002年斥资32亿元，投得中国有史以来公开招标的最大地块——广渠门外东五厂地块。天津顺驰，2003年底在北京大兴黄村卫星城北区1号地600亩的拍卖中拍出9．05亿元的“天价”，使得颇有实力的天鸿集团无奈放弃了和顺驰的“死磕”。仅仅在2003年到2004年的两年时间里，顺驰在中国东北、中原、西南、长三角各地的土地拍卖会上，以极强势的姿态拍得土地近10块，面积300多万平方米，总款额估算下来近70亿。在中国房地产市场上，像顺驰集团一样在全国范围内大规模圈地的民营房地产公司比比皆是。
8．31之前明显的土地优势并没有减缓国有房地产企业排名下滑，8．31大限使所有的企业处于同一个起跑线，市场拉开的是一场无情的淘汰赛，下一个10年，国有房地产企业将面临更加严峻的形势。商报记者杜秀平／文刘佳／制表 Ｊ013 Ｊ089
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