中国《新闻周刊》：地产商与政府的话语权搏弈

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　　本刊记者/陈晓 王晨波

　　中国的房地产行业是政府高度介入的一个行业。从80年代末开始，房地产商和政府也 在相互依赖和相互博弈中不停变化着角色。在政府收紧信贷和土地供应双管齐下的政策下，房地产业的投资热情和房价却步步走高。有学者发表文章警示：谨防房地产业要挟到中国经济。房地产商的声音甚至会左右到政策的制定。

　　“我们一直在争取话语权，政府也在进步着，但并没有实质突破。”华远集团总裁任志强说。

　　地产商话语权的演变

　　房地产行业是政府高度介入的一个行业。从80年代末开始，房地产商和政府也在相互依赖和相互博弈中不停变化着角色。

　　90年代初，北京的地产业从旧城危改开始。1990年，西城区启动了市政府首批危改工程，德宝、甘雨桥、北营房东里等五个小区率先实施危改，拆除危旧房19万平方米，动迁安置居民4698户。如此庞大的工程量，地方政府采取的模式是发展商、政府、个人各出一部分。“这是用发展商的时候，政府对房地产商信赖性较高。”任志强说。

　　1993年后，北京市的房地产业开始大量吸引外资。这一阶段，北京市提出的口号是以房地产商带动城市基础设施，依然要依赖发展商去修桥修路等。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说，“北京市固定资产投资房地产占51%。对当地政府来说，就业是一个非常大的事情。

　　房地产商由于对城市建设的贡献，会有更多说话的机会。但这种话语权视地方政府的强弱有所不同中国人均GDP发展是极不平衡的，存在着10倍以上的差距。“人均GDP6000美元是一种发展方式，500美元是另一种发展方式。”任志强说。如果一个城市的机动财力足以主导它的城市建设的时候，政府通常会表现得比较强势。而在二线或一些小城市中，城市建设需要引入大量的房地产资金，地方政府会听取一些建议甚至给予房地产商更多的优惠政策。

　　1994年，深圳万科物业管理公司首创由业主组成的“业主管理委员会”参与小区管理，从而形成业主自治和专业服务相结合的管理模式，被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法。这是第一次将发展商提供的条例修改后，提交人大，最后变成政府的法律(法规)。

　　房地产商和政府关系变化的第三阶段始自1998年。北京市不主张房地产商带动城市基础设施的方式，基本改由政府投钱建基础设施。政府对房地商的信赖性降低了，地产商的地位开始弱化。

　　地产商的话语权回升似乎从去年开始。潘石屹将之归结为SARS催生了政府透明。“非典让全国上下都在反思，我们能不能有知情权。新一届政府也更强调听取民意。”潘石屹说。发展商的声音开始在行业话题中崛起。

　　最明显的例子就是18号文件的产生。非典过后，121文件和最高法院关于房地产的司法解释横空出世，让以依靠银行资金发展楼盘为主的房地产商措手不及。但随后在任志强为主的房产商力推下，工商联邀请众多房产商齐聚一堂，写出一个报告上报给国务院。随后出台的18号文件认为，房地产业是国民经济的重要产业，且发展是健康的……

　　但力主促成此事的任志强仍认为，这并不表示房产商在与政府的谈判中拥有话语权。

　　最大利益的瓜分者

　　政府通常通过地租与房地产商发生联系。政府在地租利益里分为两部分：一是现金地租；一是实物地租……现金地租通过房地产法中规定的土地出让金实现，实物地租是通过地方法规实现的。如北京市政府规定旧的居民委员会办公场所由政府建，而新的由开发商按一定比例建。虽然居民委员会属于政府职能部门的一个分支，但房地产商不得不执行。“税收，实物地租，现金地租加在一起，每一万元的房价中政府要拿走9000元。80%～90%都被政府拿走了。”任志强说，“过去政府拿的比例比这还多，要交55%的所得税。建设费是18%。企业自留的不足8%。

　　接近1：9的利益分配是不同类型的开发商要共同面对的。但在政府不断变更的游戏规则下，“出身不同”的开发商又有不同的命运和生存之道。

　　我国两次对房地产业的宏观调控都运用了限制土地和信贷两项手段。从2002年7月颁布的11号文件，到2004年3月追发的71号令，都一再重申以土地招标挂牌拍卖的方式取代土地协议出让。

　　大部分有政府背景，获得土地容易的开发商，急于脱手手中囤积的土地，以免在8·31大限后，被迫因无力开发吐出土地，鸡飞蛋打一场空。

　　而对有钱无地的“资本家”来说，这却成了他们获得土地的机会。潘石屹津津乐道的是，两次宏观调控，让他得到两块地。1993年6月，以2.7亿元从任志强手中得到了一块地，成就了他在北京发展房地产事业的基石。而这一轮宏观调控，他再次从任志强手中拿到一块地，成就了他的SOHO。在众多房地产商对宏观调控捶胸顿足时，潘石屹却要感谢宏观调控。“没有它，任总不会与我鸡蛋换粮票，把这么好的一块地给我。”

　　不同类型的房地产商在不同的政策中得益或者受损，但如任志强所说，中国地产业是政府高度介入的产业，地产开发商只能在政府所制定的市场游戏规则下投资、开发、建设、经营。而政府为这个行业所制定的游戏规则，则决定了房地产开发商的好坏。“如果说，房地产开发商是坏孩子，制造了这么多遗留问题，那么一定是政府指使纵容的结果。”任志强这样认为。(实习生来建强对文章亦有贡献)

　　2004年9月13日出版总第196期中国《新闻周刊》稿件