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日前，银监会公布了将实施《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中规定了借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下，并加强了对房地产开发贷款的审查力度。这些信息都表明，今后房地产信贷的口袋将收得更严和更紧了。那么，银监会为什么要这样做?以及其中隐含的有价值的信息是什么?
有一点可以肯定，现在不是讨论中国房地产市场是否存在泡沫，而是如何抑制这一市
场过度繁荣的时候了。我们已经认识到，庞大的银行贷款是支撑中国房地产市场过度发展的起因与根源之一。2002年，当我们面对通缩压力时，更是把人民币名义利率降到了历史低位，低利率政策直接导致了银根的快速放松(如M2增速快速上升)，由此极大地刺激了中国房地产市场的超常需求。这里，有几个数据可以参照，今年1-6月，商业性房地产贷款余额达到了2.1亿万元，同比增长36.1%；今年1-5月，房地产相关贷款达2.5亿万元，17万亿元贷款中，房地产及土地抵押贷款所占比重超过了50%。这些数据足以说明，目前蓬勃发展的中国房地产市场对银行贷款的依赖度在不断提高，由此也暴露了中国房地产金融潜藏着巨大的风险。
当目前物价水平不断上涨(7月份CPI同比增长5.3%)时，负利率、过于充沛的市场资金及房贷的快速增长，这些因素都大大地刺激了中国房地产市场的空前繁荣，导致房地产价格持续快速上升。但是，目前的国内外因素都显示，物价持续上涨的压力倒逼人民币短期利率上升，这预示着短期利率变化对中国房地产市场影响将是巨大的。
那么，人民币利率上升会产生什么影响呢?一方面，短期利率上升，使房地产开发成本上升，并以房地产价格上升的形式将风险转嫁给消费者；另一方面，房地产价格上涨将改变租售比，其实这一迹象已经出现，如果短期利率再上升，将导致住房的贷款成本接近于或高于租金回报率，并有可能提高个人住房信贷的拖欠比率，由此引发银行的房地产金融风险。因此，在预期人民币利率上升的前提下，商业银行意识到必须提前防患房地产金融风险于未然，收紧房地产信贷的口袋也就成了一种不得已的防御性措施。
其实，银监会出台这一规定也表现出了另一种忧患意识，目前繁荣的中国房地产市场是否会发生逆转?也就是说，中国房地产市场泡沫是否会被刺破?如果市场一旦发生这种情况，商业银行的不良资产势必会大量增加，由此将引发银行系统的金融风险。按照笔者的观察，中国房地产市场早已存在着泡沫，只是什么时候引爆而已。目前，全国城镇的房价收入比约为14：1，上海地区约为20：1，而且租售比也在上升。这两个指标都说明，中国房地产市场泡沫已经出现。尽管房地产投资占GDP比重并不是太高，但房地产及土地抵押贷款所占全部贷款比重却非常大，隐藏着巨大的金融风险。目前，国家加强了对土地市场的管理，针对房地产市场的金融政策不断面世，必然会引起房地产及土地价格的波动，从而逼近了引爆房地产市场泡沫的时点。
从目前看，金融政策将可能成为引爆中国房地产市场泡沫的导火线。为什么这么说呢?因为，随着美国进入加息周期，以及央行坚持收紧银根的货币政策，预期将提高人民币短期利率，这两大因素必然会对流入房地产市场的资金造成致命的影响，从而将提前引爆中国房地产市场所潜藏的泡沫风险，除非央行改变了其紧缩银根的货币政策。事实上，尽早主动地引爆中国房地产市场泡沫，反而可以避免房地产泡沫破裂可能引发的金融风险以及其对经济增长的不利影响。
另外，中国房地产市场的过度繁荣是导致其他过热行业过度增长的起因与根源之一，直接或间接地刺激了物价上涨，并成为影响中国经济增长的一个突出的不稳定因素。房地产价格上涨过快成了中国房地产市场过度繁荣的标志之一，老百姓已经不堪高房价之苦了。在转轨经济过程中，中国房地产市场中又充斥了太多的寻租和黑箱操作行为，一个原本是纯粹的经济问题，有可能会转化为一个世人瞩目的社会公平问题。因此，如何抑制中国房地产市场的过度繁荣，也成了下一步宏观调控的重大课题。
从这个角度分析，银监会作出的这一决定，又可以视为国家进一步加大调控房地产市场的一个重要信号，接下来可能还会有更多的组合政策措施将陆续出台，包括调高人民币短期利率。当然，这一宏观调控的效果并不会立竿见影，还有一定的时滞，但我们完全可以预见，主动地引爆中国房地产市场泡沫，以确保中国房地产市场的平稳发展，这将是中国房地产市场未来发展所不得不面临的一个艰难的选择。上海证券报乐嘉春
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