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作者：谭洪安
“我并不认为近期内香港本土大财团会大幅调整其投资策略，再次大举进入内地房地产市场。”在日前广州举行的一个房地产专业研讨会上，中原（中国）专业顾问有限公司研究部高级经理关志康对记者表示。作为一位长期研究跟踪香港及海外资金进入内地城市开发投资进程的专业人士，关的看法似乎与近期包括港资在内的境外资金将借宏观调控之机大
举扩张其内地版图的基本判断多少有些出入。二线公司积极试水外资、红筹加速抢滩
今年4月中旬，首次涉足内地市场的香港信和置业与港股上市公司中海发展(资讯 行情 论坛)旗下的中海地产联手，两天内斥资人民币20亿元接连夺得成都、深圳两块“地王”，一时震动业界。仅仅半个月后，新世界(资讯 行情 论坛)中国在中部重镇武汉宣布于当地增加投资60亿港元，重点是基建及房地产项目。到了7月份，又传出了和黄集团与武汉市政府签订合作协议，投资70亿港元成片改造汉江沿岸旧城区的消息。近日，在广州花都新白云机场(资讯 行情 论坛)附近，胡应湘旗下合和集团占地3000亩的合和新城浮出水面的同时，听说新鸿基地产郭氏兄弟也正在大幅圈地。而刚刚过去的两周内，广州、北京两地政府先后赴港举行大型招商活动，更给香港投资商带去了与奥运及亚运设施配套，总值人民币数千亿元的基建及房地产等项目。
一切似乎都表明，在内地一直磕磕碰碰发展不算顺利的港资地产商，大有借机全面反弹之势。
但关志康仍然认为，尽管港资财团近期在内地一些城市有增加地产投资的迹象，今年市场上真正唱主角的，却是以国际著名投行摩根斯丹利及荷兰ＩＮＧ集团等为首，来自欧美及澳洲等地的海外资本，后者以收购不良资产、组建地产基金及结盟知名房企等一连串令人眼花缭乱的行动，迅速打开内地房地产市场的大门，不仅取代了前几年颇为活跃的新加坡资金成为外资的新势力，也令坚持稳健发展策略的港资地产商面临挑战。
“近期在内地比较抢眼港资地产商有两类，一类是瑞安、信和等公司，严格来说它们属于香港的二线地产商，在竞争异常激烈的香港市场空间受到挤压，所以有意到内地寻找新机会”。有消息披露，瑞安集团日前把旗下三个内地地产项目注入瑞安房地产（瑞安地产），使瑞安地产在内地可建的总楼面面积达710万平方米，土地储备足够未来十年开发，全部发展的总投资将达80亿美元。如此大规模的土地储备，可见瑞安对内地市场的青睐。
他所说的第二类港资企业，是中海、招商等所谓红筹国企，它们以香港为融资平台，同时在内地拥有强大的政府资源，对内地市场和地域文化也较易适应，这使它们能迅速地进行全国扩张。
“至于和黄、新鸿基、恒基等本土顶级地产商，实际上对过去若干年在内地市场遭遇的挫折仍心有余悸，从整体上说将持保守的投资态度。”关补充说。港资大财团以守为攻
根据新鸿基地产年报显示，该公司在广州及珠三角开发中物业总建筑面积不过13万平方米左右，而其投资较为集中的京沪两地，近年主要新增项目，仅有位于上海浦东陆家嘴(资讯 行情 论坛)金融贸易区的综合商业投资。新鸿基地产副主席郭炳联出席广州市政府招商活动时，面对媒体也只是委婉表示“正在物色和研究合适的地块，并有专人负责研究亚运项目及其他方面的发展空间”。
另据香港媒体报道，另一富豪李兆基麾下的恒基地产近期筹集了一笔上百亿港元的银团贷款，当被问及会否用这笔钱在广州等内地城市发展大规模项目时，他也一笑置之。业界有传闻李氏早期在内地的地产投资损失甚多，至今仍有一些项目需要“输血”，一朝被蛇咬，十年怕草绳，对新的投资难免格外谨慎。有一个让港资财团不急于加速进入内地的原因是，今年上半年全球经济稳步复苏，而ＣＥＰＡ等中央政府支持香港的政策发挥作用，香港经济明显改善，楼市逐步回暖，随着楼价上升，地产投资自然出现回流势头。根据关志康的分析，香港地产商习惯于到市中心拿地开发，一来可做中高档产品；二来可做长线持有物业，但京沪穗深等内地发达城市目前公开出让的土地，基本都位于城市外围甚至郊区，只适合开发中低价的住宅出售，而这类产品对成本控制水平不如内地房企的他们来说，确实是吃力不讨好。
“如果在香港开发1000套房子的楼盘所获利润，在内地必须盖10000套房子才能收回来，会给公司的盈利目标造成很大影响，而且内地城市平均楼价通常只有香港的几分之一，同等规模的开发量，反应在账面上的营业额会少很多，对十分注重业绩的上市公司而言，这些都是必须考虑的不利因素。”关说。
此外，不少香港财团近年来增加海外投资及跨行业投资，既获得新的盈利机会，又能分散投资风险，某种程度上也减缓了他们进入内地地产市场的速度。上月下旬李嘉诚旗下的长江基建组成财团斥资200亿港元成功收购英国北部燃气分销网络（ＮＥＧ），就是一个最新的例子。
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