内地掀起第二波香港引资潮

　　作者：谭洪安

　　110个项目招商，总投资额120亿美元——这就是9月2日在香港举行的第8届京港经济研讨洽谈会带给当地投资者的一份看上去极为诱人的“菜单”。

　　2008奥运经济市场推介，是这次为期两天的洽谈会重心所在。几天前的雅典奥运会闭 幕式上，北京市市长王岐山从国际奥委会主席罗格手里接过奥运五环旗那激动人心的一刻，仍在包括香港人在内的全体中国人脑海中萦绕，组织此次赴港招商活动的北京市政府，借助奥运热潮可谓做足了功夫。

　　有意思的是，就在北京方面参会的先头部队抵港之时，近年来规模最大的一次广州赴港招商活动正在香港会展中心开得热火朝天，据说头一天就有50个项目签约，涉及投资额达131亿港元。实际上，一个多月前轻松获得2010年亚运会主办权的广州真正的“杀手锏”，是众多作为亚运会配套的城市基础建设项目，据估算后者总投资额高达人民币2200亿元！

　　此外，近日还有消息称，云南省府城市昆明市制定了一个庞大的新城建设计划，欲在环绕滇池的地区，建造一个“新昆明市”。实施该计划约需总投资2000亿～3000亿元人民币。昆明市政府目前正寻求港资参与新城建设。

　　在内地新一轮宏观调控政策全面实施数月之后，中国一南一北两个经济最发达而又必须启动大量基建项目的中心城市及亟待大发展的边陲城市昆明市，不约而同地瞄准了香港这个海内外资本汇聚的“钱柜”，此事本身就值得关注，对受宏观调控影响资金链紧绷的内地地产业界来说，尤其如此。内地赴港卖地欲疏通新“血脉”

　　与北京在洽谈会上推出的以多条地铁线路、高速公路及文娱体育场馆等为主的“奥运项目大餐”略有不同的是，由于多项亚运配套设施仍在初步规划设计阶段，这次广州带到香港的主要是珠江新城、琶洲和金沙洲等三块市区内的“风水宝地”。

　　据广州市政府在会上提供的资料显示，上述三个区域分别被定位为广州的ＣＢＤ、会展中心板块及大型示范性生态居住区，三者总规划用地面积达23平方公里，而目前政府手中储备的可出让用地建筑面积则接近1200万平方米。

　　有广州业界人士判断，从事前及招商活动期间对以上地块的高调宣传来看，这次市政府就是想去香港卖地的，其背景或与宏观调控政策有关。

　　根据此前公布的2004年全市经营性土地出让计划，广州今年要卖地107公顷，不过据戴德梁行广州公司研究顾问部副董事黎庆文介绍，到目前为止政府公开出让的土地只有寥寥数块，市场上大部分交易个案都是企业之间的二手地转让。“虽然按以往惯例，下半年才是政府卖地高峰期，但不排除政府会根据市场变化调整计划。”近年来一直为广州市政府提供土地发展顾问服务的黎分析说。

　　众所周知，宏观调控措施下达之后，国内不少商业银行对新开工房地产项目贷款基本上不予审批，原有项目的后续贷款审查也很严格，据观察广州已有部分项目出现停工迹象，一些楼盘也推迟了原定的开盘上市时间，由此或可判断，不少发展商资金开始紧缺。

　　黎庆文认为，市政府对本地房企目前的整体资金状况当然心中有数，出让新的开发用地时会持谨慎态度，尽管本地一些快速成长的发展商因手上储地不多而求地若渴，近期广州市场二手用地转让活跃的现象也说明了这一点，“但假如胆子一向很大的本地房企出手拿地，就是为了转头抵押给银行申请贷款，潜在的资金风险和‘烂尾楼’危机，不照样转嫁到银行乃至政府身上？把大片急需发展的土地拿到香港招商吸引外来投资，既不违背宏观调控政策精神，又能合理规避风险，可说是一举两得”。港资心态：想吃怕烫嘴

　　在8月19日发布的长江实业及和记黄埔年中业绩报告中，香港首富李嘉诚表示，“内地宏观调控从长远来讲有利于国家经济健康发展，为未来的持久经济增长提供扎实根基，香港经济也可以从中受惠。”

　　一般认为，这番话大致表达了一直看好内地商机的香港各大财团对宏观调控政策的基本立场，更有市场人士指出，该政策令内地从事基建及房地产业务的企业普遍面临资金紧缺问题，反而给了擅长此类投资的香港财团一个大好机会，京穗两地政府选择此时挟大量相关项目赴港招商，可谓非常精明。

　　但是，与各地政府引进港资参与基建及房地产开发的热情相比，曾在上世纪90年代早期涌入国内投资却吃了不少苦头的港商，对内地市场欠缺明确规范、政策环境反复无常似乎仍有不少忧虑。

　　以香港地产资金最早涉足的内地城市广州为例，除了一直比较活跃的新世界中国以外，和黄、恒基、丽新几大知名财团近年来新项目投资相当保守，而新鸿基、太古、瑞安及新昌营造等据悉均在当地设有长期办事处，但市场上几乎总是悄无声息。

　　对此现象，黎庆文认为，港资地产商多年来在内地城市业务发展看上去不是很顺畅，一方面固然因为他们对各地市场了解始终不够深入，同时作为上市公众公司投资作风谨慎，风险控制较紧，另一方面也与以往地方政府承诺难以兑现、规划朝三暮四有关，招商时非常热情，项目动工后老是扯皮的事情屡见不鲜，很多问题在习惯了此类游戏规则的地方政府官员和内地企业眼中很平常，但港商却往往感到无可奈何。

　　“实际上，香港大地产商对内地城市大片出让、整体开发的土地，比如这次广州带来的三大板块项目都很感兴趣，也有足够的资金实力接手操作”，中原（中国）专业顾问有限公司研究部高级经理关志康表示，“但他们最担心的事情之一就是，在政府出让土地红线范围外的那些土地，政府不去控制或无法控制，或让其他企业得到廉价开发用地，导致不公平竞争，或者随意批建造成污染的工厂甚至垃圾场等等，港商正常的开发收益无法得到保证”。

　　负责研究香港及海外资金投资内地房地产市场事务的关还指出，开发项目的产权是否清晰，也是港商内地投资决策的关注重点，特别是像北京奥运会和广州亚运会的体育场馆这类牵涉到长期经营管理的物业，他们一定会要求政府给出明确的界定。

　　这让人想起据称是李嘉诚说过的一句话：在内地做房地产，哪些事能做，哪些不能做，没有人明确告诉我，人为风险太大，我们肯定要三思而后行。这位在香港一言九鼎的顶级富豪的一番感慨，还是值得眼下对港资抱有热切期望的内地政府和业界人士仔细琢磨的。