预防规划变更有窍门

　　签合同前勿忘索要小区平面图，还应随时查看规划现状

　　据京城某律师事务所统计，该所7、8月份接到的法律咨询中，有一半以上是收房引起的房地产纠纷，而问题多集中在开发商擅自变更规划上。由于规划变更诉讼在证据搜集和业主组织上比其他诉讼要求更高，为此，记者采访了有关律师和业主，为广大在收房时或是入住后遭遇规划变更的业主提供一些经验。

　　据有关媒体报道，9月3日晚，京贸国际公寓一业主开车进入小区时，遭到不明身份者拦截，其轿车多处被人用铁棍袭击。此前，小区三百来位业主集体抵制小区物业将公共绿地辟为收费车位，受害者正是维权小组的代表之一。目前，北苑派出所已介入此案。

　　在此之前，位于朝阳区洼里乡的翠堤春晓社区南面绿地上，三名身穿“绿之子”T恤的业主，用麻绳将自己和大树捆绑在一起，以这种方式抗议开发商把原有绿地改建成商品房。

　　近来，开发商任意更改规划的纠纷频频曝光，上述事件更是引起了社会各界的强烈关注。据北京汉卓律师事务所律师秦兵统计，在7、8月份接到的法律咨询中，有一半以上是收房引起的房地产纠纷，而问题多集中在开发商擅自变更规划上。从以上事实可以看出，小区遭遇规划变更在北京并非个例。

　　一旦发现变更迹象应立即向规委反映

　　据了解，目前业主可以通过北京市规划委员会的网站（）查询到小区规划许可证号，但查不到具体的规划内容。由于业主无法确切得知到底小区的规划是否发生变更，因此，业主只能通过其他途径获悉有关信息。

　　北京汇泽律师事务所主任律师赵大盈建议，业主在收房的时候，一定要对照购房合同中的小区平面图（通常作为合同附件）、楼书和开发商在售楼期间所作的广告，查看规划现状是否和开发商当初的许诺相同。

　　此外，北京市英岛律师事务所律师邓泽敏还向记者强调，一旦发现小区有规划被变更的迹象，业主一定要尽快跟相关部门和开发商交涉。邓泽敏表示，根据他个人的诉讼经验，规划变更很多时候是既成事实，由于法官容易倾向于为既成事实考虑，因此业主越晚采取行动对情况越不利，甚至有可能出现“赢了官司却无法执行”的局面，因此，邓泽敏建议广大业主，一旦发现小区内有规划变更的苗头，一定要立刻向规委反映有关情况，使得开发商无法实施规划变更。

　　保留所有相关证据成立集体诉讼小组

　　“证据是诉讼之王，充足的证据是胜诉的保证，和其他案件不同，由于规划变更涉及到政府部门，因此在搜集证据的时候难度会更大一些，业主对此应该做好充分的心理准备。”邓泽敏向记者强调。

　　邓泽敏告诉记者，规划变更官司最重要的两个证据就是规划变更前后的《建设工程规划许可证》。但根据他的经验，目前基本所有开发商都不会向业主个人出示小区规划，也就是说，业主和代理律师只有上了法庭之后，才能看到这一最重要的证据，这对业主非常不利。

　　为此，北京市汉韬律师事务所主任律师李玲提醒广大业主，要尽可能通过所有合法的途径向开发商搜集证据，例如，有的开发商在沙盘上显示是一栋塔楼一个单元门，后来开发商盖成了两个单元门。如果业主当时看到沙盘时能够用拍照等方法保留证据的话，对后期的诉讼将很有帮助。又如发现房屋质量出现问题，业主先行进行了小修工作，业主就要注意把修缮前的情况拍下来保存，谨防开发商后期不认账，推脱应该承担的费用。

　　某小区一位业主告诉记者，他们的证据来源包括早期业主购房时从开发商处拿到的相关规划材料、购房合同、房产证、和开发商谈判录音、相关图纸、开发商做的广告、楼书、上访各相关部门获取的批文、回函、资料等。甚至施工现场张贴的施工平面图等其他证据也要留心收集。

　　该业主还表示，由于规划变更的证据搜集起来非常困难，而且诉讼费也相对较高，因此最好能采用集体诉讼的形式。邓泽敏还建议，由于集体诉讼人数太多，业主们最好是选出一个核心小组，分别负责收集证据、对外联络等等，形成一个强有力的团体，这样有利于诉讼成功。

　　专题采写/本报记者敖虹

　　集体诉讼前期组织案例

　　编者按：规划变更引发的诉讼，多是集体诉讼，如何组织是很多业主关心的问题。以下是某小区集体诉讼的前期组织程序，以供广大业主参考。

　　1、向相关部门上访期间，成立49人业主筹备会

　　2、交涉未果开始通过网络等多种途径寻找代理律师

　　3、核心小组进行集体筹资，筹集官司和其他工作所需费用

　　4、分析确定共同的诉讼请求，确保诉讼基本条件一致

　　5、业主约定经过商讨的相关事宜，确定参与诉讼人数

　　6、核心小组定期向业主通报筹备情况，公布新的证据

　　7、推选5个诉讼代表，和代理律师谈判后签订代理合同

　　8、代理律师提供诉讼所需的证据目录

　　9、业主根据目录收集相关证据

　　10、律师整理相关证据和材料，写诉讼状

　　11、该小区向法院提起诉讼，该案进入诉讼程序

　　法律索引

　　三项法规调整违法规划变更

　　应进行公示和听证

　　法规名称：《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》关键内容：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。

　　律师点评：该通知是打规划变更官司的重要法规之一，凡是规划变更没有举行听证程序的均能引用此规定。

　　须得购房者书面同意

　　法规名称：《北京市城市房地产转让管理办法》关键内容：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。

　　因规划变更给预购人的权益造成损失的，应给予补偿。

　　律师点评：该办法自去年12月1日起施行，凡在此之后发生的案件都适用。

　　购房者可申请听证

　　法规名称：《行政许可法》关键内容：行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。

　　律师点评：该法从今年7月1日才开始实施。凡在此之后发生的规划变更案件适用该法。