经济适用房物管费市价有望走高

　　业内估计在0.7元/平方米·月左右；一些业主表示，如提高质量，愿意交相应服务费

　　日前，北京市发改委物价处一位负责人向记者透露，正在制订的《北京市物业服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》中，经济适用房实行市场调节已经确定，但是具体的执行还需待制订相关的执行价格标准。该人士称，该政府指导价格会比目前普通商品房物业服务收费政府指导价的基准价（0.90元/平方米·月）略低，但她表示尚不便透露具体数目。

　　包干制还是主要方式

　　假如经济适用房实行市场调节价格，就应该执行目前建设部新下发的《物业服务收费管理办法》中规定的物管收费形式，主要是包干制或酬金制。包干制即物业管理公司将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补。酬金制则是香港现行的一种收费形式，即物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务，并按一定比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬，物业管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足。酬金制是物管收费完全市场化的一种收费方式，目前北京普通商品房小区的物管收费还是以包干制为主。

　　中原华夏物业管理有限公司副总经理高峰认为，从目前的现实情况来看，实行市场调节行为的经济适用房物管收费还是应该采取包干制的方式。

　　服务和收费对等，业主可能接受

　　中国物业管理协会副秘书长董贤钧认为，经济适用房实行市场调节肯定要受到政府指导价的制约，从目前北京普通商品房物管服务收费基准价调为0.9元/平方米·月、最高只能在基准价上上浮10%计算，实行市场调节行为的经济适用房的收费基准价肯定不会超过该价格。深圳长城物业管理股份有限公司北京分公司副总经理吴崛估计，实行市场调节的经济适用房的物管收费应该在0.7元/平方米·月左右。

　　吴崛说，经济适用房目前所执行的收费标准在一定程度上很难维持物管公司的正常开支，有不少公司是在生存线上挣扎。目前其分公司之所以能够进行正常的物管服务，一定程度上得益于开发商提供的部分经营性用房和停车位的收入补贴物业费的不足。

　　董贤钧认为，物管服务和收费实行的等价收费，业主应该能够接受。同时，将来其市场调节价是由业主委员会和物管公司协商制订的，要保证没有乱收费。

　　物管公司担心业主反对，希望政府减税

　　有业内人士认为，经济适用房物管收费实行市场调节是一种必然。董贤钧指出，现在政府对其定价限定在0.52元/平方米·月，在一定程度上限制了物管公司的管理服务质量的提高，尤其是一些硬件设施的投入大打折扣。

　　高峰认为，从目前的实际情况看，人们对物管服务质量要求越来越高，如果靠市场调节，提高服务水平必然增加费用，但很多经济适用房的买主是冲着房价低和物业管理费便宜而来，提高价格必然会遭很多人会反对，而在比商品房物业收费低的前提下提高服务水平，公司就是损失。所以市场化必须要靠政府出力。

　　高峰建议，物管公司一方面要尽量开展有偿服务，以有偿服务的所得补充经济适用房物管费的不足，进而保证其质量。另一方面需要政府给予这些公司的税收一定的优惠政策，如低税率或者减免某些项目的税收。

　　调查

　　业主：平摊后为1.64元/平方米·月

　　目前，北京的经济适用房物业管理收费实行政府指定价为0.52元/平方米·月，比一般的商品房低。

　　记者调查发现，回龙观的物管费用是0.5元/平方米·月，天通苑和刚入住的北京市销售价格最低的经济适用房项目———瑞海新城均为0.52元/平方米·月。

　　此外，董贤钧透露，目前北京的经济适用房的物管费用收缴率已经达到了97%左右。

　　记者统计中发现，大多数的经济适用房物管公司都具有很高的资质和管理水平。比如回龙观的北京天鸿宝地物业管理公司、天通苑的顺天通物业公司都具有一级资质，而瑞海新城则聘请了全国著名的物管公司———万科物管为顾问，为业主提供一站式的高质量物管服务。

　　虽然物管公司按照国家的规定收取经济适用房的物业费，但有不少经济适用房业主向记者反映，与其他费用一块儿折算，目前他们交的费用并不低。天通苑业主陈先生就算了这样一笔账：物管费用0.52元/平方米·月，水泵维护维修费用1.4元/平方米·年，电梯费0.98元/平方米·月，垃圾费2.5元/户·月。他居住的房子是148.25平方米，一年下来，总的物业管理费用是2911.98元，平摊下来为1.64元/平方米·月。

　　天通苑、回龙观等小区多名业主表示，还是比较认可物管公司实行市场调节行为，即使是多化一点钱，只要把小区的物业维护得好，小区业主安全，物业可以增值都行。从长远来看，对业主来说还是有利的。

　　记者观察

　　变相收费最终损害业主利益

　　事实上，经济适用房目前还没有相关具有针对性的物管服务及收费标准。不少物管公司称其所提供的服务标准都是按照普遍商品房的物管服务内容提供，而所收取的物管费用则是执行的政府指定价格。

　　记者在调查中发现，一些经济适用房的物管公司提供的物管服务内容和普通住宅基本相同，但是还是存在一些服务质量等方面的差别。比如保安的数量以及巡逻的次数等细节方面的差别。

　　经济适用房物管收费低，而业主对物管服务的要求却越来越高。物业公司作为一个独立的经济实体，盈利是其最根本目标，在这种情况下，物业公司变相收费也就很难避免，最终损害业主利益。

　　专题采写/本报记者张学冬