将新产品主义进行到底

　　业内人士认为，新产品主义思想已直接或间接地影响了许多开发商的决策过程，最终可能给北京楼市造成深远影响

　　新产品主义活动不仅给了优秀楼盘展示的机会，而且还帮助北京购房者逐渐确立起正确的评价标准。池少伟摄

　　9月7日，新产品主义楼盘评选活动举办了颁奖仪式，前后历时近四个月的新产品主义评选活动终于告一段落。但是，这并不意味着新产品主义运动就此结束。从观念的冲击，到楼市的震荡，再到业内的普遍反思，新产品主义思想步步深入。可以说，新产品主义业已成为北京楼市的新指导思想。

　　诞生恰逢其时

　　回顾：麦当劳式的造房工程曾经充斥整个京城

　　反思：市场应建立起一个正确的产品评价标准

　　经过十余年的积淀，北京房地产业如今已经形成了一个举足轻重的支柱性产业。这个关系着北京市GDP总量相当份额的行业，不仅需要不断地创造财富、贡献税收，解决就业，更重要的是，它还与城市的面貌、文化的传承、居民的基本生存需要密不可分。

　　然而，作为文明古都的北京，房地产的建设与开发面临着的种种困惑可能也大于其他城市。走过十年历程的北京房地产，至今仍然没有脱离旧城改造、大面积成片开发建设的阶段。居民对住宅产品的大量需求，使房地产业至今尚未脱离作为纯粹功能性产品的发展阶段，房地产商像麦当劳一样只要不走样地复制生产出大量性价比合适，可以遮风挡雨、“大庇天下寒士俱欢颜”的住宅产品，便可以轻易地在市场上取得成功。而城市的面貌却在这种麦当劳式的发展中逐渐雷同且毫无文化传承。北京人引以为傲的老北京韵味在新旧城的更替中断裂、消失。

　　为了在市场上叫卖缺乏个性和灵魂的产品，大量的北京开发商把更多的精力从关注产品本身，转移到了所谓的“炒概念”。本质雷同的产品，却被冠以千奇百怪的案名。在北京的房地产市场上，人们可以找到几乎囊括了全世界各种风情的居住地名称，而最终提供的产品，大多数仍是千篇一律，甚至质价不符。

　　十余年过去了，北京房地产业内的有识之士开始对这种现状进行深刻的反思。今典集团企划副总监秦刚告诉记者，刚从南方来到北京的时候，他非常吃惊于北京的房地产市场现状，行业普遍水平较低，高档房品质不高。秦刚认为，新产品主义运动格外地有意义。它不仅给了优秀的楼盘一个展示自己的机会，而且还帮助北京消费者、甚至帮助北京这个城市逐渐确立起什么是好房子的正确观念和评价标准。在记者采访的过程中，遇到持相似看法的还有北京的多位开发商。

　　在这个时机下诞生的新产品主义可谓恰逢其时。它既迎合了行业进步的潮流，又符合消费者的最终利益，因此，当新产品主义火种一旦点燃，其燎原态势便势不可挡。

　　可持续发展是灵魂

　　内涵：提出摒弃概念、关注产品本身的评选视角

　　外延：呼唤整个行业对于产品态度的理性回归

　　正如房地产项目花样百出的案名，北京楼市的各种评选、评奖活动也层出不穷、名目繁多。然而，大部分的此类活动，即使拥有金碧辉煌的包装，也仍然只是在昙花一现之后便迅速黯淡、很快被人们淡忘。究其原因，主要是，这些为了评奖而评奖的活动，缺乏自身的核心思想和灵魂。而新产品主义，则从一开始，便亮出了自己鲜明的立场，推广新产品主义自身独到的价值观念。

　　以客户价值为导向的可持续发展观，可以称得上是新产品主义的魂灵。住宅产品的可持续发展体现在它的长期保值性，其一是生活环境和质量的保值，其二是住宅产品货币价值的保值。可持续发展观首先基于产品本身。根本的建筑质量、建材选用不必多说，产品的户型是否合理并具有一定的灵活性、社区园林景观能否既尽可能满足业主休闲、审美的需要，又节约维护成本，外立面是否能经历北京的风吹日晒和尘土袭击，社区规划和配套的功能分区是否有效并具有一定前瞻性等等，都关系到住宅产品能否经历数十年仍然历久如新，保值耐用。

　　由于市场长期旺盛需求的支撑，品质在北京楼市上一度成为被忽视的要素。地段、概念等却成为部分发展商们关注的全部。但随着人们的物质需求不断升级换代，消费者对产品的理解和判断力正在逐步提高，一些缺陷显著的产品开始被市场抛弃，许多从前的富人区渐渐成为人们竞相逃离的地方，数年前售价还居高不下的产品，已经出现租金急剧下降、空置率明显上升的现象，开始了隐性贬值。

　　大量南派、外资开发商从“得北京门不入”到借机乘虚而入，大举进入北京市场，为北京的房地产开发带来了激烈的竞争，而8·31大限开放的土地市场化配置，更是为房地产业的竞争注入了生机和活力。新产品主义提出的以客户价值为导向的可持续发展观，其实正是呼唤整个行业对于产品要素态度的理性回归。

　　评价体系创京城楼市先河

　　体系：户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面

　　标准：在体系的每个方面都列出了详细而且明确的指标

　　新产品主义之所以获得如此巨大的成功，主要在于其提出了一个全新的产品评价体系。此次新产品主义运动提出的评价体系包括户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面，每个方面之下又列出了明确的指标。比如仅针对规划一个方面，新产品主义就提出了多项明确的指导标准：首先，社区的容积率必须符合或超过国家标准；其次，楼间距符合或超过国家标准；第三，要求功能分明。居住区、商业区、休闲区分明，同时各功能区能够保持一个适中的距离；第四，注重安全性，要能够做到人车分流、公司分区合理，小区设置中不存在视线死角；第五，强调协调性，建筑物、道路、绿地必须协调一致，安排合理，充分体现以人为本的原则，并与周边城市空间保持协调与完整；第六，产品搭配合理：住宅、商业物业体量比例适宜；最后，在容积率方面，一楼的总户数、总层数的数量，居住人群与配套设施之间的使用比例合理。

　　即使最难以量化的可持续发展，新产品主义运动也尝试着提出了可以借鉴的八项标准，要求楼盘在总体上经久耐用不落伍，建筑材质具有环保功能，社区管理设置环保功能（垃圾分类、废气回收等），使用节能设计、节能材料，开发适度、减少污染，满足人的需求和周边环境需求，建筑设计具有一定文化价值，至少二十年不落伍，建筑质量上乘，社区人口结构优秀、纯粹，物业管理水平高，地处城市区域的发展方向，区域有升值潜力。

　　新产品主义理念影响深远

　　结束：评奖历时近四个月，由专家评出71个获奖项目

　　开始：标准体系影响深远，逐渐得到开发商、消费者认可

　　评奖活动告一段落，并不意味着新产品主义运动就此结束。相反，新产品主义思想已经确立了一套完整的评价体系，直接或间接地影响了许多开发商的决策过程，最终可能给北京楼市造成深远影响。

　　珠江绿洲项目策划总监王宇新表示，从上世纪80年代中期，北京就已经在全国率先开始了商品房住宅小区的规划。当时的方庄、望京成为北京最早规划建设的一批小区，顺应北京市场的旺盛需求，这些当时的新商品房住宅小区迅速成为了当时北京的“富人区”。而北京的房地产行业自那时起，迄今已经走过了蓬勃发展的十余年的历程。

　　现在的北京楼市每天都在发生层出不穷的变化，不断涌现出新的概念，可能每天都有开发商提出自己的标准，而想要透过楼市的这些千变万化，看清产品的本质，分出好坏，就必须有一套完整的、良好的评价体系。新产品主义建立的这种标准体系正是起到了这种作用。它的影响决不应该只是停留在一次短暂的活动，而应该体系化，持续化，从而可以成为一个长久的标准体系，对新涌现的产品进行鉴别和评判，最终成为整个行业认可的标准。

　　事实上，新产品主义已经开始扮演了这种角色。据了解，自从新产品主义特刊出刊以来，时常有不少消费者拿着报纸按图索骥地到售楼处寻找他们看好的产品，并且根据新产品主义提出的标准细则，来评判和选择心目中的好房子。

　　新产品主义对于创新理念的扶植也得到了开发商的认同。天鸿房地产开发有限公司营运部负责人祝红毅认为，有进步意义的产品创新在北京楼市之所以并不被大多数开发商重视，原因在于消费者的观念也并未及时转换，创新的产品往往因为领先市场而付出一定的代价，而新产品主义有力地扶植了创新理念，起到了帮助消费者提高分辨能力的作用，因而具有重要的意义和深远的影响。

　　业内建言

　　应体现更多建筑思想文化

　　张宝全：“建筑思想文化已成为必须直面的重大课题”

　　为了全面衡量产品价值，切实引导消费，新产品主义提出了系统完整的评价标准，这一创新之举的影响力很快遍及北京楼市。从而使新产品主义不仅停留在纸面和口头，而是真正成为京城开发商在进行产品开发的时候可以执行和参照的标准，同时也可以作为指导消费者挑选住宅产品的科学参考。

　　虽然此次新产品主义活动获得了巨大的成功，但仍有不少业内人士提出了中肯的意见。

　　今典集团董事长张宝全认为，新产品主义在宣言中、理念上体现了对建筑思想文化、以人为本的人文关怀的重视。

　　但是新产品主义最后的评价体系仍是落到了户型、景观、园林等一些传统的基本元素上。建筑文化只是作为第六大方面“可持续发展”下的一个标准得以体现。

　　张宝全认为，建筑思想文化的传承，已经成为北京楼市发展到现今阶段，必须直面的一个重大课题了。因此他指出，建筑思想文化，和对于人文关怀的重视，应该在新产品主义中得到更多的体现，从而使新产品主义发展成为一个更全面、更完善的指导体系。

　　本版采写/本报记者江玮