项目后期用地“被卡”约320个

　　市国土局尚没有确定已在前期投入者能否有所补偿，开发商急盼细则

　　9月6日，北京市国土资源局发布公告，凡不能继续协议出让的经营性项目用地，原土地使用权人和原项目单位可向该局提出土地由政府收购储备或入市交易等申请。公告一经发出，在业内引起轩然大波。

　　一些开发商呼吁，政府要对二期、三期开发项目给予一定的政策保护。而专家则认为，再出台保护细则有违4号令“一刀切”的精神，北京实施土地公开交易已经晚了两年，已经给开发商留足了时间，无须再保护。

　　9月8日，市国土局土地利用事务中心相关负责人对记者表示，据统计，已备案但不能过关项目有803个，其中，二三期用地数量约占40%左右。记者也对288个过关项目用地进行统计，发现处于二三期开发的项目有60多个。

　　前期投入多，后期用地被卡将“得不偿失”

　　崇文一危改项目称“拿下二期至少3亿元”；顺义某别墅二期配套提前做，二期被卡，对开发商“打击大”看到9月6日市国土局发布的公告，崇文区一位不愿意透露具体项目名称的危改小区开发商忧心忡忡地告诉记者，他手上的项目近百万平方米，由于道路规划把其用地拦腰砍成两部分，这使原先可以在“8·31”土地大限前完成全部协议出让的项目出现了“分水岭”，即一期能“幸运闯关”，继续协议出让手续，而二期近40多万平方米的地则只能通过走招拍挂的路子。该人士说：“要拿到二期地块还要看在公开交易时的竞争，最终这块地落在谁手上，还是个未知数。”

　　这位开发商表示，他本来十分看好这个项目，统一规划、统一开发，打算投入7亿多元做拆迁等工作，但现在被“卡”住了。如果一定要拿下整块地，至少还得准备3亿元才能拿下二期地块，经济压力很大。他希望主管部门给一些保护政策。

　　中国别墅俱乐部秘书长唐全透露，顺义一个占地上千亩的别墅项目也遇到类似的情况。据他介绍，该项目的开发商考虑整体开发的需要，一期先做了配套，还把二期配套也提前一起做（包括道路、市政管线、公建等）。但现在近500亩的二期用地被卡住，只能等招拍挂才能争取拿到地。其开发商称，前期已经投入大量的人力物力，利润点也只重点放在二期，这对他们“打击很大”。

　　前景未卜，开发商呼吁补偿

　　一些项目的公建安排在后期，若产生纠纷责任难分清；此外，开发商利润多押在后期采访时，大部分开发商希望政府部门出台保护政策。截至发稿时，记者从市国土局政策咨询热线中了解到，市国土局还没有出台具体细则。但如果开发商已在某一地块上投入资金，将可按评估结果得到一定补偿，但对分期开发的后期费用在前期已投入的则还没有确定是否补偿。

　　北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克认为，开发商做项目时基本上都统一规划，如果不能继续开发二期、三期，则会打乱原有规划。另外，一些项目的配套公建安排在其后期，这就可能会导致开发商实现不了原先对业主的承诺。“如果出现纠纷，是开发商的责任还是政府的责任？是由开发商来买单还是政府买单？”

　　此外，张卫克认为，开发商升值点基本体现在后期，尤其是一期实施完以后，环境改善了，市政道路修好了，小区配套完善了，升值的价值就渐渐体现出来，做完了一期以后，土地的价格自然会升值。如果开发商在前期开发时已做了大量市政配套的投入，政府部门要给予充分的考虑，给予其延续开发的机会或合理的补偿。

　　地雅投资管理集团有限公司总经理张振东则建议政府出台支持政策。张振东分析说，有的公司为了打响品牌，前期配套投入很大，赢利的希望寄托在后期，如果后期的地拿不下，开发商将面临破产危机。尤其是对于开发危改项目的开发商来说，为了按照规定保证居民在18个月内回迁，基本上都把居民的回迁作为前期开发重点，利润点全部“押”在后期的商品房上。如果商品房地块拿不下，公司的命运更是不堪一击。

　　专题采写/本报记者吴海花

　　第三视角

　　任何口子都不能再开

　　知名地产专家、北京市济源国际投资发展公司总裁杜猛明确反对再出台保护政策。他说，开发商有想开个“小口子”的想法跟4号令相违背。与其他城市相比，北京已给开发商留足了时间，而且遗留项目处理也是政府给开发商的保护。杜猛说：“任何‘口’都不能开，开发商一定要经历这种阵痛期。”

　　对于将可能出现的业主质疑开发商统一规划被打破、承诺的后期配套没兑现等问题，杜猛称：“这是开发商超出其范围向业主承诺。

　　本身还没有拿到这块地，就把没成熟的东西向购房者承诺，其后果应由开发商承担。“

　　记者手记

　　“房地产综合症”包括土地交易腐败、黑箱操作、不履行合同等，“4号令”是一剂良药，旨在让这些不规范的现象得到有效遏制。随即而来的“8·31”土地大限则是一剂猛药，是以前圈地圈钱者的“高压线”。记者为这“高压线”叫好。净化市场正需要这样的“高压线”，千万不要再开口子了。