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黄君 学山
“进不能进，退也无路，我从来没有经历过这样难熬的时刻。”一位商业地产开发商苦笑着描述自己目前的困境。受调控政策影响而陷入困境的开发商远不止他一家，迷茫的人们开始对行业的前途感到悲观：商业地产究竟向何处去？可也有人认为：调控是好事不是坏事，门槛提高了，那些真正有实力、能整合商业资源的开发商将成为最后的赢家。
宏观调控考验房产商
据中国城市商业网点建设管理联合会调查：我国大型商业设施建设近年来存在过热的苗头。仅2003年1月到10月份，全国商业地产竣工面积就有2000万平方米，而在建和已经立项的商业地产多达200家、面积高达3000万平方米。过度投资埋下了引发金融风险和社会风险的隐患，部分城市中心区还存在着商业网点过于集中而引发的恶性竞争和经营错位的情况，甚至出现了环境污染，加重了城市交通压力。
鉴于这一现状，今年3月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。“银根紧缩、政府严查等宏观调控措施，必将引发国内商业地产开发的重新洗牌。”一业内人士称：“在这只有形之手的压力下，对于那些还未获得批准的项目自然是灭顶之灾，而对于已建和在建的项目来说也是一场当务之急的大考，比如资金链的断裂风险可能更大，项目租售的激烈竞争也许更加剧烈。面临这些压力，那些实力不济的开发商很可能就此黯然出局。”
缺陷将引发灭顶之灾
和全国一样，海口的商业地产开发也存在着多处缺陷：一是部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；商业地产要求地产商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来，这样才能取得共赢的结果；但遗憾的是许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市，套用较熟悉的住宅开发模式，因而带来了巨大的投资前期风险。二是大多数地产商都抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发———出售———再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成商业地产完善的规划。三是过分依赖银行贷款，由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，多是靠银行基金支撑运作，现在银行贷款控制了，资金链条出现了问题，肯定会对项目带来巨大影响。“商业地产是一个考验开发商资金实力和经营能力的产业，国内商业地产最难控制的也是这两方面的风险”，因此有关人士认为，“上述问题一旦集中爆发，带给开发商的将是灭顶之灾。
谁将成为最后的赢家
拿地困难了，贷款受到限制了，等于提高了行业准入的门槛，这意味着相对减少了竞争对手，对于有实力的商业地产开发商来说，无异于有了更多的发展空间和商机。要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合非常重要，地产商借助商家的品牌效应，能有效地提高商业网点销售，而零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等商家的加盟，则是目前商业地产的一大卖点。谁能把握这个方向，谁就能成为这次宏观调控的最大赢家。
《市场报》 (2004年09月07日 第十五版)
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