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如果说销售是北京高档商品房最头疼的问题的话，那么对别墅而言，今年上半年北京别墅开发商则是“在钢丝上跳舞”。经济参考报记者注意到，2004年的上半年大多数别墅开发商的日子过得异常艰辛，有的项目甚至两三个月才卖出一两套。业内人士分析，虽然上海别墅供应量比北京大，但空置量比北京小得多。北京近一半左右的空置率将使今年下半年的别墅市场面临巨大的市场风险。
搜房报告：北京别墅大幅缩水
据搜房研究院近日发布的统计显示，今年上半年北京的别墅供应量较去年同期有明显减少，一个重要原因是开发商处于观望状态，一再推迟了开盘时间。据悉，今年上半年北京别墅市场开盘项目12个，总建筑面积约51万平方米，其中独栋别墅550套左右，联排及双拼别墅1200套左右。而去年同期，北京别墅市场的新增面积为140万平方米，大约是今年上半年的3倍。
业内人士分析，由于别墅类土地供应被叫停，前期以别墅立项并已经拿到地块进行观望的开发商纷纷开始了别墅项目开发的前期准备工作，预计未来两年内，北京别墅市场的供应量将会持续放大，别墅的开发热潮仍将持续。去年年初，国土资源部发布出台45号文件“停止别墅用地供应”，6月央行颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今年4月国务院办公厅发文加强土地市场治理整顿的力度，这一系列政策的出台都对已经面市和取得开发资格的别墅项目是“利好”消息。截至2004年上半年，北京别墅项目达到176个，总建筑面积1900万平方米，供应量4万多套，规划套数2万套左右，预计在3-5年内逐步供应市场。
搜房研究院总经理黄瑜在接受本报记者采访时表示，目前许多拿不到新的别墅用地的开发商，可能会把目光投向市场上的那些定位差且积压的别墅项目，通过整合资源，大手笔投资改善交通、配套，而使这部分市场存量盘活。另外，随着一部分项目获得销售许可证，以及部分持观望态度的项目入市，下半年别墅供应量将会放大。从市场需求看，独栋别墅有进一步下跌趋势，联排、叠拼等形式别墅价格有望微升，而分布在城乡结合部的经济型Townhouse有较好的区位优势。
市场调查：有一半面临销售困难
别墅容易造成不良资产。据本报记者了解，目前已售别墅项目中，空置率竟达到近一半左右。
某位于马坡别墅区边缘地带的别墅项目，开盘一年多以来，188套别墅尚未卖出一半；同样，还有一个位于马坡别墅区的别墅项目，推出两年多了，销售不足半数，开发商不得不为其改头换面，重新包装上市。
根据北京中原提供的数据，北京市别墅存量中50%以上是高端产品，但从市场具体表现上看，却是低总价、小户型的经济型别墅更受欢迎。有资料显示，价格在80万到200万元的经济型别墅最受市场欢迎，其中，别墅售价在5000元/平方米以下的达到45%，而5000至10000元/平方米的仅占20%，10000元/平方米以上的比例维持不变。户型偏大、总价偏高的别墅卖得不是太好。
据中国改革基金会公共政策研究所副所长夏业良分析，虽然目前房地产金融风险尚不明显，但已显露出一些迹象。如果现在不尽快遏制的话，很可能出现像日本、东南亚一些国家曾发生过的金融泡沫。因此属于奢侈类及投资性消费的别墅贷款，更容易被列为严控对象。
伟业房地产投资顾问有限公司总经理杨泓向本报记者强调，上海别墅的供应量比北京大，但空置量比北京小。今年下半年北京的别墅市场压力仍然很大。而目前，北京部分开发商觉得因为别墅用地停批之后自己手上的土地、产品奇货可居，忽视了产品品质的提升，这种错误的估计将面临巨大的市场风险。
专家：中式别墅引发新商机
从1992年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场整整走过了11个年头。产品理念和市场选择都发生了很大的变化。
据北京中原统计数据显示，上半年北京别墅市场共推出新盘17个。从开盘的项目所属区域上看，上半年推出的别墅基本上还是分布在传统的别墅豪宅密集区域。朝阳、昌平仍然是别墅市场最热的区域，该区域内的温榆河流域是北京别墅豪宅项目较为集中的区域之一。据业内人士分析，自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从今年的情况看，这一趋势还将继续下去。
中国别墅协会会长助理郑国臣博士告诉本报记者，做别墅必须非常专业，这与高密度的住宅完全是两回事，购房者对别墅有很大的选择余地，竞争是很激烈的。目前北京别墅市场上，北美风格几乎占到八成以上，此外就是欧洲风格了，至于中国特色的别墅项目基本没有。而别墅，原本应该是个性鲜明、能彰显居住者身份特点的住宅产品。因此，有专家认为，北京的别墅严重缺乏特性，尤其是民族特性。
郑国臣认为，别墅是住宅的终极产品。随着别墅市场消费群体的扩大和异化，越来越多的本土消费者加入到这个市场，别墅的开发商应该注重产品本身的文化特色、民族特色和传统特色。
据一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，40%的人喜爱北美的风格，21%的人喜爱中式风格，19%的人喜爱法式风格。这说明，目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能满足消费者的多样化需求，尤其是还有21%的人喜爱中式风格，这部分市场目前还是空白。
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