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一部以商业银行如何有效管控房地产贷款为规范重点，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序，有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，近日由中国银监会正式发布。该指引在帮助监管部门形成房地产贷款风险管理大纲的同时，可望管控一段时间以来业内广泛担忧的商业银行房地产贷款中所蕴藏的极大风险，成为防范该领域风险发生的一场及时雨。
最近几年，我国的房地产金融业务快速发展，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。从1998年到2002年，全部商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；从1997年到2002年个人住房贷款余额年均增长113%。并且，从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。
毫无疑问，商业银行是房地产业的主要融资渠道。统计还显示，2002年商业银行房地产开发贷款和个人贷款余额之和达到了16038亿元，再加上其他的融资方式，房地产企业从银行直接和间接融资的比例将近80%。
除银行贷款外，我国房地产业的融资方式还有股票、债券、信托、基金等途径，但份额相对较小。以2002年为例，当年房地产上市公司筹资总额仅为3.32亿元，占全部房地产企业资金来源不足0.5%；投向房地产业的信托资金共24亿元，房地产企业债券余额仅2亿元。
面对如此现状，早有金融人士一针见血地指出，主要依赖银行机构贷款而进行的房地产开发也面临着极大的风险，一旦市场发生逆转，将致使银行机构的不良资产大量增长。而在随时可能降临的风险面前，目前国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的手段和能力却明显不足。
金融人士分析说，商业银行在经营房地产贷款时将面临多种风险，既有利率、通货膨胀和流动性风险，又有土地储备贷款中的体制风险、法律风险和营运风险；既有个人住房贷款中的信用风险和抵押风险，又有房地产开发商的财务风险。此外，一些商业银行还面临欺诈风险和道德风险，房地产贷款经营可谓举步维艰。
正因如此，银监会此次发布的指引才显得如此及时和重要。该指引根据土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的不同特点，分别规定了风险管理措施，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择。对于商业银行而言，该指引同时犹如一剂清醒剂，促使其在相关业务中克服盲目冒进情绪，始终将风险二字铭刻于心。
金融人士同时建言，鉴于房地产贷款中所几乎无处不在的风险，建立市场风险分担机制，开展有益的金融创新，势在必行。这之中，推行住房贷款证券化、住房贷款保险以及住房贷款担保机制的建立，将是一种积极而现实可行的选择。上海证券报薛莉
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