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张国正
开发投资领域成效初见
上半年上海经营性土地供给为零。土地宏观调控政策对今年上半年上海的土地供应的影响体现在：2003年的9个土地出让公告共推出184幅地块，总出让面积达到1449万平方米。
而从2003年末至今，上海土地公开招投标处于基本停滞状态。2004年上半年所出让的大部分土地均用于中低价房和重大工程配套商品房建设项目，而且下半年农转非用地审批也将暂时停批。
上半年上海房地产投资额继续保持增长。上海2003年房地产投资额超过900亿元，同比增长20.34％。2004年上半年，总投资额为502亿元，较2003上半年增长20.4％，继续保持较快发展速度，但涨幅并没有大幅提高，基本持平。
上半年上海房地产市场供应减少。2004年1至6月，竣工面积718万平方米，销售面积877万平方米，需求超过供应159万平方米。另据上海市房地资源管理局的统计数据显示，批准预售面积为968万平方米，同比下降了25%。据戴德梁行市场人员的实际研究，上半年的新盘供应明显减少。诸多政策因素以及动拆迁的成本提高使得许多开发商看不清市场走向，只有推迟项目开盘以观望政府的意图和市场走势，从而导致目前供应量同比下降较多。
上半年上海房地产价格稳步增长，涨幅渐缓。用上海房地产今年6月份的房价与去年年底的房价相比仅上涨了7.8%（房地产交易中心公布的数据）。按这个速度，到年底将达15%左右，与去年的25%相比，涨幅降低了。
已有宏观政策的影响
上海今年下半年供应将大量放盘，呈现供略大于需的局面。据戴德梁行预测今年下半年上海商品房的需求总量约1300万平方米。而下半年可供上市面积将达2000万平方米，供应充足。即使有一部分被今年上半年多余的需求消化，还是会呈现供略大于需的局面。这是因为宏观政策导致今年上半年很多开发商持观望态度，当察觉市场越来越平稳时，会集中在今年下半年供应楼盘上市。
上海今年下半年房地产总体价格涨幅将逐步回落。由于政府的宏观调控，再加上供求关系的影响和供应结构的变化，以及上海未来1到2年中心城区供应趋紧，将导致上海房地产总体价格仍趋上涨，但房价上涨过快的趋势将得到有效控制，全年增幅同比会有所下降。
政策的历史遗留问题将考验上海市政府。8月31日后禁止土地协议出让，以及上海的土地储备政策等，在实施上会有不小的难度，势必会有一些遗留问题需要上海市政府去解决，而这些问题的解决力度和效果将对后市的房地产发展以及政策的进一步实施产生影响。
长期来看，房地产发展将呈持续发展的态势，不可能出现崩盘现象。宏观调控的目的是为了平抑前两年房地产发展过猛的态势，保持房地产长期持续的发展。这是由于房地产业是中国经济的支柱产业，对国民经济影响特别重大。长远来看，随着土地市场的日趋规范、金融风险防范意识的增强、投资与消费行为的日趋理性，房地产业将越来越走向成熟和健康。
可能出台的政策的影响
物业税。如今征收物业税已经成为房地产业最热门的话题。而有消息显示，上海征收物业税的政策已在酝酿中。据戴德梁行测算，如果上海市政府能将这部分一次性财政收益全部转换成物业税，那么开发总成本有可能下降12%左右。但对房价不会有很大的影响。由于开发商与消费者处于信息不对等的状态，开征物业税后，购房者无从知晓开发商的开发成本到底降了多少，也不可能在市场上找到质量一模一样的参照物来确定房价是不是真的降了。因此，就算开征物业税能令房地产开发总成本下降12%，也很有可能由开发商与购房者共同分享这部分利益空间。
加息。关于中国加息的激烈争论，重点似乎已经从“需要不需要加息”转向“什么时候加息”。但是戴德梁行认为如果在短期内大幅加息会给目前健康发展的房地产市场带来阵痛，特别是如果对利率风险未能提前有所认识，则无论是消费者、开发商和银行，都可能遭受比较大的损失，影响整个房地产市场的发展。所以戴德梁行认为在加息的幅度以及时机上有待进一步深入探讨。
（作者为戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司总经理）
《国际金融报》 (2004年09月06日 第十四版)
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