任志强的豪宅实验_滚动新闻_财经纵横

任志强的豪宅实验

http://finance.sina.com.cn 2004年09月05日 18:18 经济观察报

　　本报记者丁凯北京报道

　　“北京公馆将来的价格绝对不会低于贡院六号。” 北京市首旅华远房地产开发有限公司董事总经理徐培建说道。

　　8月25日，徐培建和北京市华远集团总裁任志强先后向记者证实，该集团正在北京燕

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莎商圈运作一公寓型顶级豪宅项目——北京公馆。该项目由首旅华远主持开发，华远集团持有首旅华远40%的股份。

　　“我们不想跟贡院六号比，在六七年前它是高档的，现在我们运作的一系列项目比如北京公馆，已经在高科技含量上远远超越了贡院六号。”任志强表示，“这是华远集团在豪宅市场上的一次试验和开端。”

　　北京公馆计划于9月下旬开盘，此时，中国房地产市场正处于行之有年的控制高档住宅比例、限制高档住宅消费的政策声浪中，具有21年历史的华远集团的开发经验虽荫及几乎各种档次的房地产产品，却从未涉足豪宅领域，而将被“远远超越”的贡院六号单价已经达到40000元人民币以上，它在相当长的时间里是全国房地产业界心目中北京豪宅的代言人。“试验”如何进行？

　　豪宅何以成立

　　北京公馆位于朝阳区新源南路与新源街路口西北角，京城大厦、昆仑饭店、燕莎购物中心环绕之中。2002年，华远集团通过收购北京千禧房地产开发公司获得该地块，2003年初，首旅华远控股北京千禧房地产开发公司。2002年末，首旅华远开始运作的“千禧新源项目”，就是后来的北京公馆。

　　最初，开发商试图打造普通的高档公寓项目，“但是后来，意识到未来北京将有大量均价在14000-15000元人民币／平方米的同类项目出现，为了避免陷入无序竞争的状态，我们修改了当初的方案。”

　　促成这种转变的另外一个原因是，华远集团总裁任志强始终认为北京没有真正的高档公寓，甚至没有真正可供“消费”的豪宅市场，而实际显现的需求力量早已存在。

　　在任志强看来，人们攒钱买房，而后控制生活开支偿还按揭的行为并不是住房消费。“住房消费应该像刷卡一样简单，购买的住宅与满足基本居住需求无关，偿还按揭之后生活质量不受影响。”豪宅需要的是消费，而如此艰辛的买房经历无法催生豪宅市场。

　　香港半山是与日本东京湾、纽约第五大道齐名的豪宅所在，这里名商巨贾云集，也住着一位华润的老总，但是这位老总对于公司安排的豪宅却有些不情愿：公司的专车要用于开会接送，由于住户均以私车代步，出租车也不在这里揽生意，购物不便，请数名佣人打理日常生活开支过高……任志强认为，我们的高档住宅距离“消费”相去甚远，只有达到那种地步，才能认为房子以及房子产生的生活方式是住房购买者身份和地位的一个重要组成部分。“对于真正的住房消费，开发商应该给予引导。过去很多境外人士愿意以每月5000-6000美元租房，但是找不到理想的项目，我们这个项目就能提供这样的一种选择。”

　　在此之前，人们提及北京豪宅所能联想到的有限项目中必然包括贡院六号以及和乔丽晶二期东方之子。前者极尽奢华，金箔铺墙、整张马驹皮的茶几、方凳，处长安街的显赫地段，举国知名却销售冷清，据传最终为中信旗下一企业整体买作上市打包资产；而要价3100美元的东方之子则安静地挑选着客户，不事张扬地卖光了大山子这一偏僻角落的77套房子。二者套路相悖，命运也大相径庭，豪宅的命运如此难以揣测，而华远此前从未触及豪宅项目，经验何来？打造北京顶级豪宅的雄心是否只是一厢情愿？

　　竞争力何在

　　和乔丽晶的二期——东方之子最初的卖点之一是每户不小于300平米。北京公馆60000平方米的建筑面积被分配给80套住宅，其中还不乏少数超大户型。徐培建透露，实际上，东方之子在运作初期为适应投资租赁需求，设计了大量的小户型，后期坚定走豪宅路线之后，又将不少小户型合二为一，满足豪宅的“消费”需求。任志强认为贡院六号的销售掣肘在于小户型的设置，“天通苑200多平米的大房子已经超越了满足基本居住需求的层次，因此再便宜也是消费。”而小户型因多为满足基本居住需求，即使价格再昂贵也非消费，与豪宅无缘。

　　仅把户型做大，显然难当豪宅之名。一些人宁愿花费每月10000美元的租金住在万国公寓，也不愿意买房子，根本原因在于没有让他们感到满意的服务。据徐培建透露，服务和管理也是已经表示出明确购买意向的30多位意向客户关心的焦点。

　　“我们不会聘请仲量联行、戴德梁行或者世邦魏理仕等国际品牌物业代理。”徐培建表示，“因为他们无法实现我们需要的一对一的服务和管理，无法实现部分业主对服务方面甚至有些过分的苛求。”“英国式管家仅仅是一对一服务中的一小部分。”徐培建表示，首旅华远试图在北京公馆实现原汁原味的英国式管理和服务，并已经与相关的英国企业和机构达成合作意向，甚至细化到价格的商谈。“比如，在英超联赛举行时，我们可以满足安排业主在切尔西的主场vip包房中观看比赛的要求。”徐培建说道。

　　历史上有过数个打技术牌而出名的项目，北京公馆也在继续打。张在东让人们熟知“告别空调暖气时代”之后，成功地卖掉了房子，却在其后引来了建筑师的质疑：“80岁的老人和20岁的小伙子，供给同样的新风，这其实是不人性化的。”MOMA随后继续采用先进技术，在温度、空气质量上做文章，而据徐培建透露，为MOMA引进宣传概念的台湾达观公司北京负责人盛先生，在看过北京公馆的技术系统后也表示：“MOMA和北京公馆不是一个档次的项目。”

　　徐培建表示，北京公馆外立面为“双层呼吸式玻璃幕墙”，是采暖制冷以及换气系统的重要组成部分，而采取这一系统的目的在于节约能源的同时降低住宅使用成本。呼吸式玻璃幕墙的作用在于利用温室效应和空气对流，保证建筑的冬暖夏凉。玻璃幕墙以两层为一单元，上下均有可开启的百叶，双层幕墙中间还装有活动式遮阳设施。徐培建介绍，公寓的采暖和制冷采用可以循环利用的低下水源热能，水源热泵技术与双层玻璃幕墙，节能水平高达50%。

　　在自信的任志强和徐培建看来，北京公馆面临的惟一不利因素就是银行对于高档项目按揭的政策限制。任志强透露，对此，华远集团可能会选择通过境外金融机构来解决，目前已经有东亚、汇丰和永亨三家银行对北京公馆的按揭贷款项目表示出兴趣并与华远接触。此外，任志强坦陈：“北京公馆缺少的是自然资源，但是二期设计中会与一期形成一个较大面积的围合绿化庭院。”

　　出于对市场消费能力的考虑，北京公馆也有意降低了房屋套数。“我们只做80套”，任志强表示，“在北京公馆之后，我们会陆续有一系列顶级高档公寓产品投入市场。”