土地增值税追缴令下成都众开发商旧账缠身_滚动新闻_财经纵横

土地增值税追缴令下成都众开发商旧账缠身

http://finance.sina.com.cn 2004年09月03日 19:40 中国经营报

　　作者：郝远超党鹏

　　成都房地产开发商的神经又绷紧了。

　　8月5日，国家税务总局发出《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》，要求重视和加强土地增值税的征收工作。此前的4月17日，四川省地税局曾下

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发《四川省地方税务局关于进一步加强房地产开发及土地转让财产行为税管理的意见》。根据这份文件的要求，成都不少开发商将补缴自1994年以来10年的土地增值税。

　　“8·31大限”已过，增加了拿地成本的开发商，现在看来还要还旧账。争议

　　“征收土地增值税是从1994年开始的，当时是为了抑制海南、北海土地炒卖过热的现象”，成都市房地产开发企业协会（简称“市房协”）发展研究部主任孙宏志说，“在1994年、1995年时，成都市就此问题讨论过一次，但政府出于对房地产业和房改的支持，后来就没有征。加上政策本身不稳定，在中途扩大过一次土地增值税免征范围，随后又将优惠政策延期”。

　　但从今年4月以来，按照四川省地税局的要求，成都各区地税部门开始加强土地增值税征收力度。开发商对此反响强烈，并多次在相关政府主管部门和市房协的组织下，同税务部门进行座谈商议，双方就征税时机、征税标准和征收方式展开了激烈的辩论。

　　在7月7日的一次座谈会上，成都中房公司的一位负责人认为，在土地拍卖时，开发商已经缴纳了相关税款，而一级市场的拍卖是以政府为主体，不应让开发商缴此税款。再说，在开发过程中，开发商只是对产品进行组合，其中的相关产品已缴纳过增值税。因此，可以说不存在土地增值税，至少不是纯粹的土地增值税。“此外，开发商已有房产税，再缴土地增值税就很难了”。

　　“土地增值税是个老税种，并不是现在才开始征收的，所以不存在时机问题，只能说原来收得不好”。成都市地税局行为财产处处长赵宏这样认为。

　　同时，赵宏分析，增值税是对土地转让的增值额进行收取，主要为了规范市场，调节土地级差出台的这个政策。“增值多的多征，少的少征，对开发商的影响应该不会很大”。

　　但开发商普遍认为这笔支出令他们难以承受。

　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。土地增值税实行四级超率累进税率。其中，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。按此计算，如果一个公司的一个房地产项目销售金额是1亿元，总成本是8000万，利润是2000万，其收入未超过扣除项目金额的50％，土地增值税就是2000×30％×33％所得税　＝198万元。如果这家公司在过去开发的项目很多，或者单个项目很大，这将是一个很大的数目。密谋

　　由于建造普通住宅，可以免征土地增值税。因此，税务部门把普通住宅的认定标准定为套房面积不超过125平方米，遭到了开发商的普遍质疑。

　　据市房协的一位人士透露，对于普通住宅的认定成都一直没有明确的标准，这次税务部门把标准定为125平方米，依据的是四川省委办公厅199658号文件，但8年前的标准很难适用于今天。

　　此外，开发商认为追缴1994年1月1日之后结算的所有开发项目的土地增值税，这种追老账的做法让一切都得重来。

　　他们提出，如果要补缴土地增值税，将涉及到十年来企业已缴所得税的重新核算和退补处理问题；补缴涉及企业调账、企业已分红利润的处理，在股份制公司和上市公司尤为突出；对于已改制企业，补缴将涉及到相关税款的补缴主体问题；已转行、更名、注销的企业该如何补缴土地增值税等一系列复杂问题。

　　但“追缴令”就在眼前，以往是竞争关系的各家开发商也不得不“团结”起来。7月底，成都10余家房地产企业的负责人就曾秘密在锦江宾馆碰头，共商对策。

　　据一位与会者反映，当天也有中海、万科这样的大房产商参加，但与其他成都本土企业主要负责人出场相反，他们派出参会的人员职务较低。这表明，追缴土地增值税受到冲击最大的是成都的本土开发商。

　　在几次“碰头会”上，开发商提出几条建议。首先，就是暂缓征收土地增值税，如果实在难以缓征，则建议不补缴；其次，调整土地增值税免征对象和免征条件，如将免征条款中的“不超过125平方米的普通住宅”除掉，扩展为所有增值额未超过扣除项目金额20％的开发项目。

　　开发商之间达成共识后，开始在政府部门间积极斡旋。

　　据记者了解，调整普通住宅认定标准的报告，已由市房协递交到四川省建设厅。至于开发商的其他建议将在市长办公会上作出决定，并且这些建议被通过的可能性很大。影响

　　在四川省地税局的通知中，提出对土地增值税进行“预征”，即“先预缴、后清算”的征管办法。预征比例由各地在1％～2．5％范围内酌情确定，按纳税人在该项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。

　　孙宏志认为，房地产项目周期较长，一般要两年左右才能完成一个中小规模的项目，绝大多数项目利润率都低于20％，这本就属于免征对象。现在强制预征，预缴税款将占用企业本已非常有限的流动资金，在目前银行对房地产贷款紧缩的情况下，会进一步加剧房地产企业资金紧张的状况。

　　“征收土地增值税的初衷是防范房地产泡沫和金融风险，而不是房地产业发展本身。对开发商来说，这是笔突然增加的支出，资金一直吃紧的开发商很可能把费用转嫁到消费者身上。这对平抑已经明显上涨的成都房价是不利的”。孙宏志说。