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来自“商铺”的第一桶金
1975年，黄爱国凭着干苦力学得的一技之长，进了温州市运动鞋厂担任基建科科长，在工作中，黄爱国学到了很多的专业知识。
1986年，黄爱国毅然从温州市运动鞋厂辞职，以48万元的年租金租下温州杏花楼1-6层
店面，共4000余平方米。因为是空房，就容易对结构做合理的技术处理，考虑到一层商业用房的高含金量和成熟的市场需求，黄爱国将1楼改建成服装市场，2-5楼定位成客房，6楼作办公用，边上的裙房改建成桑拿房，黄爱国和他的合伙人在装修上就花去30多万元。由于资金受限制，黄爱国和兄弟们只能与房东签订了5年的租赁合同。果然，重新布局后的建筑由于格局合理，生意逐渐红火起来，由此带来的结果是营业利润丰厚：年均纯收益70万元，他的年投资回报率达到了90%。
5年后，房屋的产权人首先想到的当然是提租，一下子提出要将房租提高到80多万元/年。黄爱国感觉酸酸的，他第一次尝到没有房屋产权的尴尬。不过，好在黄爱国悟出了一番道理，商业用房租赁期间约定的不可更改性和租赁期后市场的不可确定性，是制约租客经营利润率进一步提升的隐性障碍；经营产品，有赚有赔，即使赚了，也只能是短期的，过了租赁期，市场的变动性可就大多了，房东与租客的利益很难平衡，而这时，从某种意义上来说，租客就赔了。
转战南北聚经验
黄爱国原始积累的资金来自于另外一笔投资收益，那就是买售家产的利润回报。黄爱国在积累技术资本的过程中已开始对今后的不动产理财有所考虑了，当时温州的市场经济背景是这样的，温州人是中国人中经济意识最早觉醒的群体之一，早在上世纪70年代就有一批温州小老板出现在全国各地，并且赚了大把大把的钞票。工作才两年的黄爱国深深知道当老板需要本钱，就凭温州市运动鞋厂的几块工资就去闯荡做生意，那还差远了。1978年，黄爱国花了4000元人民币从二弟那里买下二分之一的临街房屋所有权，真正意义上拥有了自己的“商铺”，有了自己的产业，黄爱国内心就踏实多了。
由于温州经济的飞速发展，不少温州人开始将手中剩余的钱投向房产，房产投资开始热了。1988年，黄爱国瞅准时机，将全产权的三层楼街面房屋出售了，以10.8万元成交，10年涨了13.5倍，黄爱国搬进单位分的70平方米新房，并花去1万元买下产权。1991年，黄爱国以3万元购入一套百里奚路50平方米旧房，花去5万元继续改建，盖了面积为160平方米的4层楼房，这时，图纸的货币价值也就体现出来了。同时，黄爱国将单位的房子出售，并以8万元成交，收益显而易见。
在经营商铺和买卖房子的过程中，黄爱国终于完成了原始的资本积累，也具备了经营大规模商铺的条件，更是深谙了房东与经营者不同的赚钱门道。1993年，黄爱国和他的同伴们在杭州武林路找到5000平方米左右的半空置商业用房“杭州市三八妇女用品市场”，以78万元的年租金租了下来，并将之改建成“杭州武林路鞋类批发市场”，将分散的店面集中化，填补了规模型鞋类批发市场的空白点。因为是一年一签，市场兴起后吃亏的当然是租客了，加租让黄爱国再次寻找新的根据地。明知山有虎却往虎山行？用黄爱国的话来说就是一个熟悉外地市场的运作积累经验和客源。黄爱国摸索出这样一个道理，房东不可能永远只赚不赔，事实上，二房东要承担很大风险。
主打上海成“铺王”
1994年夏天，黄爱国将商铺移师上海，可一到上海，就感觉自己像一粒沙子掉到了一堆石头里，所持有的资金太微不足道了。看来，要做真正的房东也是要等待时机的。当年10月，黄爱国和他的合伙人在斜土路向上海红双喜集团以1.1元/平方米（建筑面积）的租金租下8000多平方米商业用房，其中4000多平方米作商铺用，并签下11年的租赁合同。黄爱国将商铺的格局做了技术的处理，并确定产品的市场定位为中低档价位，经营辐射范围仅限于上海市区。因为有了30%杭州租客和40%的温州租户打客源基础，加上码头分发资料以及适当的广告宣传，黄爱国在短短11天内就将商铺全部出租，并且以17元/平方米（使用面积）的高租金出租。此后，鞋城是越做越红火，当然，经营有赢有亏，换手率也是存在的，不过，大部分租客的腰包是鼓囊囊的，租赁市场的反应依然是供不应求。
黄爱国完成第一目标的策略是降低成本，因此，黄爱国就在1998年向华浩房地产公司预付定金租下即将建造的2000平方米商铺，并获得建筑设计许可权，待到2000年开业，黄爱国已省下一大笔商铺改建费，又一次赢得了新商机。黄爱国的名气越来越大了，区里主动帮助他牵线搭桥，为他提供更早的商业机会和更多的选择机会。上海锦凯房地产开发有限公司主动找上黄爱国，请他一起参建商铺。黄爱国的要求自然就是买断商铺产权，2000年12月，双方签下商铺买卖合约。
之后，黄爱国和他的合伙人又以个人名义买下6000平方米的临街商铺，并以分期付款的形式支付款项，当然，还有一点，那就是商铺规划的调整。规划的调整本来是件麻烦的事，但到了黄爱国手里就变得容易多了，黄爱国改建方案的合理性和经济性很快得到规划局认可，并早早获得批复。据黄爱国透露，他打算将一楼出售，起价在2.5万元/平方米左右；二楼暂定出租，待兴市后再出售；三楼所剩面积依然作为办公用房。
敢为人先，开拓进取的黄爱国，用自己勤劳的双手和智慧，为自己，为朋友，为租客们创造了殷实的物质基础。黄爱国对商铺的执著延续着他的商铺人生，并带给投资者这样一点启示：只有拥有好店面，善于增加店面附加值，才能租出好价钱，只有给租客合理的利润空间的房东才是真正的赢家。（王文）（日京／编制）（来源：金羊网）
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