摘要：以划拨形式出让经营性土地使用权的“大门”终于在8月31日关上，它为划拨形式出让经营性土地使用权画上了一个历史性的“句号”。然而，此前有幸允许“通关”与未能允许“通关”的企业都在进一步筹划如何应对土地金融双重紧缩下拿地环节与前期开发增大的资金压力

    8月31日以前，在土地“历史遗留问题”最多的北京，自3月17日至

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8月26日，共公布了5批允许“通关”的土地项目名单。据悉，共有603宗土地在办理之中。

    由于此前《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》中明确规定，允许“过关”的土地在签订土地使用权出让合同后，其开发企业即需缴纳20％的土地出让金，并要在土地使用权出让合同签订60日内补齐其地块的全部土地出让金。这意味着，允许“通关”，并在“8·31”前签订土地使用权出让合同的企业，必须在今年10月30日之前，落实“通关”土地的全部出让金。同时，大量未能允许“通关”的土地下一步将进入土地的招标、拍卖、挂牌交易市场，希望继续拿地的房地产企业，也急需购置土地的大块儿资金。很显然，“8·31土地大限”虽过，但其后，无论此次土地已“通关”的企业，还是希望在招、拍、挂中拿地的企业仍将面临土地金融“死限”，不排除“关”后“落马”以至于出局的可能。

    中央政府在土地、金融方面采取的一系列紧缩政策，使长期以来依赖银行贷款、通过划拨形式获得土地的房地产企业感受到了“釜底抽薪”式的双重压力。有发展商感叹，由于银行贷款门槛的提高，政府对协议出让经营用地的“叫停”，现在对开发商的实力要求比过去起码提高10倍。当土地供给制度和资金供给发生变化时，所有的开发企业都面临着发展与扩大的战略调整。

    由于目前产业基金、信托投资等融资渠道受到政策的制约，越来越多的房地产企业开始选择股权合作或为实力较强的企业“招安”，以联手跨越高企的土地金融门槛。

    因为股权转让可以使房地产开发企业合理规避土地交易所需缴纳的4％的土地交易税和将近5％的营业税等费用，股权收购成为房地产企业在新形势下壮大、发展的一个有效战略途径。今年以来，房地产企业通过土地与资金的合作诞生了一批股权合作的新企业，北京华远房地产公司在今年6月用尚待开发的尚都二三期17万平方米土地换取SOH O中国的资金，转而又用这笔钱以股权合作方式换取北京城建(资讯 行情 论坛)东华广场项目80万平方米土地的成功做法，为业界视为范例。在“8·31”“通关”名单确定后，少钱、缺地企业间的股权合作因后期的全部土地出让金及开发资金的压力而更趋活跃。

    收购项目是一些富有实力的上市公司在新形势下的企业发展战略。首创置业总裁唐军透露，最近，很多中小房企希望投靠首创，这些企业不乏优质资产，但大多存在后续资金难以为继的问题。

    由于上市公司要通过严格的财务审计和市场指标，首创在此轮企业整合中选择了稳健的并购方式。据该公司有关负责人透露，目前，首创收下的完整的项目资料已达上百个。在不缺土地的情况下，这些项目更多地被公司作为企业产品结构的补充。

    另外，今年4月，天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，从而拥有万通地产增资扩股后的27.8％的股权，成为万通地产的第一大股东。而万通用这样的方式不仅解决了企业跨越市场门槛所需的庞大资金，而且在与泰达的合作中，完成了万通十年来首次增资扩股，使万通地产的总股本由原来的8亿股跃增为11.08亿股，成为中国房地产市场总股本超过10亿元的少数大企业之一。此举被业界人士及专家称为房地产企业合作的最佳模式之一，是创新式的企业资源整合模式。

    在走近“8·31土地大限”前，北京还出现了由10余家房地产商自发成立的“土地并购与融资开发商联盟”，该联盟采取联合求地、联合融资的模式，以期达到互通有无，共同做大做强。

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    “聚合”的市场效应

    “8·31土地大限”引发的房地产企业间大量的股权合作与兼并令各界人士所关注。房地产企业的集中“聚合”，无疑将会给市场带来一系列变化。

    80％企业出局，市场不会有大震荡。很多业内人士认为，土地金融门槛的增高，将会使80％的房地产企业出局，但不会引起市场的大震荡。这个比例很大，但由于目前房地产企业中存在很多“空壳公司”，这种公司既无品牌，又无团队，往往其手中只有一块土地，本来就应该出局。在北京目前在册的4000家房地产企业中，实际上有3000余家属于这类有名无实的“地虫儿”企业。这种变化将有利于清除一批吃关系饭的“地虫儿”，使具有一定资金实力、融资渠道的企业规模化发展。

    有利于降低项目运作成本，为企业提供共赢的契机。很多开发企业认为，房企间的股权合作可合理规避近9％的土地交易税费，使开发项目的前期成本大为降低。另外，这种重组给企业提供了一个竞争环境下共赢的契机。这种合作形式将在今后招、拍、挂取得建设用地的情况下，为更多的房地产企业所采用。

    建设周期短，资金周转快的住宅产品将增加。业内人士认为，由于融资压力的加大，今后开发企业会更多地将土地与资金投向需求空间较大、建设周期短而资金回笼快的低层板式住宅项目。今后这类产品在品质、环境配套上将会出现大需求下的比较竞争。

    房地产代理机构迎来商机。一些房地产代理公司近来也很活跃。中原顾问公司有关负责人分析认为，“8·31”之前，很多企业在忙于寻钱找地，谈股权合作，而接下来涌现出的大批项目都要赶着上市，这对房地产代理机构来讲不啻为大好时机。

    短期行为难免引发后续问题。有业内人士提醒，由于目前很多房地产商急于拿地，同时考虑避税而选择了股权合作。但在实际操作中，不少企业的股东在一定时间后便退出企业，在企业的经营投资者变更后，原有一些涉及财务、法律的问题才显露出来。如企业在关联交易中的债权债务问题、股东未签合同、未按时入资、国有资产流失、偷税漏税等暗藏的问题。这将会使收购方陷入麻烦中，甚至被毁掉。

    北京蓝石顾问公司李春平认为，无论是现在，还是今后采取招、拍、挂的企业，在选择合作对象时，应力避短期行为以免“触雷”。