南城质优楼盘成楼市“黑马”

　　价格比北部同质楼盘低1500元—2500元/平方米，容积率普遍在3以下，高性价比颇受各区市民关注

　　教育、交通等基础设施的不断完善，使得南城房地产市场亮点频出。

　　北京房地产市场区域发展长期不平衡，其中南部在交通、商业配套等方面都相对落后 于北部。但随着近几年政府对南城商业、教育基础设施的投入和扩充，南城房地产市场亮点频出，不少项目利用南城空气好、居住密度小的优势，以产品品质作为角逐房地产市场的有力武器，充分体现了新产品主义“以人为本”的发展趋势，吸引了众多购房者，并使得很多投资者开始看好南城。

　　由于南城土地资源相对丰富，开发成本较低，最重要的是南城房地产市场还处于刚刚起步阶段，其产品的可塑性较强，因此曾有业内预言，在东部、北部区域市场高速发展到一定程度，出现土地供应紧张，交通拥堵、楼宇密集、房价超高时，南城的优势会凸显出来，并将在未来五年内成为京城房地产市场的黑马。目前南城已有一批批优秀产品接连不断地出炉，比如独墅逸致、万年花城、西豪逸景、彩虹城、星河城、领域、时代紫芳、华城、绿城·百合、新奥洋房、宣颐家园、格调等。随着更多的优秀项目立足南城之后，区域的房地产价值也在与日俱增。

　　土地资源相对丰富

　　大盘云集方便生活

　　南城可开发利用的土地资源相对丰富，这为南城大盘项目的开发提供了有利条件，其中位于西南三环的万年花城建筑面积达到200万平方米，是南城目前最大的地产项目，其开发建筑将对整个花乡地区环境的改善起到举足轻重的作用，同时也被列为丰台区的重点工程项目。除此之外，目前南城在售的总建筑面积达百万平方米的还有星河城、时代紫芳等项目，而建筑面积超过50万平方米的项目则包括绿城百合、彩虹城等多个项目。

　　从建筑设计的角度，大盘项目更便于业主生活。大盘规划往往会更多地考虑到整体性，同时还可以保证社区配套满意业主的全面需求，避免了小型项目各自为政，部分相关配套重复建设，而有些配套又短缺的情况。又由于大盘项目的居民达到一定规模，其商业地产面对的客群较多，所以其商业地产也是商家主要的投资项目，而商业项目的竞争也会促成社区居民生活成本的降低。

　　远期利好将会显现

　　低价位吸引购房者

　　虽然南城的房地产项目正在逐渐升级，但是与北部相比，其房价差异仍然很明显，据了解，该地区楼盘和北部同品质项目价格差大多在1500元/平方米-2500元/平方米。之所以有这样的差距主要是由于南城的区域价值还未完全体现，与北城的成熟市政配套相比还有差距，再者就是一些远期利好还未完全显现出来。但随着区域建设的不断加快，南城楼市的升值前景可观，目前的低价位吸引了众多的购房者，而地铁规划中的五号线更是吸引了不少在北城工作的人群转向南城购买住房。

　　据了解，目前南城二环以内的项目价格普遍在7000元/平方米以上，位于二环和三环之间的项目价格大约在6500元-7000元/平方米，而位于三环和四环之间的项目价格在4500-6000元/平方米之间。其中万年花城虽然位于西南三环，但其均价仅为4000多元/平方米，而房山的绿城百合项目均价仅为2900元/平方米，这些项目均吸引了不少购房者。

　　此外，也有不少投资者看好南城项目的投资价值，他们认为虽然现在该区域与其他地区比较价格较低，但随着可开发利用的土地减少，及南、北发展不平衡的差距的缩小，将来该地区的房地产价格会呈现涨势。

　　记者观察

　　中高档“大盘”频现南城

　　随着城市高速发展，南城已经拥有做高品质产品的条件。据了解，目前很多追求高品质生活的人已经将居住的目标定位在南城的项目上，尤其是近几年，随着低容积率经济型别墅项目的兴起，南城更是吸引了众多中高收入群体前来购房。

　　以往人们之所以觉得南城不适合居住，主要是因为这里的交通市政、商业配套溃乏，一些在北城工作的人，受交通条件的限制，很难选择在南城居住。而今规划中的地铁四、五号线将延伸到南区，马家堡西街即将建成通车，这些交通设施的进一步落实都将大大缩短南北城之间的距离。与此同时，南城中高档项目的开发商不遗余力地对商业、教育配套投入建设，南城的整体商业环境已得到很大的改观。

　　此外，除市政大环境得到完善之外，项目本身品质的提高也是吸引众多购房者的重要因素。随着楼市的不断发展，南城的房地产项目从户型、园林景观的设计到整个小区的规划都已经向京城高档楼盘的目标看齐，出现了一大批低密度、商业配套齐全、教育设施完善的大盘项目，使得区域楼市的整体品质得到了大幅的提高。

　　项目升级从产品细节开始

　　户型、园林等基本元素体现以为人本，商业、教育配套从实际出发

　　南城房地产项目主要从教育、商业、体育、休闲等实际生活配套入手，力求给业主提供更为便利的生活。

　　健康户型成为主流

　　近80%楼盘为板楼

　　南城房地产项目的升级首先体现在户型设计上，目前，南城已由开发塔楼项目为主逐渐转化为以板楼项目开发为主。据了解，目前在售的中高档楼盘项目中，有近80%楼盘为板楼项目，包括彩虹城、星河城、格调、时代紫芳、华城、绿城·百合、新奥洋房、宣颐家园、保利欣苑等。建筑类型的改变，为好户型的设计提供了条件，使得南北通透、采光充足的健康的户型比例也在增加。

　　为提高室内舒适度，增加采光和空气流通，不少开发商除了大力开发板楼项目，还在项目中不断尝试新的户型设计。例如新奥洋房的开发商就采用了先进的开槽设计来增加采光面，引入坡屋顶、露台花园、全景阳台等新的户型设计理念，并在二居的户型设计中率先引入近10平方米左右的入户花园，推开居室的入户房门，先进花园后入客厅，独特的户型创意满足了业主的喜好。

　　此外，为满足不同人群的需求，开发商还推出了大量个性化户型，例如为了满足业主对户型使用率的要求，保利欣苑的开发商就推出了“紧凑”户型，其户型使用率可达85%以上，是目前使用率较高的板楼户型的设计。西豪逸景开发商则为两代居住的客群提供了“3+1”式的四室三厅三卫户型，该户型面积在210平方米左右，采用双厨房设计，可以独立开门，而且在墙体预留有通道口，方便业主随意进行组合分割，适合买大租小的投资客户及两代人共同居住。

　　园林设计独具匠心

　　体现产品创新意识

　　南城项目的不断成熟之处还表现在开发商关注建筑本身的同时，也开始关注室外环境。领域TOWN鄄HOUSE项目外就是凉水河，为了使社区外凉水河和区内水系景观结合，开发商建造了一座横跨凉水河和社区公园的桥梁供业主使用，使社区内外的景观成为和谐的整体。而时代紫芳的园林景观设计更是别出心裁，将项目分成六个不同的组团，通过不种的植物把组团有序区分，不仅使景观错落有致，而且还体现出绿色环保的内涵。

　　格调项目的园林设计者则是吸收了中国古代园林的精华，设计出和、净、清、寂四大主题的现代都市山水园林，追求建筑、园林和城市地域文化的融合，创造出层次丰富的园林景观，使园林与建筑自然和谐统一，让建筑成为园林中的一道景观。

　　此外，以园林设计见长的南城另一特色项目是以江南山水为主题宣颐家园，该项目在小区内建造了2万平方米的苏州园林，40万平方米的宣颐公园，30万平方米的江南社区。在三期苏州庭院园林“园中园”布局中，有两处1000余平方米命名为“东吴小筑”及“徽园”的园林组团。宣颐家园营造出来的江南园林社区，在目前欧风日盛、概念满天飞的北京市场，无疑体现了一种以品质取胜的产品创新意识。

　　完善配套提升价值

　　教育商业配套齐备

　　配套是提高小区业主生活品质的最直接表现，为了给业主提供更为便利的生活，南城开发商也在这些方面不断努力，而且已经得到不少业主的认可。

　　据了解，南城房地产项目已经不再把会所作为卖点，而是从教育、商业、体育、休闲等更为实际的生活配套入手，力求给业主提供更为便利的生活。例如彩虹城就与名校联合办学，希望给业主的子女提供更好教育，同时该项目还引入了四星级温泉酒店，目的在于借此提高区域的形象，带动地区的文明。

　　相比之下，独墅逸致作为别墅项目所设置的配套项目更为实用，其在社区内的3000平方米文化休闲会所、体育运动会所内包含了GOLF挥杆练习场、壁球场、射箭馆、小型足球场、网球场、篮球场、门球场等17个运动场所，还有超市、商务中心、幼儿园等在内的生活配套，全面考虑业主娱乐休闲生活。

　　业内建议

　　规划要体现项目文化和风格

　　由于南城大盘项目云集，所以规划的整体性也就显得尤为重要。为了争取中高端客户，南城的开发商也在此花费了一番工夫，努力创新自己项目的开发理念，有的开发商甚至提出要用建造城市的构思来规范设计项目。

　　在记者采访过程中，星河城的设计师表示，目前很多社区只是一味将楼房一栋栋地罗列，几乎毫无章法可循；也有很多开发商直接照搬新加坡或香港楼盘的规划和建筑模式，但却往往与周边环境显得格格不入。他认为，社区的整体规划要体现出项目的文化和风格，南城很多项目在这方面仍需努力。

　　项目看点

　　社区规划多元化

　　在南城的众多项目中，万年花城在社区规划中采用的TOD理念（公交导向开发）在京城可算是首例，整个项目被七条市政干线分成8大区，形成区内区外交通网络一体化。十三条以三环路为主线的公交线路穿行其中，并在居住小区设置站点，整个项目可划分为商业景观和生活景观两部分，彼此既相连又分割。

　　绿城·百合公寓项目的开发商更注重小区内交通规划，其区内合理的交通路线布局以及大面积地下、半地下车位的配置，实现了园区内的人车分流。小区车辆在小区外即可进入地下或半地下车库。同时小区在规划设计中，利用车库顶部覆土，形成起伏地面，不仅美化视觉，更大大增加了园区的绿化面积。虽然目前很多小区都提出了人车分流，但是能实际做到的并不多，绿城·百合公寓的做法无疑值得借鉴。

　　发展趋势

　　项目逐渐呈现低密度趋势

　　与其他城区的房地产项目相比，南城的项目逐渐呈现出低密度的趋势。据记者了解，南城项目的容积率大多在3以下，其中万年花城的容积率为2.26，星河城的容积率为2.98，随着楼盘容积率的降低，楼宇之间的距离会增加，以华城为例，其东西向楼距为200多米，保证了居室的采光及私密性。

　　另外，位于南城城郊的房地产项目容积率普遍很低，例如位于大兴区的独墅逸致项目容积率仅为0.3，而且每户还拥有300-1000平方米的私家庭院。同样位于大兴的领域的容积率为0.68，绿化率更是达到50%.而位于房山地区的绿城百合项目南区容积率为0.998，绿化率高达57%，堪称为真正的“绿城”。

　　本版采写/摄影

　　本报记者袁秀丽[ 责任编辑：李楠 ]