新产品主义打通楼盘热销路

　　参赛热销楼盘互通经验，认为新开发理念所倡导的产品均好性是制胜关键

　　新产品主义·点睛

　　永远的“人性化”

　　楼市中最热门的话题，无非是“某某楼盘卖火了”。

　　每一轮开发热潮过去之后，开发商总要回顾：在过去这段时间里，有哪几个楼盘最引人瞩目？他们为什么能销售得如此之好？

　　“热销”是每一个开发商孜孜不倦的追求目标。综观大多数热销楼盘，拨开其表面的种种光环后，我们发现了一个热销定律，即热销楼盘均具有较高的性价比。而这一定律也成为“新产品主义”的核心所在。

　　新产品主义内涵里包括住宅人性化、个性化、价值弥久性、均好性等因素。人性化是住宅的首要和终极目标；个性化是一个楼盘独特价值所在，也是决定客户选择的重要依据之一；价值弥久性则体现出住宅作为不动产的经济价值，是人们决定购买与否的最根本依据；而均好性则体现了住宅在适用、升值及满足特殊需求等各方面的综合价值。

　　热销楼盘·理念

　　满足业主不同阶段需求

　　典型项目：万科集团开发的万科星园

　　实地查看：活动场所根据业主年龄细化；大面积绿地与水岸园林；品牌物管公司

　　销售业绩：预计万科房地产项目今年销售额将突破80亿元

　　考察结论：符合新产品主义“人性化”开发理念

　　万科企业开发的楼盘较好地体现出了“人性化”设计理念。万科星园是万科企业在北京开发的一个知名项目，该项目销售经理叶长征阐述了企业对“人性化”设计理念的理解，他认为，社区是由人组成的，社区的发展与居住者的发展密切相关，所以好的社区一定能满足社区居民自我发展的要求。

　　叶长征还表示，居民在社区生活中要经历人生的不同阶段，因此，社区的环境与配套设施要满足业主不同人生阶段的要求。社区要持续几十年的发展，除了设计和建设阶段必须遵循人性化的原则外，建成后的社区更需要良好的维护和管理，所以，缺乏良好物业管理的社区是难以体现出“人性化”的优势的。

　　万科星园的人性化设计主要体现在，社区内拥有约7万平方米的绿地和约5000平方米的水岸园林，15栋住宅楼错落分布其间。建筑物与树木、草地的“相濡以沫”，也使居住者能充分领略到大自然的清新。此外，万科星园的社区配套还为不同年龄的人提供了各自的活动场所，其物业管理公司万科物业具有13年的执业经验。

　　长久以来，万科的人性化理念成为其楼盘销售的强大支撑。2003年，万科旗下房地产项目的销售额为63.8亿元人民币，利润为6.42亿元，销售额和利润均增长30%以上，按照这一增长速度，预计今年万科销售额将突破80亿元，2005年将突破100亿元。

　　个性产品更具升值潜力

　　典型项目：合生创展开发的珠江罗马嘉园、珠江帝景等

　　实地查看：珠江罗马嘉园的意大利风格设计纯正、到位

　　销售业绩：上半年珠江帝景的销售额位居北京热销楼盘前列

　　考察结论：符合新产品主义“讲究个性化”设计理念

　　合生创展在北京的几个楼盘都非常有个性，珠江罗马嘉园是一个纯正的意大利风格社区，珠江帝景则是欧式新古典主义建筑，而珠江绿洲的水景园林也非常有特色，整个小区绿意盎然，其三期楼盘索性把案名改成了“绿里”。

　　合生对楼盘的个性化设计打造到位。从外形到内蕴，不会放过任何一个细节。以意大利风格的珠江罗马嘉园为例，开发商将整个社区为分成了四个小区，分别为阳光那波里（Napoli）、浪漫威尼托、缤纷哈德良、闲情托斯卡纳，四个分区的楼盘分别以四种鲜明的色彩代表了意大利风格的四种风情。

　　珠江罗马嘉园的建筑设计由意大利著名设计师法布里奥德来瓦主笔，采用了意大利风格立面、古罗马列柱、玻璃圆穹顶，淡黄和浅灰的罗马柱、拱形窗及17世纪巴洛克风格的铁艺阳台，将优雅的巴洛克建筑风格、华丽的洛可可建筑风格及古典的拜占廷建筑风格融为一体，既保持了罗马建筑特色，又升华了建筑的独特韵味。

　　珠江罗马嘉园开发商北京合生愉景房地产开发有限公司总经理黄韶海认为，合生创展之所以倾向于开发个性化风格社区，其理念是：让楼盘既能满足当前需求，将来还能升值。

　　个性化风格社区不仅在精神上能满足居住者的需求，还是现代城市中的“艺术品”，随着时间的推移，这样的楼盘不会落伍，更不会成为建筑“垃圾”，相反，还能体现出较高的升值潜力。

　　合生创展的这一理念融合在其产品中，给公司带来了较好的销售业绩。根据市房地局的统计，上半年珠江帝景的销售额位居北京热销楼盘前列，比周边楼盘均价皆高的珠江罗马嘉园、珠江绿洲也取得了较好的销售业绩。

　　选手·热销经验

　　优质地段保障产品价值弥久

　　典型项目：紫金长安

　　实地查看：地处奥运板块，地理位置优越，极具投资潜力

　　销售业绩：一期开盘一周接近销售告罄

　　考察结论：符合新产品主义“讲究个性化”设计理念

　　操盘人语：楼盘价值弥久性可从三方面理解。一是合理利用土地；二是采用绿色建筑材料；三是创新建筑技术。———杨建平

　　价值弥久性也是新产品主义理念中的重要组成部分，同时也是住宅经济价值的体现。

　　开发商在开发一个项目之前，应当预见到这个项目开发完成后的价值，以及项目在未来几十年之后的价值。开发商在选择项目用地、设计、建造和维护方面的作为，很大程度上会影响到楼盘未来保值能力和增值潜力。一般而言，开发商如果着眼于楼盘的增值性，并能让客户认识到这一点，那么这个楼盘旺销的可能性就很大。因为目前投资性购房的比例正在逐年增加。

　　紫金长安可谓这方面的典型案例。该项目位于奥运场馆附近，其土地价值和地段价值是不可复制的，这也决定了其房产价值的弥久性。当这一点被客户认知后，热销自然不可阻挡。

　　今年5月份，紫金长安一期开盘一周左右便接近销售完毕，开发商回收房款近9亿元。

　　紫金长安开发商北京澳林房地产开发有限公司总经理杨建平认为，紫金长安的价值弥久性首先表现于开发商对土地的理解。杨建平表示，土地资源是有限的，如何发挥土地的最大价值是开发商最为关注的焦点。在紫金长安开发之前，开发商就认识到了这块地的价值，并对未来住宅的弥久价值充满了信心。

　　提升产品均好性增强竞争力

　　典型项目：观澜国际花园

　　实地查看：总体感觉实在，细节之处可圈可点

　　销售业绩：客户对开发商实力抱有信心，目前销售势头正旺

　　考察结论：符合新产品主义“均好性”开发理念

　　新产品主义理念还包含一个非常重要的方面，就是楼盘的均好性，它体现了一个住宅社区的综合价值。

　　楼盘均好性最能体现开发商的实力。因均好性带来热销的京城楼盘中，观澜国际花园是一个较好的例子。作为昆玉河板块的高档项目，在周边同档次楼盘竞争激烈的情况下，观澜国际花园自去年底开始销售以来，目前销售势头正旺。该项目负责人认为，很多客户都是对开发商实力抱有信心才决定购买的。

　　有购房者说，观澜国际花园社区给人最直接的感觉是“实在”，而仔细查看后又发现，无论是户型还是园林规划等该项目都有可圈可点之处。

　　专题采写 本报记者陈龙[ 责任编辑：李楠 ]