高级住宅鳞次栉比 空置房多敲响警钟（行业分析）

　　辛文

　　《纽约时报》一篇名为《粉红色和红色》的报道中指出，在中国的东南方向，大量奢华的公寓、办公楼、工业园和住房正在建设，其装饰有些过于俗艳。但是，最大的问题并不是装饰的不好，而是有非常多的房屋是空置的。

　　在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且，在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。有专家预计，在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50％，而同期在上海、北京和中国每一个地方完工的奢华住宅将鳞次栉比。

　　费解　奢华住宅谁来买

　　没有人知道谁将购买这些粉红色的奢华住房。根据摩根士丹利研究部门提供的数据，中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民10－15年的收入；而在美国全国这一数字大约是3.5年。因此，《纽约时报》的文章认为，中国的房地产繁荣已经出现了让市场非常担心其价格可能雪崩的危险局面。

　　在城市中，中国的房屋购买者正在负担着和美国房价一样高的房价，之所以能够负担是因为中国人能够从国有银行中借到非常廉价的贷款。

　　但是，最大的疑问是中国的房地产泡沫是否已经开始破裂？在澳大利亚，在澳联储提高利率以后，房屋的价格已经开始下降。而在中国，几乎没有人能够阻止这些有门路的开发商。的确，房地产市场普遍传说着一个比较，民营的房地产开发商潘石屹曾经说，如首创集团那样轻而易举地在几天内圈地上千亩万亩，获得几十亿元资金，我需要花费几年的时间和大量的精力与资金才能获得一点点。首创集团是北京最大的房地产开发商，为北京市所属。

　　怪事　借款兴土木难制止

　　房地产开发商，不论是民营的还是国有的，直到最近，仍然在大量借款和大兴土木。令人奇怪的是，这次宏观调控中的热点行业居然没有房地产。似乎，政府部门试图通过限制钢铁、水泥和相关建筑材料的生产来限制房地产，这就如同限制银行给热点行业贷款一样，有门路的人还是能够拿到贷款。而且银行还在给房地产贷款，如此廉价的贷款放着不用，那开发商就是白痴了。

　　而且，房地产开发商们普遍利用抬高项目工程费用的办法保证他们的真实赢利不下降，甚至上升。如果这些房屋卖不出去，甚至都租不出去的话，这些开发商就会把这些空房子简单地交给银行了事。“如果是民营企业就成了‘铁本’，如果是国有企业，就无所谓了”。一位民营房地产开发商如此解说中国的“国有VS民营”的二元城市经济。

　　一位跨国银行的资深银行家接触了几个国内大的房地产开发商，他说，“这些人已经绝望了，因为他们突然就被政府卡断了脖子”，“这些人逢人就抱怨”。

　　但是，更可怕的是在过去的7年间，我国的四大国有商业银行已经要求了三次大的救援行动并被满足，现在的问题是是否它们还会再次提出要求？JP摩根的中国首席经济学家龚方雄说，在这个季度，呆坏账已经有明显的上升，并且房地产的繁荣已经开始降温。龚方雄认为，中国能够控制住银行的问题，但是，最看好这一问题的经济学家也认为，中国的银行问题将会令中国的经济付出惨重的代价，就如同上个世纪80年代末的美国一样，会遭遇存款和贷款双重困难的夹击。

　　“银行的问题是可以解决的，但房地产行业要经历一次大的震动或者说是轻度的衰退”，龚方雄认为。

　　《市场报》 (2004年08月31日 第十六版)