海南省物业管理条例

　　第一章总则(草案)

　　第一条为加强物业管理，提高物业管理的服务水平，规范物业管理服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建整洁、文明、舒适、安全的居住和工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理。

　　第三条本条例所称物业，是指已竣工并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。 本条例所称业主，是指物业的所有权人。 本条例所称使用人，是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。

　　第四条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的管理模式。

　　第五条省人民政府建设行政主管部门和市、县、自治县人民政府确定的物业管理主管部门按照属地管理的原则对物业管理行业进行指导、管理和监督。

　　第二章业主自治管理

　　第六条业主通过业主大会及其选举产生的业主管理委员会(简称管委会)对所属物业区域实行自治管理。 市、县、自治县物业管理主管部门可以根据业主和物业的具体情况划定业主自治的区域。

　　第七条业主享有参加物业管理的权利，并承担相应的义务。 业主的权利包括：

　　(一)参加业主大会；

　　(二)享有管委会委员的选举权和被选举权；

　　(三)表决通过业主公约、管委会章程和其他有关物业管理方面的重大事项；

　　(四)监督管委会和物业管理企业的工作。

　　业主的义务包括：

　　(一)执行业主大会和管委会的决议；

　　(二)遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定；

　　(三)按时缴纳物业管理费和物业维修费等费用。 物业由使用人使用的，使用人行使业主的权利和承担相应的义务，业主不再行使有关权利和承担义务。但涉及到维修基金的管理使用、共用部位共用设施设备的更新改造和经营出租等权利，仍由业主享有。

　　第八条物业已交付使用且出售房屋建筑面积达到50%以上时，售房单位应当在30日内向所在地物业管理主管部门报告，并在物业管理主管部门指导下组织召开首次业主大会，选举产生管委会。 具备成立管委会条件而3个月内没有成立的，物业管理主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会，选举产生管委会。

　　第九条业主大会由业主和使用人组成。 业主大会必须有持过半数投票权的业主和使用人出席才能举行。业主大会选举管委会和通过业主公约、管委会章程及其他重大事项，必须经过全体业主和使用人所持票数过半数通过；决定其他事项必须经过出席大会的业主和使用人所持票数过半数通过。 业主和使用人所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。业主和使用人拥有的面积不足100平方米的，每1产权单位为1票；超过100平方米的，每100平方米为1票。 物业由使用人使用的，业主和使用人只能一方出席业主大会。

　　第十条业主大会由管委会负责召集。业主大会召开前7日，管委会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。 业主大会每年至少召开1次。 业主大会闭会期间，持有30%以上投票权的部分业主和使用人可以提议召开临时业主大会。管委会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的，由物业管理主管部门组织召开。

　　第十一条业主大会是物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权：

　　(一)选举、罢免管委会委员；

　　(二)通过或修改业主公约和管委会章程；

　　(三)批准或终止物业管理委托合同；

　　(四)监督管委会的工作，听取和审议管委会的工作报告；

　　(五)决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项；

　　(六)改变或撤销管委会不适当的决定。

　　第十二条业主大会应当根据国家法律、法规和本条例，结合所属物业的实际，制订业主公约。 业主公约对全体业主、使用人具有约束力。业主、使用人应当遵守业主公约。

　　第十三条管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任在委员中选举产生。管委会委员每届任期两年，可以连选连任。 管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人员担任。 管委会委员不领取报酬。但担任专职工作的管委会委员可以领取报酬，具体标准由业主大会决定。

　　第十四条管委会应当自选举产生之日起15日内，持下列材料向所在地物业管理主管部门办理登记：

　　(一)管委会登记申请书；

　　(二)管委会主任、副主任及委员名单；

　　(三)管委会章程；

　　(四)筹备管委会和召开业主大会的有关原始资料。 物业管理主管部门应当自受理申请之日起15日内对符合本条例规定的管委会予以登记；对不符合本条例规定不予登记的，应当书面通知申请人。 物业管理主管部门登记的日期为管委会成立日期。

　　第十五条管委会是代表全体业主、使用人的合法权益，遵照业主大会的决定和管委会的章程，对所属物业区域实施自治管理的组织。管委会履行下列职责：

　　(一)召集和主持业主大会；

　　(二)制订或修订业主公约、管委会章程；

　　(三)选聘或解聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；

　　(四)审议物业管理服务的重大措施；

　　(五)审议物业管理企业提出的物业管理年度管理计划、财务预算和决算、物业管理经费的使用情况；

　　(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督、检查物业管理企业的工作；

　　(七)教育、督促业主和使用人遵守物业管理法规和业主公约，服从物业管理企业的正当管理，按时缴纳物业管理费和物业维修费等费用；

　　(八)履行业主大会赋予的其他职责。 前款(二)至(五)项规定的事项应当经业主大会批准。

　　第十六条管委会的工作应当接受全体业主、使用人和物业管理主管部门的监督。 管委会违反本条例、有关法规或管委会章程，情节严重的，物业管理主管部门应当在调查属实后，撤销该管委会，并重新召开业主大会选举新的管委会。

　　第十七条管委会会议由管委会主任根据工作需要或者1／3以上委员的提议召集，但每年至少召开两次。会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过，并以书面的形式由与会委员签字认可，存档备查。

　　第十八条管委会的活动经费最高应当不超过同期物业管理费总额的1%，具体数额和使用计划由业主大会审议决定。管委会的活动经费包括业主大会和管委会会议的费用、必要的办公费用和管委会专职人员的报酬。

　　第三章物业专业管理

　　第十九条物业管理企业可以接受业主的聘用，依照本条例和物业管理委托合同的约定，对业主所属物业区域内的房屋及配套设施设备和公共场所进行日常维护、修缮，对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理，并为业主、使用人提供相关的服务。

　　第二十条物业管理企业必须持营业执照向省物业管理主管部门提出申请，经确认资质等级并取得物业管理经营许可证后，方可从事物业管理服务活动。 工商行政管理部门向物业管理企业发放营业执照时，应当注明持有物业管理经营许可证方可经营。 物业管理企业资格等级管理办法由省人民政府另行制定。

　　第二十一条物业管理实行招投标制度。具体招投标的管理办法由省物业主管部门制定。

　　第二十二条物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同，明确双方的权利义务关系。 物业管理委托合同应当自生效之日起15日内由物业管理企业报所在地物业管理主管部门备案。

　　第二十三条普通住宅物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与居民的经济承受能力相适应的原则。普通住宅之外的物业管理服务收费标准通过招投标确定。 为业主、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施设备的保养、保安、绿化等具有公共性的普通住宅物业管理服务收费(以下简称住宅物业管理费)实行政府指导价，由省价格主管部门会同省物业管理主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分别制定。住宅物业管理费指导价的制定实行听证会制度。 为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费，由物业管理企业与管委会或业主、使用人协商议定。

　　第二十四条物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理企业和管委会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。 住宅物业管理费的具体标准由管委会与物业管理企业根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定，并报所在地价格主管部门备案。未成立管委会的住宅区，住宅物业管理费不得超过政府指导价的基准价标准。

　　第二十五条住宅物业管理费的费用构成按照国家有关规定执行。 公共照明、绿化、消防用水等公共水电费按照实际发生的费用由业主按照其所拥有的建筑面积分摊，物业管理企业代为收取。

　　第二十六条物业管理费由物业管理企业按照物业管理委托合同的约定向业主或使用人收取。业主或使用人拒缴或拖欠物业管理费的，应当承担相应的法律责任。

　　第二十七条物业管理费的收费项目和标准及公共水电费分摊等应当向业主、使用人公开并加以说明，业主和使用人有权查询。 物业管理企业应当每半年公布一次物业管理费的收支帐目，接受业主、使用人的监督。

　　第二十八条已按照本条例规定向业主或使用人收取物业管理费的，任何单位和个人不得再向业主、使用人收取性质和内容相同的费用。 未经业主、使用人的同意，物业管理企业自行提供服务的，业主、使用人有权拒绝支付服务费用。

　　第二十九条业主共有的公共设施、设备、场地以及房屋，可以由管委会委托物业管理企业经营，其收益归业主共有、管理和使用。

　　第三十条在物业管理企业登记且连续3个月未使用的空置房屋，以及竣工未售出的空置房屋，按照物业管理费收费标准的50%缴纳物业管理费。

　　第三十一条物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的10日内，向管委会办理以下移交手续：

　　(一)移交物业共用部位共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)帐册及其他有关物业管理的财务帐册和结余的物业管理费；

　　(二)移交全部物业档案资料；

　　(三)移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。 管委会应当在终止或解除物业管理委托合同后的10日内报所在地物业管理主管部门备案。

　　第三十二条物业必须经综合验收合格后，方可将物业管理权移交给管委会。分期建设的，配套设施满足使用功能要求时，经分期验收合格的，可以移交物业管理权。综合验收或分期验收不合格的，管委会有权拒绝接受物业管理权，售房单位必须继续承担物业管理费用。

　　第三十三条售房单位向管委会移交物业管理权时，管委会和物业管理企业应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。

　　第三十四条售房单位在物业综合验收或分期验收时，应当向管委会无偿提供管理用房，其产权属全体业主共有。尚未成立管委会的，由所在地物业管理主管部门代为接收。不提供的，售房单位应当向管委会或物业管理主管部门交纳与管理用房等价的房款。 物业管理用房的面积按照物业综合验收或分期验收总建筑面积的1‰计算，但最高不超过300平方米，最低不得少于30平方米。

　　第三十五条售房单位向管委会移交物业管理权时，应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产，以及以下所涉及的物业文件资料同时移交给管委会：

　　(一)物业建设项目的各项批准文件；

　　(二)项目规划图、总平面图、单项工程建筑施工图、结构施工图以及设备、地下管网图；

　　(三)单项工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料；

　　(四)其他必要资料。

　　第四章物业的使用

　　第三十六条业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定，爱护和正确使用住宅区物业，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第三十七条业主或使用人对原有房屋进行装饰装修或安装空调器等室外设置物，应当事先将施工方案告知物业管理企业。物业管理企业应当将国家有关规定和注意事项告知业主或使用人。凡涉及拆改房屋主体结构或明显加大房屋荷载的装饰装修工程，业主或使用人必须按照国家有关规定报经有关主管部门批准。因违反国家规定，装饰装修不当造成他人人身财产损害的，业主或使用人应当依法承担责任。

　　第三十八条任何单位和个人不得改变物业区域内按照规划建设的市政公用基础设施和公共配套设施的使用性质，不得占用物业区域内的道路、场地。因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得管委会同意，并在要求的时间内恢复原状。

　　第三十九条物业管理企业应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理企业没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度，造成业主或使用人损失的，物业管理企业应当负责赔偿。

　　第四十条物业管理企业应当与物业区域内的车主签订车辆停放管理协议，明确车辆停放管理的责任关系和收费关系。在业主共有的场地内车辆停放管理获取的收益归业主共有、管理和使用。 车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。

　　第四十一条业主转让或出租房屋时，应当自合同签订之日起10日内，将双方在物业管理方面的约定书面告知物业管理企业。

　　第四十二条住宅区内住户用水、用电，应当逐步实施按户安装总表、抄表到户。住户的水费、电费应当按照有关规定和法定计量器具计量收费。住宅区实行二次供水或停电时自行发电的，水费和电费相应增加该部分的成本费用，并向住户公开，接受业主和管委会的监督。

　　第五章物业的维修

　　第四十三条业主应当按照国家和地方的有关规定及使用说明对物业进行维修，确保物业安全整洁，延长物业的使用年限。

　　第四十四条物业出售时，应当按照本条例规定设立维修基金。 维修基金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　第四十五条维修基金由售房单位在售房时向购房者一次性代为收取。多层楼房、别墅按照购房款2%的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房按照购房款3%的比例收取。售房单位代收的维修基金属业主共同所有，不计入销售收入。 公有住房和职工集资修建住房的维修基金的筹集、使用和管理办法由省人民政府另行制定。

　　第四十六条售房单位在购房者办理房屋权属证书时，应当将代收的维修基金移交给所在地物业管理主管部门代管。条件成熟的小区，经管委会提交业主大会决定，可以将维修基金交给物业管理企业代管。

　　第四十七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。 维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。 维修基金应当定期接受管委会和业主的检查与监督。

　　第四十八条管委会成立前需要使用维修基金的，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经所在地物业管理主管部门审核后划拨。管委会成立后需要使用的，由物业管理企业提出年度使用计划，经管委会审定、业主大会批准后实施。 维修基金不足时，由管委会提请业主大会批准，方可向业主续筹。

　　第四十九条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

　　(一)业主自用部位自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担；

　　(二)物业共用部位共用设施设备的大修、更新、改造费用，由各幢房屋的业主按照其占有的房屋建筑面积比例分摊；依照本条例设立维修基金的，在维修基金中列支； 物业共用部位共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　(三)水、电、煤气、通讯、有线电视及其他户外管线的维修、更新、改造费用，由各产权单位承担。

　　第五十条物业维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。 因物业维修或装饰装修造成其他业主、使用人的物业损坏或其他财产损失的，责任人应当依法负责修复或赔偿。

　　第六章法律责任

　　第五十一条物业管理企业违反本条例第二十条第一款的规定，未取得物业管理经营许可证而从事物业管理业务的，由物业管理主管部门责令停止经营，并可处以1万元以上5万元以下的罚款。

　　第五十二条物业管理企业违反本条例或物业管理委托合同，与资格等级管理规定的要求不相符合的，物业管理主管部门可以视情节轻重降低其资格等级，直至吊销其物业管理经营许可证。

　　第五十三条售房单位违反本条例第三十四条的规定，不提交物业管理用房也不交纳等价房款的，由物业管理主管部门责令其提交，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

　　第五十四条业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定交纳物业管理费的，物业管理企业可以催缴或限期让其交纳。逾期仍不交纳的，按照合同约定加收滞纳金；合同没有约定的，可以每日加收1‰的滞纳金。物业管理企业也可以向人民法院起诉。

　　第五十五条业主、使用人违反本条例和业主公约规定的，物业管理企业有权予以制止，要求其限期改正或提请有关部门处理；造成损失的，责任人应当依法承担责任。

　　第五十六条物业管理企业或管委会违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理主管部门追回挪用款项，没收非法所得；物业管理企业挪用的，管委会有权提起诉讼，物业管理企业应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十七条业主、使用人、管委会和物业管理企业之间因物业管理发生纠纷的，可以向物业管理主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

　　第七章附则

　　第五十八条本条例中有关专业用语的含义为：

　　(一)自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位；

　　(二)自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备；

　　(三)共用部位，是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构(包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等)、室外墙面等部位。

　　(四)共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五十九条省人民政府可以根据本条例制定实施细则。

　　第六十条本条例的具体应用问题由省人民政府负责解释。

　　第六十一条本条例自公布之日起施行，《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》同时废止。