“地虫”纷纷忍痛抛地

　　8月31日后不得以历史遗留问题为由协议出让经营性土地

　　“地虫”纷纷忍痛抛地

　　不具实力的房地产商将被淘汰出局，但不会引发房价震荡

　　【本报北京8月29日电】（深圳商报记者洪宾）明天就是8月31日，这是平常的一天，但在很多房地产商眼里，它却是“生死线”或“大限”。因为这一天，国土、监察两大部门设置的“71号令”将正式执行：各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处———国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。部分经济界人士和房地产专业人士接受记者采访时表示，这意味着，大批靠关系存活的“地虫”（所谓“地虫”就是指通过协议出让的方式获得土地，待土地增值后再高价转手的公司）和不具资金、品牌实力的房地产商将面临“灭顶之灾”而被淘汰出局。

　　目前，已经有不少手握土地但没有资金、没项目开工的地产商已经开始“出逃”———纷纷将土地转手。不过，业内人士表示，“71号令”的执行，虽然会对房地产业的土地供给等产生极大影响，但并不会引发市场震荡，不至于改变房地产市场基本的供求关系，今后一段时间的房价将维持“平稳微升”的涨势。

　　市场反应

　　地产商加速“出逃”

　　记者调查发现，近期，围绕着有历史遗留问题的协议转让土地，手中有土地但没资金、没项目开工的地产商土地转手、“出逃”的现象也达到了高潮———临近8月份，有关一些实力地产商与“地虫”之间频频上演的地块“抛”与“接”的活动，已成为近期地产界公开的故事。

　　“最近，我每周要接待12批人，都是来谈地的。”北京首创集团总经理刘晓光前不久在一个会上说。“你这个还算多啊？我每天都要接待12批谈地的人。”华远集团总裁任志强在一旁不无夸张地说。

　　几个地产界大腕会见过的找上门来寻求转手土地的房地产商，还只是“冰山一角”。

　　在面临“历史遗留问题”最为突出的北京，5月份公布的经营性用地历史遗留项目共1091宗，涉及尚需办理出让的土地面积16362公顷，而可能被否定的项目用地至少为13643公顷，将占到全部历史遗留问题的83％！而据记者了解，已临近8月底了，通过“8·31大限”的项目大约只是占所有项目的31％。

　　民资、境外资本跑步进入地产业

　　由于宏观调控的影响，实力不济的地产商资金和土地源头将被遏制。凭借资金砝码度量企业，重新安排市场秩序，外行资本大鳄正纷纷进军房产市场。

　　民间游资正在被激活。佛山市统计局的一项统计显示：截至今年6月底，佛山市顺德区城乡居民存款余额达646亿元。佛山科技学院经管学院副院长杨望成博士认为，600多亿元的储蓄存款起码有一半以上是“企业款私存”，这部分本来可以用来投资的民间游资却正在银行“休眠”。而据此推断，珠三角“休眠”的民间游资可能不下于千亿元之巨。

　　那么，在房地产业丰厚的利润面前，这千亿元之巨的民间游资是否能被激活？事实上，这种苗头在近期的珠三角房地产市上已经初现端倪，虽然土地价格在不断上涨，但包括家电、IT、陶瓷、塑胶、家具等在内的各方“神仙”却纷纷跑步进入地产业：陶瓷超级巨头新中源在佛山三水、肇庆的风景区正紧锣密鼓地进行楼盘开发的招兵买马；塑胶龙头企业联塑集团所投资的顺德盈信城市广场已经奠基……

　　境外资本也渐成地产新锐。2004年1~5月份，外商直接投资同比增长1.4％。这一现象是否预示着随着我国金融业对外开放步伐的加快，境外资本对内地房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的新锐？

　　在广州，已有恒基（中国）、新世界中国地产、东迅房地产、廖创兴集团、嘉和集团、丽新集团以及信和集团等香港地产商圈地起楼。近期，珠江新城已经有四幅地块易手港资开发商。在深圳，万科与德国银行首期3500万美元的合作，中海与新加坡远东机构的合作，金地与摩根斯坦利的合作，以及中航地产与李嘉诚的联手等等，都是境外资本进军内地地产的先声。

　　其实，境外资本从先前对中国房地产市场的漠然到现在的一路高歌，正是政府对房地产宏观调控的结果。新加坡仁恒集团总裁助理焦涌明确表示：“这次宏观调控，将一些实力差的中小房地产企业淘汰出局，腾出很大市场空间，对境外资本来说无疑是一个很好的机会。”

　　在境外资本进军内地地产已经成为既定事实的情况下，作为宏观调控方的政府应该看到境外资本积极的一面，同时对境外资本对内地房地产市场的冲击也应该引起足够的重视。中国社会科学院金融研究所的吴忠群在最近所撰的《房地产投资的调控与引导》中敲响了警钟：“分析表明，我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说，防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。”

　　房市影响

　　房价将“微升”

　　今年头7个月，全国商品房平均售价同比涨12.9％，达到1996年以来同期最高增幅。那么，“8·31大限”之后的房价到底会不会出现很多人期望的那种大的“回调”甚至下跌？对此，无论是从经济界人士还是市场专业人士口中，记者听到的声音基本上是房价将继续保持“微升”态势。

　　华高莱斯国际房地产顾问有限公司董事总经理李忠对记者表示，“8·31大限是会对房地产市场的‘购房预期’造成不小的影响，并影响到房地产价格。但今后一段时间，中国的房价一定是会上升的走。”

　　“8·31大限并不会改变目前房地产市场的基本的供求格局。在土地供给收紧而需求还很大的情况下，房价是不可能跌下来的。”国家信息中心发展研究部副主任徐宏源亦作了上述表示。

　　专家们认为，随着“8·31大限”的到来及此前一系列调控政策的落实，房地产领域的两个趋势将会出现：一是从长远来讲，房地产市场特别是房价，预计不会出现大动荡，而是会逐渐趋于一个正常的、持续微升的水平。二是“大限”过后，在土地、资金的获得上将迎来“阳光操作”，随着一批以往靠“关系”获得地块并到手的“地虫”和资质差、没有资金、项目操作实力的地产商被淘汰出局，整个房地产市场将逐步得到规范。

　　业界观点

　　房地产业不会出现低潮

　　实际上，包括71号令在内，从2003年下半年以来，中央政府陆续采取一系列措施，对房地产业实施宏观调控。业内人士指出，中央政府通过收紧信贷和土地两条“线”进行调控，是为了重新调整产业结构，改变资金流向，目的是要挤掉泡沫、打击投机。因此，这次宏观调控不仅给我国房地产带来了巨大的挑战，同时也带来了前所未有的发展机遇。

　　房地产企业家、SOHO中国联席主席潘石屹认为，实现市场化必须要有一个良好的平等交易的环境，而土地作为国家的资产，只有公开交易才能真正实现平等。宏观调控既对居民购房有利，更将有利于促进房地产行业的长久健康发展。

　　目前在许多中小房地产企业当中有一种观点：即在这一轮的宏观调控中，大企业会凭借自身的强大实力躲过风险，小企业不想办法就没有出路。潘石屹认为这种说法有些以偏盖全，公司运作正常与否跟规模大小并没有直接的关系，宏观调控只会给真正按照市场化规律运作的企业提供机会。他坦言，由于宏观调控政策直接影响了土地、信贷等和房地产业密切相关的要素，因此的确会有许多企业会在这个过程中相继落马。只有正确看待自己和市场，才能走出一条健康的发展之路。

　　富力地产集团董事长李思廉认为，我国的宏观调控政策，不会使房地产出现低潮，毕竟经过10多年的奋战，各家企业都具有了一定的免疫能力，市场也自然有后来人，通过新一轮公开公正的竞争，有实力的企业可以加快发展，市场的运作也会越来越透明。（新华社）

　　作者:深圳商报记者洪宾