上海郊区楼盘为何卖不动

　　本报记者 李小刚

　　2003年之前，奉贤每年的供应量大致保持在30万到40万平方米，整个市场供不应求。但是从去年开始奉贤就步入了放量期，来自区外的几家大开发商所开发的面积就达到了40万平方米，再加上当地的开发企业的开发面积，事实上去年的供应量已经比前年翻了一番

　　在6月份之前，大量房源一经推出短时间内就被消化，但是6月份后一家开发商推出的50多套房子到现在还剩下40多套。另一家开发商也表示，他们的楼盘现在每天只能卖一两套，前后的市场状况落差十分明显

　　上海郊区房地产市场在放量的情况下，其价格应该出现理性回归，这也是房地产市场走向健康的必由之路，否则很难从根本上解决目前的销售困难

　　正在上海市奉贤区开发楼盘的一家开发企业的副总经理显得十分焦急。

　　这位副总经理焦急的原因其实很简单，就是因为他们在奉贤项目的销售目前碰到了比较大的困难。而目前在奉贤遇到销售方面难题的恐怕还不只他们这一家，据记者了解，目前在奉贤地区已经进入预售阶段的楼盘普遍遇到了相同的问题———新盘卖不动了。

　　奉贤的毛病出在哪

　　“上海市政府的发展排序中，奉贤被排在了最后，对其支持力度明显不够。而且奉贤缺乏强势产业支撑，再加上奉贤区的交通配套始终有很大的问题，因此奉贤本身就缺少吸引区外客户的优势。”这位副总经理向记者分析奉贤目前存在的具体问题。

　　据了解，奉贤与上海市中心区的联系主要依靠A4高速和奉莘公路，但是由于A4高速目前还要收费，因此也阻止了很多车辆的通行，相比之下不收费的奉莘公路则是经常堵车，这些都影响了奉贤与市中心区的顺畅沟通。

　　奉贤的放量过程

　　据介绍，事实上奉贤的交通也曾经计划改善，原本在规划中有一条从闵行通往奉贤区南桥镇的轻轨，还有一条与A4高速平行的公路，但是这些交通规划都搁浅了。

　　因此，首先对于一个地区的房地产市场发展极为重要的交通配套设施没有跟上，使得目前进入奉贤的许多开发商对当地的发展意见颇多。

　　但是为何奉贤的规划建设迟迟不能推进，这其中只有一个问题，就是“钱”的问题。据几家开发商的反映，奉贤区政府在财政收入上的捉襟见肘制约了奉贤区市政配套设施的建设。有开发商向记者透露，他们在进入奉贤的时候都缴纳了大配套费用，但是始终没有看到地块周边的市政配套设施的建设。就这个问题，许多开发商都透露说，奉贤区住宅发展局的负责人告诉他们，开发商缴的那些市政大配套费对于做配套所需要支出的钱来说是“杯水车薪”，更别说其他方面的设施。

　　许多开发商认为，在没有大型市政配套的情况下，很大程度上阻碍了区外客户的进入，他们的楼盘面临着很大的销售难度。

　　据介绍，2003年之前奉贤基本没有外来开发商参与开发。但是这个局面在2003年之后开始被打破，首先是上海正阳率先进入奉贤南桥地区，拿下1500亩土地，计划建造100万平方米的住宅项目；几个月后，上海绿地也进入奉贤，开发面积也达到60万平方米；此后，上海农工商、上海顺驰等开发商也到奉贤拿了两块土地。至此，奉贤已经成为各大地产企业追逐的热土。

　　也正是因为开发面积的瞬间放大，市场经济的最基本规律开始发生了作用：供求关系开始发生变化，从先前的供小于求向供大于求转变。

　　根据资料，2003年之前奉贤每年的供应量大致保持在30万到40万平方米，整个市场供不应求。但是从去年开始奉贤就步入了放量期，来自区外的几家大开发商所开发的面积就达到了40万平方米，再加上当地的开发企业的开发面积，事实上去年的供应量已经比前年翻了一番。与此同时，一家开发商负责人表示，随着区内购房者的减少，区外的购房者也没有增加，因此奉贤地区的需求量没有增长，相反却出现了萎缩。

　　房价被过分透支

　　开发商现在也不得不承认，“奉贤现在的市场出现了明显的变化，在我们2003年底第一期刚刚推出的时候，许多的购房者就表示出有多少要多少，但是现在购房者的激情消退了不少，销售上困难重重。”

　　一家开发商透露，在6月份之前大量房源一经推出短时间内就被消化，但是6月份后推出的50多套房子到现在还剩下40多套。另一家开发商也表示，他们的楼盘现在每天只能走一两套，前后的市场状况落差十分明显。

　　目前的情况还不是最坏的结局，更加不利的消息已经被几家大的开发商所预见。由于去年在奉贤拿地的几家开发商将在今年年底到明年年初推出自己的楼盘，再考虑上其他本地小开发商推出的房子，年底时的供应量还会进一步放大，到时在奉贤开发楼盘的开发商所面临的困难将会更大。

　　开发商对于现在奉贤所遇到的难题，很多开发商负责人把这样的情况归结到了宏观调控的影响。

　　“首先是宏观调控下央行银根的收紧，击退了很多的投资者，另一方面奉贤房地产市场出现透支的现象。2003年年初奉贤的房价均价只有每平方米2500元，但是一年后就达到了每平方米4500元以上，一些楼盘的均价达到4800、4900元。”一位在奉贤开发项目的地产商向记者分析其中的缘由。

　　很显然，房价上涨过快所产生的负面反应在奉贤地区开始显现，如此高的房价远远超过了当地居民的消费能力。据了解，奉贤本地的一个居民比较正常的月收入只有1000多元，房价只要上涨几百元就会挡住很多本地的购房者。

　　在这种情况下，进入奉贤区的大开发商已经将客源目标向区外转移。“只有吸引到足够数量的区外客户，我们的楼盘才能被消化，但是现在奉贤地区所吸引的区外客户十分有限，这样下去将出现几家大开发商争夺少量区外客户的局面。”该负责人向记者表示，“我们现在都在想办法去吸引区外客户，也寻求当地政府能在配套设施和辅助宣传方面给予配合。”

　　不仅仅是奉贤

　　奉贤区是上海市区南面的一个郊区，与上海其他郊区并无两样，如若非要细纠，那么奉贤可能在强势产业方面与其他的几个郊区有一些差距。

　　那么奉贤的房地产市场出现的巨大困难可能不仅仅只是奉贤的问题，奉贤所出现的种种迹象在其他的郊区也有同样的显现。

　　此前已有报道称，在嘉定区的一些地区房价出现了几百元的下跌，这也表现出嘉定区同样面临着销售难度的增大。不仅如此，根据现有的资料显示，今年下半年上海外环线以外房地产市场的供应量巨大，郊区楼盘放量的趋势开始出现，这些区域的开发商也会面临同样的问题。

　　一位业内专家表示，上海郊区房地产市场在放量的情况下，其价格应该出现理性回归，这也是房地产市场走向健康的必由之路，否则很难从根本上解决目前的销售困难。对此，中房指数系统高级分析师陈晟认为，各区政府应该提早作好准备，先作准备的区域将会掌握更大的主动权，“早行动、早受益”，为将要出现的市场行情做些调整工作。

　　《国际金融报》 (2004年08月30日 第十二版)