继北电网络、LG、摩托罗拉之后，爱立信也在最近宣布将总部迁往位于望京地区的中关村电子城科技园区。多个著名跨国企业在短期内的一致性行动引起了舆论的广泛关注，多个媒体纷纷以CBD与中关村的争斗、逃离CBD等为重点报道分析跨国企业迁址所带来的巨大影响，把CBD推向一个令人尴尬的地位。

    如果我们果真把跨国企业的迁址看成是一次对商务环境和区域认可

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程度的投票的话，那么我们是否应该首先回答几个问题：跨国企业迁址的内在动因是什么？办公物业需求与企业成长的内在联系是什么？有限的几个跨国企业投票结果是否能作为衡量一个区域环境的标准？跨国企业迁址给商务物业格局带来的影响仅仅是否定或者肯定吗？回答了这几个问题之后，也许得出的结果正好相反。相比较而言，迁址潮恰恰说明了CBD才是最为成熟的商务区。

    被忽略的内部因素

    浏览最近对于跨国企业迁址潮的评论是一件富有历史趣味的事情。如果说本轮的报道是在肯定中关村、批评CBD的话，那么仅仅不到一年之前中关村的商务环境还是一个广为诟病的对象。2001年，一篇关于“微软逃离中关村”的报道搅动了整个北京。一时间，批评中关村的声音风起云涌，以至于惊动中关村的高层官员出面解释。但是，事情并未就此结束，直到2003年5月份微软正式搬迁之后，又一个媒体就此发表长篇报道称，“中关村面临生死抉择！”尽管那时候事实已经很明确，微软迁出的仅仅是一个面积2000平米的的分支机构，其在中关村的总部至今未动。

    同样语调的分析整整延续了三年之久，它们带来的中关村恐慌症还未清除至尽。今天，历史的车轮又发生戏剧性的转向，似乎应该恐慌的已经不是中关村而是CBD，只不过这一次分析的论据不是微软而是摩托罗拉和爱立信而已。类似的分析都有两个共同点：总是不约而同地把跨国企业办公需求作为区域发展的标杆，跨国企业到哪里，哪里就是最完善的商务区；其次，总是站在卖方的立场来衡量企业的行动，而没有考虑买方——跨国企业本身需求的变化规律。

    微软(中国)房地资产与采购经理卢志华在接受采访时说了一句令人印象深刻的话，“其实，当企业的办公面积增长到1万平方米以上的时候，写字楼业主就不愿意让你住进去”。卢志华认为，企业在同一个物业中租用过大的面积是把鸡蛋放在同一个篮子里，对业主和租户来说都是巨大的风险。经济不景气的时候租户肯定会搬走，寻求更低成本物业，业主将面对巨大的空置率。如果业主服务不稳定，租户也只能忍受，这么大的公司不能总是搬来搬去。

    且不论CBD商务环境是否合适，跨国公司本身想寻找一个容纳自己庞大身躯的写字楼也并不容易。跨国公司之所以迁址，在很大程度上是因为面临着由于经济增长周期附带的办公规模增长。进入望京的北电网络总部面积55000平米，摩托罗拉新总部计划占地150亩，而在CBD，一栋普通的写字楼规模在3万至5万平米，这些大公司每个都要占掉一个以上的完整写字楼。在寸土寸金的CBD，这不能不说是一个极其困难的事情。

    同理，反过来看时，我们很容易发现，迁址搬出CBD自立门户的四家跨国企业全都是在华业务增长最快的电子通讯类公司，在华营业额动辄几十亿美元，利润增长率动辄50%以上，其办公需求面积的快速增长程度可想而知。

    CBD功成身退

    规模大仅仅是个必要条件。跨国公司离开CBD的另一个主要原因是成本的增加。已经拥有自有大厦的摩托罗拉(中国)电子公司房地产部经理张配在BDA国际企业大道举办的论坛上称，企业房地产需求受到经营战略、信息技术、竞争环境和人力资源四个元素的影响。随着时间的推移，这些战略竞争压力，四大因素把企业的房地产运营成本压得越来越低。据了解，目前在华的大型跨国企业年平均花费在办公物业上的费用为5000至7000美金／人，相当昂贵。以微软为例，微软在中国现在有1900多名员工，人均占15平方米左右办公面积，人均开支一年5万多人民币。每年需要1亿多的房地产开支，占公司全年开支的10%以上，和人力资源的开支持平。因此，在允许的条件下，迁到房地产价格较便宜但条件成熟的望京、亦庄地区便是必然的选择。

    张配分析，在北京不同地区办公成本的比较，可以选择北京市内比较有代表性的几个地方。第一个是国贸地区，它的平均入住成本是最高的；第二是中关村地区，比国贸稍微低一点；第三是金融街(资讯 行情 论坛)，也稍微低一点；望京更低一点，最低的是亦庄，入住成本与CBD繁华区比起来，降低20%-30%左右的费用。亦庄的BDA国际企业大道指出了租金仅相当于CBD同等面积的一半的企业独立办公楼，而望京动作，更大有人透露，政府对摩托罗拉在望京占用的土地分文不收。如此低成本的吸引，不能不说是一个巨大的诱惑。

    不过，与望京相比，高昂的地价和租金正好成为一些人赞扬望京，批评CBD的论据。这是一种相当怪诞的逻辑。“当初跨国企业选择CBD，正是因为CBD的繁华、便利以及良好的公众形象表达，只有当它们实力增强已经确立企业形象之后才会离开CBD”，华高莱斯地产顾问公司总经理李忠对批评的论调非常不理解，“某种程度上说，跨国公司迁址正说明了CBD的成功，是CBD把它们孵化成长起来”。

    对于跨国公司撤离CBD可能造成的供需关系变化，仲量联行副董事张莹认为，几乎没有影响，因为相对于自立门户的企业，传统写字楼需求的客户大量存在。仲量联行本年度第二季度写字楼报告统计的数据亦显示，尽管CBD空置率增加，但是其租金水平还在上扬，需求相对旺盛。

    需求规律转变

    我们能够证明跨国企业迁址潮可以被成本、规模等原因解释，并不意味着北京区域地位的变化。但我们亦不能忽视本次迁址潮所揭示的跨国企业办公需求形式和规律的明显变化。或许，这才是最值得开发商关注的要点。这一点，最早被跨国企业自身的房地产部门所认识。

    张配提醒开发商，企业房地产选址与五年前、十年前有很大的区别。过去选址第一看地理位置是否在市中心，第二看硬件设施。十年前城市发展不如现在这么好，经济也比较落后，地理位置决定了企业成败的因素，在一个好的地理位置可以彰显企业的实力，可以达到宣传企业的形象的效果。尤其是外资企业刚刚进入中国，包括一些新兴的国内企业，企业知名度不行，首先关心写字楼是不是能满足企业形象，最后才看运营成本。但是现在，运营成本已经被所有企业放在第一位，第一个考虑就是运营成本。

    由此，从这次迁址潮来看，已经具备相当知名度和规模的跨国公司同时选择离开CBD就是最好的说明。这一点也被仲量联行最近一期的《亚太地区跨国公司房地产调查报告》所证实。该报告在调查数以百计的亚太地区跨国公司之后得出结论，跨国公司首要关注房地产策略如何支持业务的增长。其中的中国部分报告则指出，跨国公司选址的地理位置正在日益向周边扩散，工业园区将会进一步增加。同样的情况出现在北京和上海地区。北京经开投资股份总裁魏钢说：“正是看到了这个趋势，才在亦庄推出独立办公楼群的BDA国际企业大道项目。”