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主持人：近期政府出台了哪些关于房地产方面的政策？政策导向是什么样的？对房地产行业的上市公司有哪些影响？
嘉宾：为了抑制房地产投资过热，2004年政府出台了多项相关政策。一系列宏观调控的紧缩政策表明政府希望通过产业政策和信贷政策来继续加大调控力度，将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放，而融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本提
高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。对于上市房地产公司而言，由于大部分上市公司资本结构合理，政策本身在短期内不会对现有的项目和资金来源造成较大影响，也不会对2004年业绩产生较大负面影响，但是如果政府出台进一步的紧缩措施，如加强控制开发贷款规模和加息，企业中长期项目开发进度和资金来源将受到不同程度的限制，业绩增长有可能低于先前预期。此外，房地产企业直接融资的渴望将进一步加强。
主持人：最近，各地区纷纷出台了房地产降温措施，未来的发展方向是怎样的？全国商品房价格涨幅惊人，但证券市场中的房地产企业却少有表现，甚至屡创新低，到底有没有投资机会？
嘉宾：我国大规模城镇化进程是支持房地产行业发展的重要因素。2004年中国城市人口将超过5亿，人口城市化比率将达到40%。按照发展规划，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右，大规模城镇化进程将带来城市人口的增加和城市建设投资的增长，这一进程将推动住宅需求长期持续增长。
我国部分城市依然存在房地产开发规模过大、房地产价格上涨过快、住房供求结构失衡和空置量增加、严重依赖银行资金等矛盾。今年以来，以杭州、上海、南京等城市为主的长三角地区相继出台了遏制炒房的政策，主要包括杭州征收“二手房交易税”、上海出台“期房限转”、南京实施“购房实名制”等，这些政策的出台表明地方政府对房地产市场的监管力度正在逐步加强，目的是维持房地产市场持续、稳定的发展，重点解决房地产结构性增长不平衡和区域性投资扩张过热的矛盾。在宏观政策的影响下，预期2004年房地产行业的结构性矛盾有望得到缓减，行业整体将出现投资增速放缓，盈利水平降低的特征。
房地产开发具有周期性特征，业绩波动较大，而且房地产行业中优质的龙头企业上市的不多，目前房地产板块未能完全代表我国的房地产发展现状。同时，国内的房地产市场还不成熟和规范，上市公司的信息披露还不够透明，调节利润的空间仍然很大，这有可能造成企业业绩表现和实际情况的背离，或者人为的加大了企业业绩的波动；其次房地产板块内的上市公司资质差别也很大，良莠不齐导致业绩分化明显。因此，证券市场房地产板块指数持续下滑，表现差强人意。值得注意的是房地产项目从开发到竣工的周期一般在2-3年，一家公司如果没有几个项目同时运转，业绩的大幅波动在所难免，其收入确认也具有一定的特殊性，一般上市公司四季度利润将占到全年利润的较大份额。
在宏观紧缩政策的影响下，此次房地产行业的调整表面上是增长速度的下降，其更深层次的意义在于市场结构将发生根本性变化，中小开发商的淘汰速度会有所加快，行业集中度进一步提高，资金实力雄厚、土地储备较多、管理规范、具有一定品牌效应的公司将获得更大的发展机遇。因此，重点可关注土地储备丰富、具有可持续经营能力的行业龙头企业，回避资产负债率过高、开发项目受到压缩的企业。
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