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人气冷清，租户无生意可做，退租退铺，商户找发展商理论，曾经在京城掀起“首个体验式卖场”风潮的巨库青年时尚卖场正在遭遇其开业以来的最大困境。风光无限的卖场缘何仅开业4个月就落得个商户讨要说法，退租退铺的尴尬境地？业内人士分析认为：其概念虽新颖，但时机不对；卖场虽时尚，但地理不佳；产权销售模式虽提供投资机会，却双刃锋利风险性大，这是巨库如今举步维艰的三大症结。概念新无奈未到时
巨库是由北京首创资产管理有限公司投资，捷成行房地产经纪公司策划并销售的。建筑面积达3万平方米，装修投资2000多万元。整个卖场还以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库早期规划中，还计划在每个主题区设立体验设施，例如在玩库里修建可以进行“三对三斗牛“的篮球场，在秀库里经营“ＫＴＶ录音棚”等。
而这种形式是否符合时宜呢﹖有业内人士表示，新颖的购物体验式卖场是海外，特别是日韩运作比较成熟的一种模式，但是否适合目前北京的商业环境值得商榷。因为倡导一种新颖的销售模式应该是在买方市场中容易成功，即商户多，选择余地大，才可以保证当初倡导的理念不至于落空。
目前北京的状况是卖场面积超过需求，商户紧缺，这样一来，巨库等卖场为了缓解面临的巨大招商压力，在商户选择和对品质管理等环节上降低了标准，使得卖场开业后名不副实。如巨库目前随处可见打折促销的信息，5元一枚戒指，20元一条裙子，如何保证商品品质，如何使消费者体验到当初许诺的时尚购物感觉？这种做法带来的后果就是，失望的消费者不会担当巨库的义务宣传员，更多消费者将抛弃巨库。
步巨库后尘，同样打出体验旗号的卖场如今的经营状况也不乐观。在崇文门金伦大厦原址上修建的“搜秀城”招商时间一拖再拖，开业期也一拖再拖；在原永定门粮库废墟中建立的豪华批发市场百荣世贸也曾扬言要招入沃尔玛等世界知名零售商，如今开业仍落得个惨淡经营。地理位置不佳
巨库位于安定门内蒋宅口，其前身是号称“北城万通”的北京嘉信长城小商品市场，该市场在开业不到一年就宣告倒闭，地理位置不佳是重要原因。安定门外到安贞桥再到北四环，常年拥堵，是很多司机头疼的路段。虽然看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但真正停车成为消费者的却少之又少。而工期拖延了近半年的安定门改造工程也成为巨库心中的痛。
此外，巨库先期定位在吸引18岁到35岁之间的消费者，该年龄段中时尚青年和白领居多，而蒋宅口并非这类人群的聚集地。南城的时尚男女会选择去新世界、ＳＯＧＯ等著名商场；东西面的青年男女则会选择去东方广场、国贸、西单等区域活动；北城是居住密度很大的区域，购物多在安贞华联，不是特殊需要，讲究效率的时尚男女是不会选择到位于二环外，三环内的巨库，可以说巨库的位置相当尴尬。产权销售模式风险大
巨库采取的出售产权、小铺招租的策略虽然打破了以往北京市场类商铺只租不售的传统，可以给投资者带来比租赁销售更大回报的可能，但同时也给商场风格不一，增加经营风险以及凭空增添租赁步骤设置了隐患。
据了解，巨库当初的产权销售进行的也并不顺利，直到最后卖不出去而又重新采取租赁形式。其实早在巨库之前，万通就曾经采取过销售产权的策略，也最终夭折。
出售小铺产权虽然可以使开发商转移经营风险，但万一经营不善，风险只能由拥有商铺产权的广大投资人承担。这就为日后出现纠纷埋下了隐患。比如巨库中一位前后投资近70万的刘姓业主告诉记者，2003年11月巨库在北京青年报刊登巨库商场自营收益实例试算分析中曾经预测过一个总价为335056元的铺位，预计月利润为3．5万元。而眼下巨库二层实际经营的商户不仅无法达到这个预期目标，而且经常长达一周没有生意，生意好的时候，每天流水也只有不到1000元。
此外，巨库还采取开发商回购两年商铺经营权，这招致了商户的普遍疑问，“小商铺招商，格调能够保持统一吗？虽然巨库统一回购两年的商铺经营权，但两年后巨库的经营风格是否还能得到统一呢？
不仅如此，将产权售出，再由投资人租赁给商户，不仅凭空增添了租赁环节，也使得商户有了两个东家，是听开发商？还是听租赁商铺的小业主？巨库管理层为了养铺曾经做出了免租金的表示，而从小业主手中租到铺位的商户却无法享受到这个优惠。此外，一旦出现经营问题，商户寻找说法，小业主和开发商之间相互推诿，也延缓了问题的解决，这就为商户激动情绪大面积的爆发埋下了隐患。
据记者了解，巨库商户已于前天正式找到首创资产管理有限公司谈判，并提出改变商场布局，更换管理方，增强有效广告宣传，以及成立商户委员会等多项要求。截止到记者昨天发稿时为止，双方还没有就上述要求达成一致。商报记者刘昊Ｊ019
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