京城写字楼租金为何涨声不休

　　本报记者 王小霞

　　近日有消息传出，北京东方广场东方经贸城的“中一”办公楼在正式推出前已预租了5％的面积，租金较去年上涨了40％，7月份正式推出后，又有50％的面积进入最后洽谈阶段。据戴德梁行分析，2004年的北京甲级写字楼将受惠于跨国企业进军内地市场，需求会持续增加，并预期今年北京甲级写字楼市场租金会上升5％至10％。

　　市场需求托举租金上涨

　　租金上涨40％在业内实属罕见，就此记者采访了东方经贸城总经理林源洲。据他介绍，东方经贸城自开盘以来一直获国内外大型企业的垂青，早前已经创立了北京写字楼行业中罕有的“五最”记录——最多大面积租户（租用面积逾1千平方米的单一租户）、最多日资企业进驻、最多保险公司、最多ＩＴ公司以及最多跨国会计师行承租纪录。

　　“综合东方广场特有的优势，以及北京市中心地段可供出租的优质甲级写字楼相对较少，东方经贸城的租金上涨反映了市场的需求和接受能力。”林源洲表示，东方经贸城早前推出的7幢写字楼的出租率已超过九成，此次推出的“中一”办公楼，总面积达2万5千平方米，位于东方广场的正中位置，南临东长安街和市中心最大的五彩音乐喷泉，北有北京东方君悦大酒店，两侧毗邻东方经贸城的东、西办公区，是整个东方经贸城位置、视野与朝向最为理想的写字楼，与各项配套设施亦更为接近，业内称之为“北京写字楼之极品”。

　　“受宠”写字楼地理位置非常重要

　　一般来说，受市场宠爱的写字楼必须拥有其他项目在筹建之初未能有条件做到、而且在后天也很难改进的优势。从硬件上看，首先应拥有前瞻性高科技设计，如全方位光纤通讯系统，ＶＳＡＴ卫星系统，多媒体服务及智慧型中枢网络等，否则难以满足现代企业在通讯科技上的需要。此外楼层空间可否灵活利用对公司来讲也十分重要，如果写字楼层面积狭小，租户需扩租时就只能另寻办公地点，这是那些发展迅速的行业如会计业、保险业、金融业等公司尤为关注的，因为频频搬迁有可能令人感觉其业务不稳定。而拥有全新大面积楼层的写字楼可以灵活地满足租户的扩租需求。

　　林源洲认为，地理位置对于写字楼也十分重要，业内有一句名言“地段、地段、还是地段”，说的就是地理位置的重要性。办公地点是否位于市中心的交通枢纽，对于各公司开展业务的效率是有着直接联系的，位于城市主干线，临近地铁站甚至有地铁直达的写字楼就非常受各公司的欢迎。

　　地段优越也意味着周边配套设施齐全，商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心、以至于票务、旅行社、邮局、甚至连干洗店、诊所等商务与生活设施都一应俱全。周边商务设施是否齐全影响着公司的运营效率；而便捷即代表着效益与财富，办公楼的作用不仅是提供办公场所，更是企业发展的一个重要平台。

　　无形因素有助热租

　　有些写字楼之所以受欢迎，除硬件设施外还与一些无形的因素有关，如国际化的商圈效应。能与各行业龙头企业比肩为邻，可以为企业带来意想不到的拉动和提升效应。以东方经贸城为例，这里云集了众多名列财富500强和各行业之龙头公司，其中包括思科、朗讯、陶氏化学、默沙东、耐克、资生堂、香港交易所、摩根史丹利、信诚人寿等，各界精英共同发展，营造了良好的商圈氛围。

　　许多写字楼租户也均表示，优美的环境对于每个人，尤其是商务人士而言，是舒缓工作压力、保持好心情的重要因素。一些写字楼的水景设计，不仅可以调整人的身心健康，很多企业家更认为是财源的象征，水势兴旺就意味着财源滚滚；再加上众多财富500强公司和各行业之龙头企业，不少商界人士都愿意选择财富、智慧与机遇相互流转的“风水宝地”。

　　从目前的市场状况可以看出，随着外资企业在华的加速投资，在成为区域乃至全球业务发展基地上，北京确实具有独特的优势。这一优势无疑将推动了北京写字楼市场租赁的进行，而今年第一季度北京写字楼市场投资和交易的持续活跃，又进一步带动了写字楼市场的平均空置率下降，其中金融、保险公司以及高科技公司仍是写字楼需求的主要力量。

　　纯写字楼是未来长远选择

　　业界认为，北京写字楼市场需要多层次的发展，让高、中、低档的公司都能找到合适的写字楼，此外还需要培养本地公司租用纯写字楼的战略思想。北京有些公司出于成本考虑，会选择商住两用的楼宇办公，实际上这只是一个过渡性的做法，对于一个正规的公司来说，纯写字楼才是一个比较扎实的选择，一个企业的经营战略是否长远，就能从选址上显现出来。

　　对于北京高档写字楼来说，则需要在设施上更为切合企业的实际需求，具备提供一体化的设施与服务才能更上一层楼。由于跨国公司在北京投资规模的扩大，跨国企业越来越看重办公环境的国际化。大型公司的国际业务往来频繁，外籍工作人员也逐渐增多，写字楼是否能够提供完善的国际化配套设施如五星级酒店、高档公寓、大型商场等也将成为这类企业选址的重点，此外硬件设施与服务也要与时共进才能长期留住租户。