第二套房贷最高利率超6%

　　本报记者王庆慧柯鹏

　　复旦大学房地产研究中心尹峰日前对沪上各家银行的个人房贷政策进行了一次调查。调查显示，沪上大多数银行不仅仅是降低了高价房贷款成数，而且还对市民第二套房的贷款进行了严格控制。这些主要表现在，工行对第二套包括第二套房以上的房子贷款实行“期限贷款利率”；农行则是对买第二套住房提高一个百分点的贷款利率；浦发银行对买第三套住 房的客户实行纯商业贷款利率等。

　　从前天开始，记者对市区及郊区的部分房产中介、在售楼盘及银行进行了暗访，结果发现，沪上商业银行根据自身的风险管理情况制订相应的实施细则已纷纷出台。其中，尤为引人注目的是，商业消费贷款普遍运用于第二套房的贷款上，因此，根据贷款年限而对应不同利率的期限贷款利率浮出水面，最高贷款利率将会超过6％。

　　荩荩8月20日11时闵行新镇路

　　夫妻一方有房贷视作第二套房

　　上周末，记者陪朋友来到闵行体育公园附近的一处楼盘办理买房按揭手续。她选中的一套单价未超过7000元，总价未超过100万的房子。因此，售楼小姐告诉她可以办理8成按揭贷款。办理贷款按揭是兴业银行的一家支行。记者发现，在办理完所有合同必备的文本后，信贷员拿出了一份“顾客与银行谈话记录表”，要求记者朋友填上其丈夫是否有银行贷款，并保证个人资料的真实。当得知她丈夫尚有一处房贷还款没有还清，信贷员指出，她只能申请7成的银行贷款。也就是说，尽管主贷人没有进行第二套房贷款，但主贷人家属如有房贷未还清，该行也对其贷款申请采取视同第二套房贷款的限制。

　　荩荩8月24日10点陕西路

　　第二套房利率最高超6

　　%昨日，一位知悉内情的人士向记者表示，农业银行上海分行现在是，对于第二套住房贷款的风险农行是采取了一种按照基准利率上涨的“利率控制”方法。比如，第一套住房贷款5年期以内的年利率是4.77％，如果要贷第二套，年利率则是5.31％；第一套住房贷款5年期以上的年利率是5.04％，而第二套则按照消费贷款的利率计算，并且划分了很多期限区间：“5－7年年利率是5.76％，7－10年是5.94％，而超过10年以上利率则会超过6％。”

　　有人初步计算，如果按商贷利率还贷的话，每月还贷资金将显著提高。以每套房80万元30年期贷款来算，原来利率是5.04%，每月还贷4300元。若提高一个百分点到6%，月还贷将达到5160元左右。买房成本将大大提高。

　　荩荩8月24日11点徐汇陕西路

　　多贷一套房就减少半个贷款成数

　　昨日，中国银行上海分行一位工作人员告诉记者，中行目前依旧可以办理二套以上住房贷款。“但贷款成数有所降低，审批也更加严格。”

　　据他介绍，目前中行一手房贷款基本可贷到8成，二手房贷款可贷到7成，但两套以上住房贷款的成数将按照套数成反比例下降，“每多贷一套就减去0.5个成数，也就是说，第二套一手房只可以贷到7.5成，第二套二手房只可以贷到6.5成。”

　　除了顺次降低成数外，中行对客户的个人情况审查也更加严格。不但这样，为了证明一切的真实性，中行还需要查询上海个人征信系统，查清客户的各种费用缴纳情况和贷款情况，综合考虑之后才决定是否发放贷款。

　　郊区中低房贷款成数下降到7成

　　在松江区中心的一个新盘售楼处，记者的发现，均价不到五千的房子、买第一套竟也不能贷足8成。

　　一销售人员告诉记者，目前该楼盘的房贷主要是由一家国有银行和一家股份制银行在操作。尽管目前售出的10多套房子的均价只有4700元左右，没有达到人民银行规定的“单价7000元以上，总价百万元以上”的规定，但其第一套房的贷款成数也只能按照高价房的标准，贷款到7成，首付30％。

　　而在另一售楼处，均价5100元房子的贷款成数却是8成。更为巧合的是，贷款银行竟然也有同样一家股份制银行。“我们楼盘地段较好，不会有什么降价的风险，所以这家银行还是很放心的。”售楼人员这样解释。

　　银行对郊区房产的适当提高门槛当然主要与郊区房产价格近年上涨势头过猛有关。

　　松江区因为大学城的建设，使得该区房价从过去的一两千元每平米上涨到现在的4000-6000多元每平米，上涨的幅度远远超出市区上涨幅度。“那么如果房市出现波动，首先受影响的也应当是郊区。”一位银行信贷人士指出，因此，对郊区房产的房贷限制也远远高过对市区楼盘的限制。

　　普遍实行“期限贷款利率”

　　复旦大学房地产研究中心尹峰日前也对沪上各家银行的个人房贷政策进行了一次调查。调查显示：工行上海分行已开始对高价房实行降低贷款成数的办法，同时对买第二套以及更多房子实行“期限贷款利率”；农行上海分行对买第二套住房者已提高了一个百分点的贷款利率；浦发银行对买第三套住房的客户实行纯商业贷款利率；民生银行则规定对买第二套住房者提高贷款利率，对第三套住房者已停止发放贷款；上海银行已对买第二套住房者原则上不予贷款。即使放贷的话，成数也不允许超过5成，对买第三套住房者已停止发放贷款。深圳发展银行规定，对买第二套住房者停止发放贷款。中国银行上海分行则即将推出对购买第三套住房者实行商业贷款利率的规定。

　　尹峰分析说，从调查的数据分析看，银行对个人房贷的态度正在从全面支持转向结构调整，即支持正常居住购房，抑制投资购房并打击投机购房。

　　而记者采访了解到，早在今年5月，深圳发展银行上海分行就开始实行了新的个人贷款政策规定，对居民购买第二套以上住房，实行普通商业贷款利率，不再实行5.04％的优惠住房按揭贷款利率；对住房抵押贷款利率，则在央行规定的基准利率基础上根据不同层次客户加以5％—30％的上浮。分析认为，股份制银行长期以来都因为网点不足导致吸存不足，差别存款准备金率上调后继续导致银行资金吃紧从而惜贷。此外，银行将对业务成本效益分析进行重新评价和调整，从而调整利率。

　　此外，该行还对1990年以前落成的二手房贷款总额低于15万元，不再发放贷款；对投资几套房的客户及关联客户则进行密切关注，并用调高利率来进行调整。

　　工行上海分行有关人士告诉记者，该行目前在针对住房贷款产品上，已经实行三种贷款利率，即：公积金贷款利率、商业性住房贷款利率和期限贷款利率。在央行去年121文件之后，要求对第二套房加强控制贷款风险时，该行将普遍用于车位贷款、加按揭贷款以及其他普通消费贷款的期限贷款利率沿用到对第二套及以上住房贷款上来。

　　政策下的违规“对策”

　　中介提高房价套取高贷款额

　　2001年，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

　　记者昨日来到东方路，在多家房产中介咨询以往房贷中盛行的“零首付”问题，均未遭到明确拒绝，店主们大多只是表示有难度，“可以商量”。在一家门面不大的中介店，记者表示自己看中了一套位于梅园四村的售后公房，挂牌价大约在50万元左右，但是记者目前只能拿出10万元左右现金，而无力支付银行贷款规定的三成15万元的首付。这家中介的业务员在确信记者的购买诚意后说，“只要愿意支付一定数额的手续费，贷款成数不是问题。”

　　“其实要多贷5万元是小事情，只要你肯多付5万元的1％作为手续费，我们就可以帮你搞定。”这位业务员表示。据他介绍，原来关键在房子的报价上。比如这套房子的挂牌价是50万元，银行可提供7成贷款，那么本来可获贷35万元；但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为58万元，如此一来，贷款额度一下子就可以超过40万元，从而保证了首付的减少。“要是放在以前，‘零首付’也是没问题的，大不了帮你把房价再报高点；但现在银行对房贷看得紧，很多房子评估价格不能太离谱，有的银行还要派信贷员去看房子，差价太大还是会露出马脚的———5万元倒是没什么大问题。”这位业务员透露。

　　对长期住房贷款采取期限贷款利率是正常

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟指出，当前对个人商业住房贷款，人民银行只规定了基准利率和优惠利率，过于刚性。目前只规定了两个时间档的利率，一是1-5年的，4.77%，二是5-30年，5.04%。华伟认为，5-30年这么长时间跨度只用一种贷款利率，银行可控制的贷款风险程度加大。

　　华伟指出，未来10-30年，利率不可能永远只降不升，可能升10次，也可能降10次，那么将5-30年的贷款利率用一种利率档次加以规定，央行目前的利率政策是缺乏弹性的。因此，“对第二套及以上住房，取消优惠贷款利率，并参照商业贷款一样，按1-5年、5-10年、10-20年、20-30年细化利率档次，将风险与收益进行平衡，对商业银行来说是早就该做的、非常正常的行为。

　　采取对第二套及以上住房适用期限贷款利率还有一个更为长远的计划。华伟认为，目前银行已经出现存款短期化、贷款长期化的倾向。银行的利差收入作为生存的生命线不可能降低。因此，存款利息如上升，贷款利率也将同步提升。那么，“中国所有的消费品都与国际市场相关，消费不足而生产过剩，一旦企业贷款利率大幅提高，对企业来说无疑更是雪上加霜”。“因此，在继续增加对消费者消费贷款的同时，将长期抵押贷款证券化将是调整商业银行资产结构的有效途径”。华伟透露，日前央行副行长吴晓灵在上海已经提出要在加速开展住房抵押贷款证券化的试点工作。

　　华伟指出，对长期房贷的时间加以分期限分档设定期限利率，以更接近市场利率，这是为住房抵押贷款证券化做最基本的工作。