国家宏观调控政策遏制了房市的过度投资，使房价上升幅度趋缓。上海经过宏观调控的洗礼后，凸显市场价值趋向，高品质的写字楼、商铺及住宅依然购销两旺。

    “四大金刚”昂然向上

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    高档物业租赁需求继续攀升，价格上扬。戴德梁行的2004年2季度上海住宅市场季度报告显示，在高档物业租赁市场，诸如别墅、高档酒店式公寓以及高档公寓的入住率较上季度皆有不同幅度的上涨。

    今年2季度，上海别墅市场的租赁需求旺盛。浦东地区呈现出供不应求的态势，平均入住率达到了95.0％，与全市相比高出4个百分点，较上季度增长16.4％。且租金也上涨5.6％，平均每月每平方米18.8美元。

    浦西别墅市场亦表现良好。沪上西区高档别墅主要集中在佘山和西郊等地区。诸如西郊宾馆花园别墅在内的西区别墅月租金基本在5000美元至10000美元之间。总体上看，闵行区别墅市场入住率已达到90.6％；长宁区别墅市场保持在90％左右；徐汇区别墅入住率也已达到76.7％。

    此外，酒店式公寓的入住率也大幅上扬，较上季度上升4％，达到89.5％。但酒店式公寓总体供应量较大，品质次等的公寓成交量上升，入住率上升，但租金价格下滑，下降4％。品质好的服务公寓仍供不应求。高档公寓租赁市场也表现强劲，其入住率从83.6％升至89.9％，平均租金从上季度每月每平方米11.4美元升至12.2美元。

    “写字楼经济”上升势头强劲。全球最大的商业房地产综合服务商之一的世邦魏理仕，日前完成的一份全球房地产咨询服务调查显示，浦东和浦西部分商业区的写字楼租金同时跻身世界前50强。上海浦东一写字楼达每平方米每天1.1美元的租金水平，位列全世界写字楼租金排行榜第37位。

    上海写字楼自2002年以来，租金水平一路走高。截至去年底，上海甲级写字楼平均日租金已达每平方米0.66美元，比2002年度平均上涨了4.9％。根据戴德梁行的统计，今年1－7月，上海淮海路、南京路等高档商务区域的甲级写字楼的租金至少上涨了25％。

    有分析人士指出，一方面，近期沪上写字楼买卖政策的自由度逐渐放宽，使得许多有实力，并计划在上海长期发展的大集团，更倾向于买而不是租写字楼。另一方面，土地批租尤其是中心城区办公用地批租的收紧，使市场上新增写字楼数量将逐步减少。沪上写字楼市场供不应求的局面将导致未来写字楼价格继续走高。

    商铺市场再度升温。2004年上半年，上海的商铺市场仍处于一种供不应求的状态。据信义商用房产统计表明，目前有意向购买商铺的客户仍在增加，今年上半年较2003年下半年增加了7％。超过三成的投资者钟情面积在100－300平方米的小面积商铺，市中心餐饮商铺更是一铺难求。

    在众多商用房购买者中，用于经营餐饮业的购买者最多，其次为经营社区服务业，用于经营娱乐业的再次之。业内人士分析，餐饮商铺需求旺盛的原因，一方面是由于餐饮业对物业的要求较多；另一方面，由于餐饮行业污染严重，政府对居民区内商用物业的经营行业作了限制。因此，餐饮客户的需求量居高不下。

    据统计，2004年上半年度以来，中、小额度的商铺投资者众多，其中尤以投资预算在100万－300万元之间的比例最高，达到33％，其次为300万至500万元之间，比例为26％。同时，中、大额度投资预算的投资者比例在持续增加，预算达到500万－1000万的比例已经提高到18％，预算在1000万元以上的比例也超过了一成，市场上资金面较为宽余，只是投资者苦于找不到适合的可以作为长期投资的产品。

    专家预测，2004年下半年商用房产的投资热点，一是面积在100－500平方米之间，楼层以1楼2楼为宜；二是适合餐饮行业的尤为紧俏，售价高出一般的商铺；三是总价控制在200万－500万元之间较为合适。

    水景住宅价格高企。近年来，在上海凡是依水傍湖的商品房价格一直呈上扬趋势。随着苏州河水质的整治及河道周边的开发，沿岸房产人气急升。其中尤以中远两湾城为典型，其紧靠苏州河的水景房每平方米均价已达到了1万元。另外，黄浦江岸边、陆家嘴(资讯 行情 论坛)、北外滩等区域也已成为上海高档公寓的集中地区。

    有调查显示，在短短一年半内，凡是能看到黄浦江景致的二手水景房单价已达到20000元，价格上涨了2倍。水景住宅价格比普通住宅高10％－20％，有的甚至高出40％。这意味着水景住宅的利润率是非水景房的两倍甚至更多。所以，对开发商来说“水能淌金”。

    据水务局一项抽样调查显示，有超过70％的受访者认为“水景能提高居住品质”，80％的受访者认为“水景是高尚住宅的必备条件之一”。

    跨国公司入沪成楼市助推器

    上海综合经济实力的不断提高，对外资的吸引越来越大。近两年来，上海市不断制订和完善鼓励跨国公司地区总部入驻的一系列政策，更激发外商对上海的投资热情。越来越多的外商将上海列为在华投资的首选地之一，上海成为世界著名跨国公司集聚地。

    目前，《财富》全球500强企业已有281家进入上海，其中，166家在上海投资了837个项目；26家外资银行和保险机构设立了30个营业性机构；89家建立了上海办事处。在上海的外商投资性公司和管理性公司，已有69家在上海设立跨国公司地区总部。其中包括通用汽车（中国）投资有限公司、欧莱雅（中国）有限公司、资生堂（中国）投资有限公司、伊顿（中国）投资有限公司、安格（中国）有限公司等知名企业。500强企业在上海的投资涵盖了汽车、通信、钢铁、石化和精细化工、家电、电站设备等行业。

    近些年来，在上海投资的企业都面临业务拓展后办公楼扩大、商铺增加，随之住宅需求上升的情况。上海已逐步形成了淮海路、南京西路、静安寺等一批现代服务业相对集聚的区域，孕育了10多幢利税过亿元的商务楼。如淮海路上的瑞安广场，集聚了6家总部性质的运作中心，15家专业事务所，6家跨国公司代表处等。

    我国加入世贸组织以后，履行对外承诺，大陆零售市场的进一步开放，国际零售业品牌纷至沓来，使上海主要商业区的商铺需求量劲升。目前约有1/3、近70个的世界一线名牌已落户上海。上海的恒隆广场、美美百货、连卡佛、锦江迪生、中信泰富广场是上海顶级品牌最集中地。

    世界著名跨国公司因看好中国市场而规模扩大，增加办公面积和提升商业形象的需求正不断升温。花旗集团已在浦东购买办公大楼，并将之改名为“花旗大厦”，这一举措正引来众多企业纷纷效仿。

    跨国公司和世界名牌纷纷入驻申城势必造成大批境外人士涌入。据戴德梁行分析，上海现已约有境外人士6万人，依照上海现在的发展趋势，境外人士将可达到70万人左右。可以预计，持续增加的境外人士将成为高档物业租赁和购买的强劲需求者。

    楼盘间更显冰火两重天

    近期，上海市中心楼盘热销场景不减当年。8月11日，中远两湾城四期“璀璨天成”30号楼开盘，竟出现了100多人排队5天5夜的场景，楼盘均价高达每平方米1万元。

    与此同时，上海也有楼盘滞销。据“网上房地产”近期连续4周的交易数据显示，有272个楼盘连续4周零成交，约占可售房源预登记总数近三成，连续3周零成交的占总数二成。业内人士分析，部分楼盘滞销，反映总体销售有趋缓趋势，具体原因有的报价过高，有的地段偏远。

    与房市的冷热相呼应，房产商的分化更为明显，已多家房产商惊呼业绩下滑；另一些房产商年中盘点却收益颇丰。

    据称，金丰房产中报业绩回落41％，复地上半年销售额也回落20％。复地公司称“上半年宏观调控的影响不容忽视，这让公司的销售面积出现下降，销售额也相应回落了20％。”金丰也表示，因为国家实施宏观调控政策，公司的中介流通业务的经营情况受到一定影响。但万科、金融街(资讯 行情 论坛)等房产公司却报喜。万科、金融街等企业的净利增长超过150％。

    中信证券(资讯 行情 论坛)的行业研究员分析，万科等公司的主要特点是，一是拥有较多的土地储备，由于紧缩政策使土地获得的成本上升；二是拥有较多的在建和在售项目，项目品质较好，受益于房价上涨，销售毛利率提高。

    中信证券的行业研究员也同时指出，受政策调控，土地购置面积增速下降，这是房地产开发的先行指标，它的下降，意味着未来房产供给下降；而市民对房产的需求仍保持较高速度的增长，供给下降，将直接引发房价上升，特别是高档房，供求矛盾较大，上升幅度仍大，形成租售双双攀升局面。