开征物业税仍未试点 “房价大降”属误解

　　“开征物业税将在年内开始试点”，这样的传言不但涉及北京、南京、广州、上海等中国的大都市，也已经波及温州、丹东等中小城市。

　　国税总局政策法规司官员本周接受《财经时报》采访时则称，关于物业税的开征问题，目前没有在任何地方安排试点；但是，开征的前期调研和准备工作，正在由各相关部门积极推进。

　　“不能把有关部门在各地的调研活动当作试点。那只是一项研究工作。”这位官员表示，外界对“物业税试点”的理解可能有些偏差，即把在各地安排的调研及准备认为是“试点”。显然，“这和增值税转型试点不应该是一回事”。

　　他说，将要在东北地区实施的增值税转型试点，是经国务院批准的，有完整的方案，是“真正意义的试点”，是实施一项新的政策。“一项税制的实行或试点都要经过法定程序，要有完整的方案，目前物业税试点还不具备这些条件”。

　　质疑试点动机

　　关于物业税将“开始试点”的说法已有时日。此前，曾有据称来自财政部方面的消息说，今年下半年，将选择辽宁、江苏、宁夏、北京、深圳五个地方试点，而将在北京亦庄卫星城进行评估值征税试点。

　　“对现有房地产税费进行改革，其必要性和改革的方向各部门没有任何异议，但具体的改革内容都在研究探讨当中。”国务院发展研究中心“房地产税费改革”课题组成员倪红日说，物业税改革目前没有任何方案，所以还谈不上“试点”；一些最基本的税法构成要素，现在只是在“研究讨论”，如谁是物业税的纳税人？物业税计税的依据是什么？

　　倪说，现在许多地方声称要争取搞物业税征收试点，“我怀疑他们的动机”，因为其中至少存有“招商引资”的目的。“物业税开征在还没有方案的情况下，决不可能搞试点”。

　　统一税费是方向

　　目前，中国涉及房地产业的税种有9个，中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的多达几百种。其中，在房地产拥有环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税和土地使用费，对国内企业和个人征收房产税和城镇土地使用税；在房地产开发建设环节，对外资企业和个人征收土地增值税，对国内企业和个人征收固定资产投资方向调节税。

　　国税总局地方税管理司官员认为，这样的税制和征收格局“带来了很多矛盾”：一是内外税制不统一，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一样；二是税种繁杂，计税依据差异大，征收管理困难；三是收入规模过小，调控作用不强，不能发挥其主体税种的作用。

　　倪红日认为，房地产税费改革的方向，应该是对原有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、土地使用费等进行整合和改革，但统一后是否变为一种税，或者在这一类税中设两个税种，这些都需要认真研究。

　　将现行涉及房地产的税费合并调整为统一规范的物业税，对此，财政部税政司和国税总局地方税管理司表达了一致观点。他们认为，首先应统一内外税制，对内外资企业事业单位、经济组织、个人一律征收物业税，清理取消一大批不合理的收费，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，将一部分经营性收费转为由受益者付费，对保留的收费在标准和项目上严格管理，将属于地价的收费归入地价中。

　　同时，将征收环节向后推移，由开发建设、交易环节承担的税收，改为由拥有或使用单位和个人承担。

　　土地出让金是价格关于现行房地产税整合为物业税的改革，目前有一种比较普遍的说法，认为应将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，然后借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。这样，买房时需一次性缴纳的土地出让金等税费，变为在房产保有阶段逐年缴纳，减轻了初次买房支出的负担，由此，房价也会相应下降。

　　关于“将土地出让金并入物业税”，倪红日明确表示反对：“作为土地使用权的价格，土地出让金和税是两回事。”即土地出让金本质上是公有资产的所有者收入，是他们出让资产使用权的收入，仍然应该单独交纳，不应该和其他房地产税费合并为物业税。

　　中国社科院财贸所研究员何振一也认为，土地出让金是地价，并到物业税里，根本没有可操作性。“我们多年来改革中犯的一个错误，就是把价、费、税混淆了，由此带来一系列弊端。现在提出要改革，假如用‘税’来代替‘价’，这种做法显然是错误的”。

　　“房价大降”是误解

　　倪红日表示，那种认为“开征物业税后房价会大幅下降”的观点，显然是以“土地出让金和其他房地产税合并为物业税”为前提计算的结果。“开征物业税后，土地出让金应按照政府性基金来管理。”她说，物业税改革对房价的影响因素，主要包括纳税人的承受能力、现实的税负水平及宏观经济形势等。

　　何振一认为，改革后房价会降多少？这主要取决于清理取消的费有多少。因为其他税费变化，都不会导致房价下降，例如将收费转为征税，征收总量并没变；何况有些费也不能取消或转移，如拆迁费。“因此，认为开征物业税房价就会大幅下降，这是误解”。但是，房地产开发建设成本会因为税费改革有所降低，这是肯定的，而且不合理收费如果真能取消，降低的幅度不会太小。

　　物业税改革后对房价的影响，财政部税政司司长朱振民做了这样的表述：“通过吸纳房地产开发建设环节的一些收费，降低开发成本，使大多数老百姓有条件、有能力买到房，把一次性的支出变成以后若干年的支出。”

　　多占财产多缴税

　　此外，开征物业税后，是将土地和房产合在一起征税，还是分开征税？倪红日认为，应该合在一起征收物业税。其实，大多数国家和地区是将土地和房产合在一起征收物业税。“将土地和房产分开征收物业税，这种做法是否可行，还值得研究”。

　　朱振民也认为，物业税征收的基本要点，是将房屋土地合在一起统一征税，征收范围要从现在的城市、县城、建制镇、工矿区扩大到全国范围。

　　针对房地产行业的税收，其计税依据有按原值、评估值、租金、余值、面积等进行评估多种方式。

　　财政部及国税总局官员都公开表示，将来开征物业税要按评估值征税。

　　他们认为，按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占财产的纳税人多缴税。同时，随着经济发展和房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，评估值也会调整，体现了公平的原则。

　　作者：王长勇