8.31后 谁左右房价涨跌

　　本报记者 丁凯 北京报道

　　“今年到明年将保持稳定，其后的房价走势取决于‘8.31’之后各级政府将土地‘招拍挂’的砝码加在天平的哪一端，是增加财政收入还是平抑房价。”北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰对记者说，“我猜测会降。”

　　“8.31大限”是政府厘清土地协议出让的历史遗留问题，宣布哪些土地继续协议出让、哪些进入公开交易市场的日子。很多人认为政府作为将会成为未来房价变化的关键因素。

　　“如果8.31闸门大开，今年之后房价涨不起来。”北京思源宏业房地产经纪有限公司董事长陈良生表示。而最近媒体披露的消息显示，8.31“过关”项目建筑总面积达1.3亿平方米，占全部2.2亿平方米有历史遗留问题土地的64%。

　　很多业内人士没有想到如此高比例的土地可以继续协议出让。清华大学房地产研究所谢岳来表示：“从这个数字判断，中长期内北京应该不存在土地收紧导致的供需矛盾。”

　　在对长期趋势达成共识的同时，业内人士对房价短期走势方面观点不一。“短期微扬，长期走低走平。”业内著名职业经理人王达明这样对记者描述未来的房价，而在8.31“过关”土地明晰之后，这一观点逐渐成为业内人士对于房价的谨慎的主流判断，其谨慎皆因对房价最终的控制能力很大程度上掌握在政府手里。

　　房价——被夸大的标尺

　　大至国计民生、小至行业的景气程度，房价承载了太多涵义，甚至包含了道德评判的意味，而产、官、学各界就其涨落做悬河之辩的依据无非一个销售额除以销售面积得到的简单商数。

　　这种统计方式，使得影响房价涨落的变量林林总总：产品供应结构、供需关系、产品质量的提高、通胀、投机等等事无巨细均会引发房价的起起落落。也正是这个原因，使房价涨落能够给予人们的想象空间巨大，但反映的实际问题有限。

　　比如，除去显赫的附加意义，房价甚至难以承担反映行业健康与否的本分。伟业顾问董事长林洁认为，成交量才能直接反映交易的活跃程度，从而判断行业景气状况。王达明则表示：“成交量比价格更重要，应该有一个以成交量对房价进行加权的指数，这个最有意义，其中还应包括存量房(二手房)。”

　　同时，房价涨落甚至无法反映产品的市场价格变化。谢岳来提出：“做一个极端的假设，某年90%的产品是别墅，次年90%的产品是经济适用房，房价必然大跌，但我们无法得出任何一种产品市场价格下跌的结论，同时，近年来小区配套的完善和建筑质量的提高等因素也直观表现为平均价格的上扬，但是不能简单认为这是通常意义上的涨价。”

　　林洁认为，影响房价的诸要素中最直接的是产品供应结构：“高档房、中低端产品和经济适用房哪种更多将直接影响房价。”林洁具体提出，考查房地产产品的市场价格波动，“要重视某一个案，比如一套公寓的价格变化，这个更有意义。”

　　业内人士虽对房价能够反映的问题态度极为保留，但对于政府来讲，房价却是一个重要的砝码，它可以用高地价带动高房价来增加某届地方政府的财政收入，也可以在必要的时候通过平抑房价遏制反涨的呼声，为普通百姓谋得福利。

　　通过产品结构调整房价

　　如果未来某高档项目的单价是12999元／平方米，大家不必对过于细致的零头感到惊奇。林洁透露，最近业界风闻银行对单价13000元人民币／平方米以上、总价300万元人民币以上的高档项目的消费贷款态度消极。林洁认为，此事未来必将对高档住宅的形态产生影响，开发商可以采取降低总面积的方式控制总价。

　　对高档项目限贷不是一个孤立的政策：别墅用地叫停，年初建设部也表达了限制高档住宅比例的精神。如果说产品结构直接影响房价水平，为何政府多管齐下，房价仍“涨”声一片呢？林洁指出，目前调控产品结构的政策效果绝对值得质疑。开发商可以相时而动，原本打算盖联排的，在独栋别墅需求显现之时就可以做成独栋产品。

　　“相关的政策可能在较长时期内对高档项目产生影响”，林洁指出。王达明也表示：“消费信贷的从严从紧，将直接导致一些高价房销售回款出问题，从而出现价跌，带动整体下跌。近期不明显，但一年内必定显现。”

　　在产品结构方面，林洁同时指出另外一个拉低房价的长期因素。作为美国中产阶级的终极居住理想，独立住宅化的趋势也在北京显现。此前，万万树老总齐宏曾告诉记者：“如果说低密度住宅在北京永远无法成为主流，我至少持非常怀疑的态度。”林洁认为，上海严控私车的增加，而在北京随着汽车的高度普及和路网建设的推进，郊区低密度住宅将有可能进入主流市场，最关键的是，这意味着这种原来的高档产品将成为平民化的居住需求，从而拉低其价格，导致整体房价的稳步回落。谢岳来表示：“在北京，三成高收入的购房者买了七成高档楼盘。”拉低高档盘的价位对整体房价的回落作用不可低估。

　　政府对于产品结构最有效的控制在于土地供应的区位配比。通过“招拍挂”提供CBD的土地和提供三四环之间的土地形成的产品供应当然大不相同，通过调整不同的产品结构而间接地影响房价，可能是更好的方法。当然，林洁指出，这种影响也具有明显的滞后性的缺点。

　　供给影响房价

　　但是，业内人士大多认为政府对于土地供应量和消费需求的调控一直在影响房价。“从需求来看，过去近一年的需求高涨主要原因是通货不稳带给人们的担心导致的。而这一通胀已经受到遏制，为此中央不得不做出决策，宁可牺牲经济增长也要保稳，已经有几个行业为此付出代价，其中就有房地产。半年内，受货币政策惯性影响，以及人们对供应量减少的担心，引起房价上涨。但消费信贷的紧缩将引起较强的消费紧缩，供过于求必然出现，因而长期看来，房价将走平走低。”王达明对记者说。

　　中原地产早先曾预测在2003年底、2004年初北京房价将走低，因为2002年7月1日生效的33号令引发了大规模的土地集中放量，而拿到土地的开发商通常需要10到12个月办理各种手续，等到项目启动则已经到了2003年底。李文杰表示：“但是2003年下半年和2004年初的金融、土地政策的收紧抵消了这一供应量大增可能引发的房价下降作用。”

　　涨也政策、落也政策，“房地产这个行业承载太多力量，房地产政策成为各个部门的角力点。”陈良生是“供需”论的坚定拥护者，他认为房地产政策最终决定房地产产品的供应，而供需关系才是左右房价的核心因素。

　　陈良生认为，房价的中长期走势取决于此次8.31“过关”的土地数量，而高达64%的过关比例无疑是陈良生等业内人士预料之外的，足以使其得出“涨不起来”的结论。而王达明也认为上半年市场上开发量方面，虽然增长率放慢，但绝对量仍大，并未下降；另一方面，已经过关的项目总量巨大，是足够目前市场消纳的。李文杰认为，“8.31大限的过关土地量同时影响着中短期和中长期房价。其一是8.31之后，可继续协议出让的土地能够满足今后5-10年北京市场的需求。”2003年北京全年销售总面积为1700万平方米，按照这个标准，过关的1.3亿平方米土地需要6年多甚至更长的时间消化。“由于需要10-12个月时间办理相关手续并进行前期筹备，这些土地真正形成供应是在2005年底，在此之前房价将保持相对平稳。”

　　房价中的潜规则

　　实际上除了调控房地产产品结构、控制土地供给量，政府还有很多影响房价的办法。

　　政府对土地的供应方式潜在地影响了房价。陈良生认为33号令之后，虽集中批出1亿平方米土地，但是形成有效供给的少之又少。开发商由非正规渠道获得的土地面临多道关卡，办理各种手续的程序和审批过程相当漫长且困难重重，因而形成有效供应的速度相当之慢。

　　如果土地来自正规渠道，又面临政府土地供应计划不透明的问题，就容易造成拍卖中非理性拉高地价的行为。他说：“政府对于土地供应有一个明确的年度计划(甚至3-5年的中长期计划)公诸于众，让开发商对于土地供应情况心中有数。”

　　而李文杰也认为政府对8.31卡住的土地的供应方式将影响2006年之后的房价，“如果为了增加政府财政收入，可以逐步缓慢放出，如果为了平抑房价，则可能有较大规模的集中放量。我猜测政府可能会采取后一种方式平抑房价，因为目前反涨呼声形成了强烈的舆论压力。”李文杰建议，这批被卡住而流向公开交易渠道的土地应该更多考虑采取招标方式，转让给项目规划最合理而不是价格最高者。

　　同样，目前对于房地产开发前期不规范操作也暗中影响了房价。事实上，大部分普通购房者可能并未想到，房价中包含了很多复杂的成分。一位业内人士透露，绝大部分项目在初期都有几百万甚至上千万的“运作费”，主要用于三个方面：加速各种手续的办理、提高容积率、突破限高等规划指标。这些费用无疑被列入开发成本而反映在房价之中。

　　此外，知情人士透露，相当普遍的一个现象是小区中本应由市政建设解决的变电站，是由开发商承担建设的，而产权归供电局所有。由于审批权力的垄断，“本来500万能够完成的建设，开发商甚至可能要花费1000万。”而这部分成本无疑要反映在房价之中，对于单个项目房价的增长，少则每平米百八十、多则几百元，甚至更高。影响作用与之近似的还有“四源费”，他同时认为也应该分清四源费中哪些确实是应由开发商(最终购房者)负担，哪些是由政府负担的。

　　在8.31土地的大量过关使得业内人士颇感意外的同时，也使他们对未来房价的判断趋于一致：走低走平，这对购房者或许是终于盼来的利好消息，但是掌握实际调控能力的，还是政府。