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案情
1995年4月1日，被告金龙粮食加工厂与原告某县土产公司签订仓库出租合同。该合同约定：租赁期为5年，即1995年4月1日起至2000年3月30日止，每年仓库租金8000元，付款方式：每年12月20日付清，租用期间，被告负责仓库维修。租用期满，仓库保持原状交还原告。2000年3月25日，被告的粮食加工厂被工商行政管理部门查封，机器设备及加工物品均存放
于租赁的仓库内，4月8日晚，该仓库突然起火，仓库被烧毁了三分之二，起火原因至今未查清。事后，原告就仓库赔偿问题与被告协商未果。为此，原告诉讼法院，请求判令被告金龙粮食加工厂赔偿仓库被烧的损失。
审理
法院审理认为：双方签订的仓库出租合同合法有效。合同约定出租期为5年，被告金龙粮食加工厂被工商行政管理部门依法查封后，被告未与原告终止合同，租赁期满后，被告又不按时将仓库按原状交还原告，仍然继续占用，应视原告租赁合同继续有效，仓库失火遭毁损被告不能证明失火非其过失所致，应承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第111条、第117条第2款之规定，法院判令被告金龙粮食加工厂赔偿原告仓库被火烧的损失3.6万元。
评析
笔者认为，法院对本案的判决是正确的。按照租赁合同关系权利义务内容的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物品应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”这种返还义务从租赁期间届满开始产生，至承租人向出租人交付了租赁物财才算履行完毕。因此，从租赁期间届满至承租人交付租赁物于出租人之前，《合同法》第222条规定：承租人应当妥善保管租赁物的义务。在这段时间，承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物发生毁损、灭失的，承租人仍然应当依照双方签订租赁合同的归责原则，向出租人承担民事赔偿责任。因可归责于承租人的毁损灭失属于承租人的违约行为所致。承租人负有维修的责任，承租人已怠于履行维修责任致使损失扩大的，出租人应当及时采取维修措施及防止损失扩大，否则将无权对扩大的损失要求赔偿。如承租人继续占有租赁物的客观事实及产生的相应义务，并不是原租赁合同继续有效的问题。而是承租人在租赁期届满后的返还租赁物义务及其占有风险。可理解为原租赁合同继续有效，在法律效果上就表现为出租不得要求承租人返还租赁物，只能先提出终止合同的要求，然后，才能要求承租人返还租赁物。这种以用物权为标的合同关系。在合同期满时，因物的返还或占有变更，客观会发生不能“清结”。这属合同终止的问题，而不是继续合同效力的问题。《合同法》第236条之规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”应当理解承租人在原租赁合同的范围内有继续使用租赁物的需要，在客观上继续使用租赁物，出租人对承租人的这种使用又不提出异议，则双方无需签订新的租赁合同，法律上直接规定继续出租合同效力。
本案被告金龙粮食加工厂被依法查封的事实，对其与原告的租赁合同关系的处理符合法律规定，查封只能影响被告及时返还租赁物，也是被告对自己过失行为，不能作为被告在合同关系上的违约责任抗辩理由。（来源：金羊网）
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