“调控之后看泡沫”系列报道（一）

    编者按：今年一季度，中国经济增长率达9.7％，通货膨胀率上升至2.8％，固定资产投资激增43％，几乎是去年的两倍。4月份，国务院提出经济结构性过热的判断，对学术界关于中国经济是热是冷的争论作出了官方结论。自此，以“遏止投资过快现象”为主要目标的宏观调控陡然加力，钢铁、水泥、电解铝、房地产等行业成为调控的重点

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。7月中旬，国务院宣布：加强宏观调控已取得明显成效。国家统计局的数据表明，国民经济保持了平稳较快增长，经济运行中的一些不稳定、不健康因素得到初步抑制。本报从今天起推出“调控之后看泡沫”系列报道，聚焦此次调控当中的一些重点行业。

    8月6日，记者致电中国人民银行货币政策司司长易纲，表明本报对国家统计局关于“二季度35个大中城市房价迅速上涨”的统计结果表示关切，希望其能就房产市场目前是否存在泡沫、如何加强监管防范金融风险等话题发表看法。

    “你们关注的这个话题非常及时，非常重要，央行也已经注意到了这点，正密切关注当前房地产价格走势。”易纲回答说，“至于房地产市场是否存在泡沫，央行下一步将采取什么措施加以调控，不便具体评价和透露，但严控房地产金融风险是一项长抓不懈的工作。”

    8月9日，央行发布《二季度货币政策执行报告》，对房地产价格表示高度关注。

    报告指出，“值得注意的是，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨……因此，必须高度关注房地产价格，要加强对大中城市房地产市场的形势分析，针对不同情况采取不同的政策措施，促进房地产业持续、健康发展。”

    接近“爆炸”的边缘？

    摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇一直出言谨慎，而且对中国经济增长一向抱乐观态度，但他在最近的一篇研究报告中指出，目前全世界三分之二的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫，房地产市场出现泡沫的地区包括：中国、澳洲、英国、韩国等。中国收紧银根加上预期美联储的货币政策正常化两个因素，对资金的流入可能造成致命影响，使中国房地产市场看似接近爆炸的边缘。

    2004年8月6日至7日，“2004中国北京国际房地产论坛”和“博鳌21世纪房地产论坛”在中国一南一北同时开场，万科王石、天津顺驰孙宏斌、万通冯仑等大批房地产大鳄分别聚首，无论是地产商还是房产专家，发出的声音都是看好房地产市场继续升温，认为旺盛的需求将进一步拉动房价上升，央行的调控政策给他们带来了更大的机遇：中小企业被淘汰，剩下的企业机会更多。

    与两年前王石发出泡沫预警不同的是，经历了严厉调控后的地产商们反倒更为兴奋。

    “顺驰今年一定能实现销售回款目标120亿元。”前一段时期被媒体质疑资金链面临断裂的天津顺驰董事长孙宏斌，在会上反而将100亿目标调高至120亿。

    央行一再紧缩银根、地产商大步流星、经济学家不断质疑，中国房地产市场表现出奇异的诡秘景象，有专家点破其中微妙：因为这个泡沫要不断吹下去，破不得也破不起。

    中国社科院金融研究所研究员易宪容最近撰文指出，“在这次宏观调控中，尽管房地产业关注的方面，如对土地整顿、对房地产企业的信贷收紧，但房地产在这次宏观调控中所受的影响则是微乎其微。国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”

    他警告说，“如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。”

    国务院发展研究中心研究员吴敬琏最近在一个论坛上发言时指出，“发生金融危机不是幻象，而是现实危险。”

    争论挡不住房价

    2003年6月13日，央行下发121号文件，要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等。文件一出，不少开发商立即捉襟见肘，自然也就怨声载道，指责央行闭门造车搞“一刀切”；同年8月31日，国务院下发18号文件，要求“妥善处理”局部的结构性问题的同时，肯定了房地产市场拉动经济的积极作用，北京华远地产董事长任志强等地产商对此欢欣鼓舞。

    国家有关部门一方面担心房地产过热引发金融风险，另一方面又担心调控力度过大拖累经济增长，同样的矛盾也表现在对房产泡沫的争论上。

    中国社科院发布的《中国房地产发展报告》一方面指出要采取措施防止价格过快上涨，缓解部分城市出现的高价位、大户型商品住房供应过量和普通商品住房相对短缺的结构性矛盾。另一方面又认为调控措施成效显著，投资回落、房产信贷得到有效控制，并描绘出到2020年仅城镇新增人口每年就需增住房2亿平方米以上、房地产业前途无量的美好前景。

    中国房地产协会副会长、中房集团董事长孟晓苏认为，不能片面看待房地产投资过热，目前房地产价格是在稳步上升，是一个良好的态势。

    国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣表示，中国整个房地产热是一种虚热，实际上房地产业还冷得很，那些热得冒气的地方是豪宅，从转移农民工进城、从长远的城镇化角度来看，空间还很大。

    建设部政策研究中心主任陈淮在《关于房地产业的十大真实谎言》一文中指出，各种言论有真实的一面，但也有局限性的一面。如中国大多数城镇居民买不起房”一说，一方面从我国目前城镇居民的平均工资水平和房价看，的确很容易得出大多数老百姓买不起房的结论，另一方面一个基本事实是：目前绝大多数老百姓已经住在房子里了，实际上，现在大多数老百姓只需要买15到30平方米的房子，这样一个增量，人们是买得起的；“我国的房地产业占用了过多的信贷资源，因而正在导致金融风险”一说，一方面一些开发商的自有资金比例很低，把项目风险过多地集中到了银行头上，另一方面要看到中国的绝大部分存量房产的所有者并不欠银行的钱。

    学者争论不休，房价上涨不止。

    国家统计局对全国35个大中城市的调查显示，今年二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4％，土地交易价格上涨11.5％。

    记者随机采访了5个普通民众，5个人一致表示，“北京的房价实在太高了”，本身在房产公司售楼的张小姐表示，“我只有羡慕别人的份儿”。

    上海一家调查公司近期一份调查报告显示，有46％的上海市民认为房价太高、将会大幅下挫。

    高盛集团（亚洲）有限公司总经理胡祖六警告说，地产和别的行业不太一样，在经济学上称为不可贸易的行业，国内外包括我国海南的经历证明，地产行业是特别容易引起投资性泡沫的行业，我个人的看法和主流的看法不一样，目前的地产投资是非常盲目的、非常不理性的。

    房价收入比能承受多大的拉力

    有专家指出，发达国家的房价收入比大多在4－6倍之间，而中国的房价收入比大都在10倍以上，个别城市超过20倍，有些黄金地段的高端住宅普通民众不吃不喝100年也买不起。

    据最新统计数据，2004年上半年，北京市城市居民人均可支配收入为7836.4元，人均消费支出5748.7元；上海城市居民人均可支配收入达到8513元，人均消费支出为6329元。

    而北京市目前有关部门公布的平均房价为每平方米4900元，上海为每平方米5100元，实际可能分别为5500元和6000元左右。一年的人均可支配收入才1.5万元，还包括通讯、交通、饮食、服装、医疗等开支在内，而一套100平方米的住房就要50多万元，大多还是毛坯房，简单一算就知道买房对普通百姓的负担有多重，还要装修，还有子女、父母、教育、交际及日常开支等等。

    据统计，2003年，长三角15城市居民可支配收入中的平均工薪收入为8312元，占居民家庭总收入的66.0％，离退休金、失业救济金、赔偿金等转移性收入为3488元，占居民家庭总收入比例为27.7％，也就是说，工资收入是绝大多数城镇居民的主要收入来源。

    北京大学经济学院教授萧灼基指出，目前城镇居民住房平均价格为每平方米2500元，去年城镇居民人均可支配收入为8472元，算下来，一个家庭要买一套住房至少需要8—12年。而这还不包括日常的开支和农村转移劳动力买房的需要在内。

    中国土木工程协会会长、建设部原副部长谭庆琏说，中国有80％的普通老百姓，现在房价与他们的收入不成比例。

    材料显示，目前高收入人群与低收入人群的收入比差距仍在扩大，普通居民的边际消费倾向也在下降，表现在高收入家庭的消费意愿不强，低收入家庭消费能力又不足。

    另一方面，通胀的压力正在放大，央行报告显示各类价格指数仍在继续攀升，上半年，居民消费价格（ＣＰＩ）同比上涨3.6％，生产和投资价格指数和主要商品价格继续上涨。同时，随着调控效应的进一步显现，房产供求关系短期内将更趋紧张，房产价格将进一步上涨。

    国务院发展研究中心研究员张军扩在接受记者采访时表示，房地产市场泡沫成分不能说没有，但从房租价格走势看，整体的需求增长还是很快的。

    他说，目前最担心的就是炒房，一旦偏离正常需求再加上银行资金支持的话，垮塌的后果相当可怕；另一方面还要注意国外的热钱进来，既炒房又套汇。为此，一要加强企业信贷控制，提高开发商自有资金比例；二要控制消费信贷，特别是第二套住房或炒房信贷；三要注意国际游资的冲击。但从整体经济运行来看，不宜进一步采取更严厉的紧缩政策。

    开发商豪情不减

    天津顺驰自去年9月至今在北京、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、武汉等城市开始大规模圈地，获批的土地项目数十个，购地资金超过110亿元。

    2003年，顺驰在北京以9.05亿元拿下了大兴区的“地王”标的，按规定，应在2004年1月底之前交付2.7亿元，但后来却有2亿元的地价款一直拖欠政府；在南京，顺驰以6.53亿元的高价取得了河西地块，此后也仅支付了2.5亿元。事件爆出后，媒体纷纷质疑顺驰扩张太快，资金链可能断裂。顺驰董事长孙宏斌反问，“骑独轮车的速度更易倒，还是以飞机飞行的速度更易倒？慢比快风险更大。”

    在“博鳌21世纪房地产论坛”上，孙宏斌以“今年的目标120亿”的豪言回应质疑，并声称“顺驰的资金风险率为零，顺驰的模式是别人学不到的”。

    顺驰扬言将来上市融资的10亿对顺驰没什么实质影响，但为什么又急着到香港上市呢？记者就此事致电天津顺驰总部，总裁助理付小姐给记者发来了一份详细的“顺驰观点”，内容包括“关于拿地、关于地价、关于土地款的支付、关于资金、关于速度、关于上市、关于人才、关于宏观调控”等各方面针对媒体近期质疑话题的回答。

    顺驰公司声明，从4月27日紧急会议之后，公司暂停了购地行动，但目前拥有的土地储备可以够6到7年的开发。

    对于地价款的拖欠，顺驰解释说，很多人质疑去年40亿元的销售回款怎么买110亿元的地，事实上每一块地在拍卖时都有一个付款计划，不必马上交齐整块地的地价款，比如北京领海，首期付30％，第二个30％是在一年后付的，其余的是在两年内付清。

    对于资金链断裂一说他们更是断然否认，顺驰称其资金来源并不是单一渠道的银行贷款，主要包括三个方面：合作伙伴，如天津信托、华厦、滨海市政、联想、北京首创、摩根士丹利等；二是和信托公司、境外基金的合作；三是不断开拓融资渠道。

    关于上市，顺驰仍然坚持“10亿元左右的融资额对于我们现金流的影响不是特别大”，但另一方面又强调，“今年一定会上市”。

    顺驰给记者的信中公开宣称，“未来，顺驰中国将努力成为中国房地产开发行业的绝对第一，中国房地产中介行业的绝对第一。”

    在顺驰提供的一组幻灯片中，有一张“顺驰的风险几乎为零”的示意图，各个支点由线条连接，各支点说明依次为“钱从哪里来”，“钱到哪里去了”，“钱什么时候去的”，“是否增值”，“钱如何回来”，“钱什么时候回来”，其中由“缩短钱到钱的周期”连接。

    由此是否能反映出房地产开发其实是富人们“钱到钱”的游戏，对于这点记者难以把握，但有一点不容忽视，据央行报告，截至2004年6月末，商业性房地产贷款余额达2.1万亿元，同比增长36.1％。

    这2万亿贷款，只要有哪怕1％出现问题，都有可能酿成巨大的风险。这还不算过去遗留下来的1.3亿平方米的商品房积压风险。

    中国人民银行金融稳定局局长谢平近日警告说，目前，国内银行人民币贷款共17万亿元，其中，房地产企业贷款和个人房贷加起来在2.5万亿元左右，“表面看比例并不高，但要注意，在总共17万亿元的贷款中，超过一半的贷款都是以房产做抵押的，当大量房产作为银行抵押品时，房市的波动对金融的影响就不容忽视。”