6000公顷囤地开始回吐

　　本报记者柯鹏

　　“现欲转让独立别墅用地，建筑面积2万平方米，位于淀山湖畔，景观优势明显。因开发商急需资金，故寻求业务伙伴共同开发，合作模式灵活、条件优厚。”昨日，一份这样的土地转让意向书放在记者的案前，而在最近一个月不到的时间里，记者至少看到过5份这样的“广而告之”。在《上海市土地储备办法》出台后的这些天，在业内通称的“8·31”大限 即将到来的敏感时刻，拿地不再轻而易举，拿地后“囤地”难以实现让沪上数千开发商心急火燎，而更为巨大的资金压力也开始逼迫越来越多的开发商不得不玩转土地转让的“魔方”，试图借此把自己从越箍越紧的资金“枷锁”中解放出来。

　　小开发商“抛地成风”

　　也许真的是憋不住了，一向神经坚强的申城开发商们开始把积压许久的土地统统投放到市面上———一时间，上海土地二级市场私下转让土地的消息此起彼伏，成了比酷暑更热的风景。这究竟是一个多大的市场？市房地局局长蔡育天透露，开发商积压下来的“开而不发”土地目前至少有6000公顷———几乎等于本市两年的新增土地交易量。

　　“最近一段时间，很多有地的小开发商都在和我们接触，打算卖地给我们或者以地参股，我一个星期里实地考察和洽谈的就有三四宗项目；特别是在7月以来，来接触的小开发商数目成迅猛增长之势，看地快成了我每天的唯一工作。”一家大型房企的负责人昨天这样向记者表示。

　　据记者了解，上海房企排名在50强里的大企业目前几乎都有和小开发商洽谈买地的“功课”。绿地、复地、凯德、三盛宏业等众多大房企都在和数十家手中有地的中小房企或机构洽谈关于土地交易事宜。万科总经理郁亮还特别表示，“土地转让或项目并购如今已经成为地产企业获取土地的另一种渠道，而这在几年前是不存在的。”

　　据悉，目前土地二级市场的交易方式有以下两种：一种是以土地参股，与有资金实力的开发商合作开发；另一种是土地直接转让变现。但业内专家也指出，因为涉及差价、备案、税收等各方面，直接进行土地转让并不现实，所以目前开发商之间的土地转让，多以项目公司整体转让或参股形式完成。信义不动产研究中心专家还指出，项目公司整体转让相对花费较少且可获得控制权，大公司比较喜欢，但小公司又不愿彻底放手，“这是双方目前谈判的胶着点”。

　　8·1和8·31双重施压

　　是什么让小开发商们急于转让曾经千辛万苦拿到的土地？业内指出，8月1日开始实施的《上海市土地储备办法》是第一剂猛药，而即将到来的8月31日“大限”又是不容忽视的一股外来压力。

　　可以说，新的上海市土地储备办法让政府作用几乎渗透到土地调控的每一步。为何这样面面俱到？市府有关人士解释说，尽管上海目前的土地资源配置已基本实现了由无偿划拨向有偿出让的转变，市场化机制也已基本形成，但仅靠市场本身还无法形成合理、有效配置土地资源的机制。因此，政府需要建立和发挥土地储备机制的作用，平衡近期和远期的用地需求。

　　追根究底，还是开发商手里的大量囤积土地让有关部门放心不下，“开发商手里有了这么大量的土地，便让他们在事实上有了对于市场和地价、房价的影响力。所以政府为了控制土地供应、进而控制某些地块上涨过快的房价，必须要解决这6000公顷土地的滞留问题———这是对开发商因房价预期上涨而不惜血本拿地行为的一种理性纠正，将促使开发商们量力开发旗下土地，没有能力的就让出土地。”一位分析师指出。

　　除了业已实施的土地储备办法，另一个让开发商不安心的是8·31大限。今年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在今年8月31日之前处理完毕，否则土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。因此，8月31日被业界称作“大限”。

　　值得庆幸的是，上海的土地清理工作早已启动，先是松江区全面清理闲置土地，2700亩闲置土地至少一半被政府收回；接着又有报道称浦东新区又成为清查重点，有近百个项目受到清查，需要在8月31日大限之前解决这些土地的历史遗留问题等等。

　　“由于早前一些开发商通过协议拿到的地很便宜，现在地价暴涨时如果被国家收回，他们将损失惨重。因此，为了不至于鸡飞蛋打，很多房企都打算在大限前把被清理的土地卖出去。”一位知悉内情人士透露。

　　资金收紧加速“逼”地

　　尽管有两大土地政策“左右夹攻”，但沪上房产专家在接受记者采访时还是普遍认为，近期土地转让高潮的兴起还是主要由于资金难题作祟。“宏观调控政策是先动金融再动土地，目前很多开发商转让土地还是由于自身资金链出现了问题———真正让开发商坐立不安的也还是这根针。”中瑞市场研究公司的房产专家朱锋一语道破。

　　朱锋还举了一个很有趣的例子。“如果说资金是盖子，土地是瓶子，在银行没有提高开发商自有资金门槛的时候，开发商可以玩‘5个盖子对10个瓶子’的游戏，哪个土地瓶子缺开发资金就把资金盖子‘盖’到哪里，‘玩的转就能多拿地’；而现在，自有资金门槛提高和贷款难让开发商对自身资金更加爱惜和小心，‘5个盖子只愿对应5个瓶子’，其他的5个土地瓶子就不得不转让出去了。”

　　“上海的土地违规操作问题并不多，如何利用政策因素让囤积在开发商手里的6000公顷土地按政府要求、按时按量上市供应才是当务之急———金融政策这时倒是帮了迫开发商吐地的大忙。”一位专家意味深长的表示。

　　开发商和房价双双受控

　　在刚刚结束的博鳌21世纪房地产论坛上，一些房地产大腕都预测，8·31大限后可能导致土地上市减少、开发商淘汰加剧和房价上涨。顺驰总裁孙宏斌更表示，10月后由于土地供给减少和市场需求恢复，房价上涨成为必然。

　　但上海有关人士对土地和金融政策的作用还是表示了看好。“新的土地政策就是为了调控市场，是为了保证开发商的利益，包括调控土地价格。地价上涨太快，政府低价抛出一些土地进行抑制；地价下跌，政府控制土地严格一些。这样避免了土地市场的大起大落。”房地局一位负责人表示。局负责人透露，由于房地局下半年将抓紧对经营性存量用地情况的调查摸底，在摸清底数的基础上，分地区、分类采取新增用地计划与存量消化挂钩等措施，对存量土地较多的区县，适当减少年度计划总量，进一步促进存量土地开发入市。“开发商几年里大量积压下来的土地将会在政府调控下出现一个按时、按步骤上市的风潮，这将有利于进一步调控开发商的开发节奏，进一步来调控地价、房价。”