北京建筑市场的外商身影

　　中国近年吸引外资的速度及金额均名列全球前茅 ,但在房地产投资领域中始终进展比较缓慢 ,外商在市场开拓方面一直表现得很谨慎。另一方面, 北京的房地产业在外商眼中一度还不如南方的上海、深圳等城市更有吸引力 ,主要原因是北京的土地成本太高 ,市场运作也不够透明。

　　但是 , 从现实的条件和北京的努力看 , 我们有理由相信北京将成为外商在华投资房 地产的一个热点。

　　首先是市场进入无障碍。根据加入WTO协议 , 中国政府三年内允许外商成立独资地产企业,同时合资合作地产企业享受“国民待遇”。北京从2002年以来 , 已逐步放宽对地产外资进入北京市场的限制 ,虽然合资是普遍的开发形式, 但也已经出现了成立独资企业的迹象。

　　其次是奥运有商机。北京申办2008年奥运成功之后 ,外资开发商进入北京寻找合作的现象明显多了起来。此外,外资基金也看好今后的北京房地产业 , 去年来自美国、韩国、 德国的三个国际房地产投资基金巨头曾一起现身京城,寻找国内合作企业。

　　更为重要的是市场日渐成熟。融资市场的成熟和土地交易的公开等房地产市场环境正在不断改善。年初北京市政府出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》,土地转让方式由协议出让改为拍卖、招投标、挂牌方式 , 这是北京土地市场往 “公平、透明、规范”的方向迈出的实质性一步。新土地转让方式为土地开发市场制定了新的游戏规则,不论国内还是海外的房地产开发商的利益都将与之息息相关。北京市长王岐山最近为北京勾勒出一幅新的发展蓝图,这份将在年底前完成修编的《北京城市总体规划》超越北京城市建设“摊大饼”的旧有模式,提出构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。 对于产品质量和投资理念更为先进的外资开发商,其中可能又有新的商机。

　　经过十多年的发展 , 中国建筑市场已经不是一个完全受国内建筑企业主宰的市场了 , 国际建筑企业早已把触角伸到了中国,而且已经影响到了中国的建筑风格。预计未来3年内 , 中国建筑市场将是全球容量最大的建筑市场,是国际建筑企业竞争的舞台。特别是近5年来 , 国外建筑企业在中国的建筑活动日益频繁。目前全球最大的225家国际工程承包公司中,已有140多家在中国承揽业务。中国已批准了120多家中外合作和合营的建筑工程设计事务所。许多主要城市的标志性建筑就出自国外建筑师之手。仅以北京为例, 市场上的住宅房就有10% 以上为外商设计。中国大容量的建筑市场 ,成了国外建筑师们发挥想象的画布。

　　根据WTO协议 , 中国政府到2004年允许外商成立独资房地产企业 , 同时合资合作房地产企业享受“国民待遇”。 事实上,北京市政府从2002年以来 , 便逐步放宽了对外资房地产商进入北京市场的限制。 仅2003年一年,外资投资于北京房地产业的项目将近20个 , 总建筑面积500万平方米以上 , 涉及投资总额近30亿元人民币,投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、 英国、荷兰、德国、印尼等。目前在北京市现有的2122个房地产企业中,外商和港澳台商投资的就有106个。

　　1998年 , 中国住房制度的改革 , 大大剌激了房地产消费 , 推动了中国建筑业市场的快速增长。中国加入WTO和申奥成功,使得这一市场更具有了“高附加值”。资料显示 , 仅北京就将对奥运工程总投入2800亿元 , 其中城市基础设施建设达1800亿元,体育设施建设170亿元 , 将完成城区现有300万平方米危旧房改造 ,5年内竣工住宅6000万平方米。 到2008年,饭店总数将从现有的300家达到800家。 同时将建一座面积为1215公顷的奥林匹克公园。

　　显然,有很多国外投资者看到了这一点，海外的房产巨鳄以及房地产业外的资本都前赴后继地赶赴中国建筑市场这个“盛宴”。荷兰国际房地产、美国汉斯房地产投资管理公司等国际知名房产企业都成了中国建筑市场的赴宴者。

　　今年2月15日,中国首家中外合资住房储蓄银行一一中德住房储蓄银行在天津开业。该行由中国建设银行和欧洲最大的住房储蓄银行一一德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立。2004年7月, 美国汉斯房地产投资管理公司在北京继万国公寓以及盛世大厦等用于租赁的公共建筑之后,第一次面向居民住宅投资的高档住宅项目一一公园大道将建成开盘。而名列房地产公司全球排名前三位的荷兰国际房地产公司目前正在收购菱霸投资旗下的中国业务,此次收购也意味着该公司正在积极扩大其在中国市场的业务份额。 1996年,荷兰国际房地产成为最早进入中国房地产市场的海外建筑企业之一。

　　中国已成为目前世界上发展最快的建筑市场之一。建设部建筑市场管理司副司长王宁介绍 , 随着建筑市场开放的程度,中国在世界范围内招标的项目将越来越多。特别是各大奥运场馆的建设都要按照国际标准设计和建设 ,这些项目将陆续在世界范围内招标。预计未来3年内 , 中国建筑市场将是全球容量最大的建筑市场 , 是国际建筑企业竞争的舞台。

　　外商的投资并没有仅仅局限于中国房地产建设上 , 中国房地产信贷市场也早已成了外资青睐的对象。在2002年,澳大利亚最大投资银行麦格理银行就成立了“麦格理管理咨询公司”,这是中国国内首家从事住房贷款咨询服务的机构,“麦格理管理咨询”成立当日 , 即与中国建行上海分行签署协议 ,共同拓展房地产金融市场。目前,“麦格理管理咨询”侧重于上海二手房市场的住房抵押贷款引荐业务 ,通过一个由1500多家中小型房地产代理商构成的物业代理网络 ,推广其服务。

　　外商的进入使得中国房地产业竞争格局发生了很大变化 , 如今的中国房地产市场已经不仅是中外资企业之间的竞争和合作了,外资之间在中国的物业收购活动也日见频繁：先是美国汉斯房地产投资管理公司和Trust Company斥资9500万美元,收购了“韩国现代”在北京兴建的“盛世大厦”；后有荷兰RodamcoAsia在北京和上海向新加坡“凯德置地”分别购置了“香江花园别墅区枫叶园”60%的股份和“盛捷高级服务公寓”100%的股权。中国的房地产市场似乎更像是一个国际性的大市场。只要有实力,不论哪个国家的房地产企业都可以进来比拼一番。随着中国房地产市场各项制度的完善和进步 , 住房改革的深入、融资市场的成熟,特别是土地交易的公开等等 , 将更进一步增强外资进入中国房地产市场的信心。

　　作者：徐平 研究院《中国外资》第6期

　　（信息来源：贸研院子站）