物业收费恶疾难除 明码标价一剂疗毒？

　　本报记者 曾业辉

　　“祺洋物业不仅擅自调高收费标准，而且通过不合理的公摊面积多收了业主的管理费，他们现在想走没那么容易，也要把多收的物业费和供暖费退还了才能走。”北京学知园小区业主陈先生很气愤。

　　“实际上我们接了一个烂摊子，业主欠我们的，我们又欠天然气公司的，我们虽然把业主告上了法院，但如果不尽快钱要回来，天然气公司告我们估计也就快了。”北京祺洋物业管理有限公司总经理武智民接受中国经济时报记者采访时语气很无奈。

　　200万欠费苦了谁？

　　2004年7月12日，祺洋物业一纸诉状将北京学知园小区5位欠费业主告到海淀区法院，4位业主补交了欠款后，祺洋物业撤诉；7月26日，将第二批6位欠费业主告上法庭，案件至今没有审结。

　　“欠费的业主多达近400名，欠费总额达225万元，海淀法院一般每天只受理5起案件，受理20起作一次审结才能再度受理，这个官司也许要打2－3年也说不定，我们撤离小区后将留几名律师和管理人员专门打官司。”武智民说。

　　祺洋物业诉小区业主欠费，但业主却说祺洋物业违规乱收费、多收费。

　　据业主张先生介绍，小区物业费收费标准应该是每平方米1．26元，而不是现在的每平方米1．43元。2001年，法院曾认定小区应按乙类住宅标准每平方米1．26元收费，后来祺洋物业以提供垃圾二次搬运、门禁系统等服务为由，向物价局申请每平方米增加0．2元收费，市物价局同意了这一请求，但业主们认为此举没有征得小区物业管理委员会同意，于是向物价局提起行政复议，要求撤销这份批复文件。

　　此外，小区的公摊面积也一直存在争议，导致出现了多种交费方法。直到今年6月，海淀测绘大队重新测绘后明确业主多公摊了2725平方米。业主要求按新的测绘面积，追回祺洋地产和祺洋物业多收取的购房费、契税、物业费、供暖费等各项费用。

　　武智民解释说，小区的收费标准是通过物价局核准的，这点不是由物业也不能由业主说了算的。至于公摊面积问题，如果有关部门给业主更改了房产证，祺洋物业一定会将多收的物业费退还给业主，但如果真是将120平方米改成110平方米，很多业主未必愿意，因为将来出售时亏得更多，更何况这主要是业主与房地产开发商之间的问题。

　　武智民向记者透露，小区的开发商是祺洋地产，祺洋物业当时是其子公司。2003年10月23日，帅师物业与东屿物业以法人股的形式联手接替了祺洋物业，但名字仍是用“祺洋”，实则此“祺洋”已非彼“祺洋”，但业主们并不知情，认为祺洋物业与祺洋地产是一体的，又由于小区房屋存在不少质量问题，很多业主就据此拒交物业费。他透露说，小区业主与开发商也是诉讼不断。

　　武智民承认，当时没有通过物业管理委员会竞标就接替了“祺洋物业”，虽然符合《合同法》，但可能违背了《物业管理条例》，再加上几个月来管理很不顺利，管委会也不与其续签合同，所以想在8月31日前退出。

　　想走没那么容易。学知园物业管理委员会7月28日提出，祺洋物业撤离前不仅要做好相关管理资料交接，恢复热水供应，而且还应退还广大业主多交的物业费和供暖费。

　　武智民给记者计算，即使按多公摊了2700平方米计算，祺洋物业应退还业主的费用不过12．7万元，可以退，但要按更改后的房产证面积为依据来退。

　　物业管理及收费：怎一个乱字了得

　　据全国价格举报电话受理投诉统计，近3年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直高居各类举报问题前3位，集中反映在物业自立项目乱收费、超过规定标准收费、只收费不服务或少服务等方面，而在全国各地，业主与物业间的纠纷更是极为普遍，诉讼不断。

　　7月1日，北京恋日嘉园物业管理委员会主任王澍才和70多名业主代表全部的400多名业主与恋日嘉园的物业管理公司对簿公堂，要求物业公司公布自2001年4月到2004年4月的物业管理收支账目，同时依法接受原告及广大业主的查询和审计。但被告方坚称原告不具主体资格，拒不公开账目。

　　业主告物业乱收费、服务差的事件很普遍，但物业告业主欠费的案例也不在少数。

　　7月27日，北京华展国际公寓业主古女士因拖欠物业费被北京创新物业管理公司告上安贞法庭，陆续还将有10名业主被法院传审。

　　据古女士称，2004年3月份聘请审计公司对物业公司的财务进行审计时，发现物业收费存在许多问题，如开发商建楼时室内氨气超标，为此，开发商为每户业主配备了空气净化气，但需要业主每年交纳1万多元的空气净化气电费。

　　物业收费涉及卫生、安全、维护、维修、供水、供电、供气、供热、通讯等各个方面，名目繁多服务内容广泛，巧立名目、超标收费成为最突出的问题，有的甚至打出“自来水二次加压费”、“楼道维修费”、“施工保证金”等等各种收费名目。

　　中国房地产协会会长顾云昌表示，解决收费问题的关键还在物业公司，需要自律和监管双管齐下。

　　明码标价就能药到病除？

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，目前各类物业管理纠纷的原因，大多产生于信息的不公开和不透明。

　　7月19日，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》，并于2004年10月1日起施行。

　　《规定》要求，物业管理企业应采取收费清单、多媒体终端查询等方式实行明码标价。应标明服务内容、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准；委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当按照规定的内容和方式明码标价；收费标准发生变化时，应提前1个月进行明示。

　　中国房地产协会有关专家指出，明码标价将增大物业公司巧立名目乱收费的难度，能有效遏制乱收费蔓延趋势，但很难从根本上杜绝乱收费行为，出台配套的实施细则及规范市场才是关键。

　　建设部房地产业司司长谢家瑾指出，加快物业管理立法，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。