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胡景晖
北京的二手房市场近期交易活跃，成为了北京市房地产市场乃至北京市经济增长中的亮点。一方面，北京的二手房交易量从2000年的1100套，猛增到2003年的21000套，取得了飞跃式的发展；另一方面，与国内其它大城市相比，北京的二手房市场发展仍有巨大空间，即便北京去年交易了21000套二手房，但上海同期的交易量是23万套。为什么北京的二手房市
场发展缓慢。很大程度是有关各方对北京二手房市场的价值和功能在认识上存在一定的误区。以往，很多人认为二手房市场是整个北京房地产市场的调剂和补充，买不起一手房吗，那就买二手房。这个错误性的观点导致北京的二手房市场在政策、金融、市场环境中总是处在一个十分尴尬的境地。今天，在北京的房地产交易模式悄然间正迅速从增量模式向存量模式的快速转化的时候，业界有必要对北京二手房市场的价值和功能进行重新的认识。
一、成为北京市城市改造和发展战略中的重要步骤
按照北京市刚刚公布的“两轴两带多中心”的城市规划，在未来的三到五年之内，将有超过百万以上的老城区居民（三环以内）迁往城市周边的卫星城和新的开发区。而这种大迁徙的背后需要有一个强大的二手房市场来支持，实现这些迁徙人群住房上的“以旧换新”。如果未来几年内，北京的二手房市场不能迅速崛起，将极大的阻碍北京新的城市规划的顺利实现和城市战略布局的调整。上个世纪九十年代，上海市为了支持浦东新区的开发和城市区域发展战略的调整，面对抱着“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的落后观念的老城区居民，采取了“小小补贴换新家”的住宅一、二级市场连动的做法，利用“四个一点”——“旧房卖掉得一点、个人积蓄拿一点、银行贷款贷一点、政府补贴补一点”的市场配套政策，使得近百万上海市区老居民开开心心的喜迁新居，极大的改善了他们的居住条件，在促进浦东经济发展和房地产一手市场开发销售的同时，还带活了上海的二手房市场，培养起了一批规模大、服务好、信誉佳的大型品牌房屋中介机构，可谓一举多得。北京在实现“两轴两带多中心”的城市规划和未来城市周边地区开发的整体战略推进过程中，应该借鉴上海当年搞活二手房市场的良好经验。
二、房地产梯级消费格局的基础性阶梯
随着居民收入的差异化和购买房者需求的日益细分，北京的房地产消费领域必将形成一个有机互动的梯级消费格局。而二手房市场是这个梯级消费格局中承上启下的一个重要环节。北京市近几年以来，为了解决中低收入阶层的住房问题和加快城市改造，实施了一系列的举措，如实行危房改造和回迁、大力开发经济适用房、推广廉租房等等，取得了明显的成效，但仍然难以充分满足广大老百姓的需求，还是有不少购房者处在“贵的买不起，便宜的买不到”的窘境。同时，大批已经拥有住房，但想“以小换大”、“以旧换新”的消费者由于二手房市场不发达而难以出售手中的旧房套现去购买新房。从此处可以看出，进一步启动和繁荣北京二手房市场十分必要。首先，通过二手房市场释放出的相对低价的二手房，可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求；其次，出售二手房的业主可以用得到的资金再加上手中积蓄购买一手房，从而为一手房市场提供一个庞大而稳定的购买群体。我爱我家市场研究中心的抽样调查统计数据显示，有将近60％的业主出售旧房的目的是为了购买新房；而其中三分之一的人会选择在同一区域购买面积更大，户型更新颖的新房；另外三分之一会选择购买郊区的低密度住宅；另三分之一会因为工作地点变更或孩子上学、及照顾老人等原因而跨区域购买新房。因此，通过发展二手房市场和推进住宅一、二级市场连动，推广“以旧换新”、“置业升级”，可以满足多个购房层面的需求，从整体上盘活北京的房地产市场，并带动建材、装修、家电、家具、物流、商业等诸多产业的发展。有了二手房市场的坚实基础，北京的房地产市场将会形成由廉租房、房屋租赁、经济适用房、二手房、普通一手房、公寓、别墅等不同消费形态的房地产梯级消费格局。
三、平抑北京整体房价的重要手段
在北京的房地产市场中，房价一直是政府、老百姓和业内人士普遍关心的焦点。今年上半年，北京的房价一直保持整体平稳的走势，这其中二手房市场的贡献功不可没。今年上半年，北京的二手房交易量达18000套，与去年上半年同期交易量7338套相比，增幅为145％。交易的平均价格为3100元／平米，明显低于上半年北京的商品房平均价4949元／平米。预计2004年全年北京的二手房交易量有望突破50000套，交易平均价格有望降到3000元／平米以下。按北京目前的300万套可进入二手房市场交易的存量房总量计算，如果政策、金融、市场各方面因素成熟完善，北京每年的二手房理想的成交量应该在25万套左右；而去年北京包括一手房、二手房在内的总体房屋交易量才18万套。二手房如此大的潜在供应量，是未来保持北京房价整体平稳，稳中有降的一个重要法码。随着以央产房为代表的已购公房的逐步放量、转按揭所带动的二手商品房的大量入市，北京的二手房市场将呈现房源增加、价格走低、交易上升的良性循环，而二手房价格的下降必然在一定程度上制约一手房价格，从而使北京的整体房价保持平稳的态势。
四、房地产投资必要的获利机制和退出机制
随着国内房地产市场日益走向规范和理性，房地产投资作为一种投资形式，其风险较低，收益稳定的特性越来越为广大普通个人投资者所认识。目前来看，个人投资不动产的数量在不断增加，物业类型也由原来的住宅型地产转向商业地产——如商铺、写字楼等等。与此同时，个人投资不动产也需要一个良性的获利机制和高效的退出机制。一方面，从投资回收的角度，一是要靠出租房产收取租金，二是要靠出售房产获取差价或回收房款；另一方面，投资人在投资不动产的过程中因为各种原因需要退出的时候，通常会选择在二手房市场出售投资标的物套现。如果二手房市场不发达，不完善，投资人的投资风险就会加大，因为一旦需要获利或因转换投资形式、投资效果不佳或现金周转不灵而需要退出原有的房地产投资时，原有的不动产很难转售，投资人就会被活活“憋死”。北京目前每年因房屋租赁而发生的现金转移支付在230个亿以上，涉及二手房市场的贷款规模每年以200％以上的速度急剧膨胀，嗅觉敏锐的银行已经开始将金融服务的重点由一手房市场转向二手房市场和房屋租赁市场。由此不难看出，一个发达、健康、完善的房地产投资市场，离不开发达、健康、完善的二手房市场，以及房屋租赁市场和完备的配套金融服务。
综上所述，北京的二手房市场对于北京房地产市场的成长、百姓生活居住条件的改善、北京市经济的持续增长和城市发展有着十分重大的现实意义。
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