房地产商为何泛炒CBD

　　本报记者 王继红

　　CBD是1994年北京市报国务院批准的2020年的总体规划。范围北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。但现在出现了上CBD、下CBD、后CBD、泛CBD这些外延无限扩大了的“CBD”，包括了朝阳区的大部分地区和东城区的一些地方，甚至通州区和河北省的燕郊都打出后CBD的牌子。房地产商泛炒CBD，目 的只有一个，就是为自己的楼盘卖个好价钱。

　　CBD房价一涨再涨

　　从去年开始，CBD地区以及泛CBD地区房地产巨大的市场供量，使新住宅楼盘层出不穷，大多数项目集中在今年春夏上市。在众多地产“大腕”共存的区域内，CBD的开发商们在市场推荐中新招不断，有的打价格优势，有的打创意优势，有的打形象优势。一时间，整个CBD周边成为北京房地产市场竞争最激烈的一块“战场”。几乎所有与CBD沾边的项目最近都卖疯了，价格也在一路飙升。金地国际花园公寓3月份迎来“井喷”，销售额已突破2个亿。目前金地国际花园公寓部分的均价为12500元/平方米，比2月中旬的价格上涨近500元/平方米，涨幅接近5％。紧邻慈云寺桥的远洋天地新推出的“玉庭”，目前售价已达7300元/平方米，较之2月份的售价每平方米上涨了400元左右。此外，珠江帝景、棕榈泉国际公寓等泛CBD项目最近也会有不同程度的调价。东区国际、万象新天、珠江罗马家园、京城雅居等，均处于泛CBD区域，目前正值楼盘销售的旺季，一种新户型，在样板间推出几天后即被抢购一空。

　　城市交通拉动房地产热销。北京朝阳北路现已全线贯通，青年路正在改造，将形成一条宽25至30米的支线。东坝地区交通受到各方面的关注准备修路，待这三条大动脉的建设与改造彻底完成后，CBD以东的交通将更加畅通。据了解，城市地铁6号线还将穿过朝阳北路，CBD东北部地区的前景非常乐观，这一地区的房地产项目将会更加受到人们的青睐，朝阳路与朝阳北路沿线将会对CBD白领人群构成强势吸引力。

　　朝阳区百子湾地区已经出现了易构空间、后现代城等高品质项目，随着金海国际项目的开发入住，两广路沿线在未来两年内，将完成双井桥到高碑店的道路修缮扩宽工程，以及未来城市规划中的贯穿两广路，直至高碑店地区的轻轨7号线和10号线，该区域将成为未来与四惠、国贸等地区相媲美的交通枢纽地带，两广路沿线也将是北京地产界垂涎的一块肥肉。

　　素有“CBD后花园”之称的通州地区，近两年地产价值稳步提升。随着2003年八通线的全线贯通以及2004年被列入“两带”规划，今年的通州楼盘也愈发显出潜力，使周边楼盘的价格已经平均上涨超过30％。

　　泛CBD楼盘搭车涨价

　　一位房地产项目销售主管杨先生说，房地产项目的位置决定它价值。CBD意味着全球商业精英、财富在此聚集，意味着经济发展的潮流在此激荡。资料显示，世界500强企业已有293家入驻北京，占总数的58％，其中大部分在CBD区域。北京CBD从一开始建设就具有很大的优势，就吸引了全中国的注意力。作为现代城市财富和智慧的聚焦点的CBD核心商务地域，具有无可估测的价值能量。而泛CBD区域，则是这种巨大价值能量的辐射和延续。这里没有高楼云集，没有CBD区域的浓重的商业气息，优美的自然环境体现出一种纯居住的人性化，其地域的价值日渐凸现，它蕴含的升值潜力将与日俱增。据调查，北京城市东移使五环外项目的价格持续平稳上涨，涨幅已达3.96％。近年来，随着CBD概念的热炒，东部地区的房地产项目变得格外强手。在CBD上班的白领一族，都是看重了其位于东部、近邻CBD这一优势，同时其价位在每平米5000元以下，也是众多购房者所容易接受的范围之内。

　　北京金地公司总经理陈长春认为，泛CBD区域房热卖主要有四个原因。首先是近期土地政策的收紧，变相促使发展商拿土地成本上升，一些势力较弱的发展商迫于资金等方面的压力，不得不放慢开发速度，导致可供应项目总量减少；其次，CBD规划面积锐减。3.99平方公里的CBD已将规划中的1000万平方米的建设量降为700万—800万平方米，这将导致CBD产品的供应量进一步下降，尽管短期内还看不到直接的影响，但从长远来看，必将会影响区内产品价格；第三，建材成本上扬。目前钢材、水泥以及有色金属均在涨价，就连施工费也在上涨。第四，部分项目的建筑形态初步树立，国家4号令的出台，使一大批持币待购的买家纷纷出手。

　　热炒泛CBD有隐忧

　　中央商务区是集中办公的地方，不是居住区，不可能有适宜居住的好环境。北京CBD规划中25％的居住建筑是吸收了国外CBD的经验和教训基础上的一种调节方案，其25％的居住建筑指的是必要的配套商务公寓。而现在看北京CBD中住宅供量太大，超过50％，已严重失控，许多公建性质的用地也改建起住宅。

　　北京楼盘跟风现象依旧严重，什么火大家就干什么。CBD地区因为去年现代城、阳光100、世贸国际公寓等住宅项目的热销，今年CBD冒出的近十个大项目便全是奔着高档住宅而去，没有人考虑商务建筑或公建产品。

　　近郊区大建低密度住宅，占用大量农田，城市无限膨胀，第二居所概念满天飞，恨不得家家都在考虑买第二处房。而事实上，从北京城市发展趋势、国外城市发展的经验看，在现有的交通、市政基础设施、就业环境不是很好的情况下，追求低密度的住宅是不能起到应有作用的。

　　北京的房价贵是全国闻名的，均价超过全国均价一倍以上，且多是高端产品。然而北京有钱人实在太多，太多人看好北京，因此多贵的房子都不愁卖。有这么一种说法，广东人买房看品牌，北京人买房看概念，只有上海人买房看的才是房子本身。北京人要品位、讲文化、好面子，什么东西一旦被赋予某种概念，垃圾也可能变成文物。

　　一位房地产界资深人士告诉记者，北京房地产界编概念、造概念、炒概念成风，拿国外淘汰的理论支撑概念，重走弯路。房地产由于属于初级阶段的卖方市场，发展不平衡，因此暴利和纠纷就不可避免地广泛存在，发展商承诺不兑现的情况时有发生。房屋规划是百年大计，而现在开发商拿着规划图可以随便更改，使建筑的寿命减少几十年。据了解，很多开发商高薪聘请一些国外设计公司只是图其虚名，而其设计往往由于与国情不符而被改得面目全非，而楼书上却赫然还写着外国公司的名号。

　　城市长期以来没有解决的问题，是城市资源的分配极不合理，功能性的划分没有预见性。一个CBD，相关的产业进去了，相关的公司进去了，交通、市政、通讯等问题却没有得到很好的解决，长此下去，CBD概念就会贬值。这是管理者必须考虑的问题。

　　《市场报》 (2004年08月03日 第二版)