房产证为何难到手？_滚动新闻_财经纵横

房产证为何难到手？

http://finance.sina.com.cn 2004年08月02日 14:25 北京现代商报

　　今年上半年，在市消费者协会接到的投诉中，消费者买房后未能按时或者根本就没有拿到房屋产权证的投诉有30起，占房地产类投诉的10％左右。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，住宅的买受方在房屋交付使用（期房）或合同订立（现房）90天之内，就应该得到属于自己的房屋产权证，然而并不复杂的产权证，到底难产在哪个环节？开发商违规直接导致产权证难产

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　　处理房地产纠纷的著名律师秦兵告诉记者，如果开发商的土地出让金未交齐或者住宅工程竣工的规划验收未通过，或者开发商在施工过程中擅自改变了规划设计，房屋管理部门都不会发放产权证。而这几种情况也是产权证拿不到的最主要原因。

　　今年7月1日以前，在北京市开发住宅项目，只要先交40％的土地出让金就可以拿到临时土地使用权证，凭此开发商可以获取施工许可证，继而开发建设住宅。按照规定，开发商要在一定的期限内缴足土地出让金的余款，从而得到真正的土地使用权证，再去拿整个项目的所有权证即大产权证。住宅买受方，各家各户的产权证是从整个项目大产权证转移登记而来。如果开发商没有在相应的期限内缴足土地出让金的余款，当然产权证就无从谈起。

　　记者还了解到，在开发过程中，一些不法开发商常常准备两套规划方案，一套是为了应付规划管理部门的审批，另外一套就是实施方案。应付规划管理部门的方案肯定是层高、楼间距、配套设施样样都符合政策规定的；而实施方案通常都会有不符合相关政策规定的东西，至少是有出入于上报审批的方案，比如将车位占用绿地、会所占用绿地等等。批准文件真伪买房人难辨别

　　市消协投诉与法律事务部副主任郎丹柯告诉记者，现在由于消费者维权意识逐渐提高，买房过程中都会采取一些自我保护手段，比如查看所谓的“五证”，即：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。而购买现房可以只看“三证”，即预售许可证、建筑用地许可证和营业执照。如果没有“五证”或“三证”，说明该项目根本就没有产权。

　　但北京市业主委员会联盟发起人刘宏诚介绍说，有预售许可证，没有土地许可证售现房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件的真伪和有效性，买房人很难辨别。

　　另外，我国并没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。而且，即使开发商缺失土地出让金或者随意改变住宅项目，它依然可以不受任何影响的出示以上的证件，也就是说缺失了土地出让金或者改变了住宅项目的规划并不影响该住宅项目的销售。

　　买了某城区住宅的张建先生，两年过去了至今未取得自己住宅的房屋产权证。原来这个项目不但由两座高层组成，还由两家建设商建设。先期开发的住宅改变了位置，后期开发的住宅虽然是符合所有规定，但是由于有一个楼座规划改变，不能通过规划验收。张建先生仔细回想发现，住宅规划的改变在销售环节是无显现可能的，在这方面消费者几乎没有预防的可能。开发商违约成本太低

　　据了解，开发商不缴足土地出让金，主要是将资金投向了新的项目。而开发商这样做的结果，除了住宅的买受人拿不到属于自己的产权证以外，并不影响开发商的任何利益。1999年之前，开发商这样做，几乎是没有任何惩罚；1999年之后开发商如果这样做，有约定的从约定，无约定的承担房价款1％－2％的违约罚款。违约成本的低廉，“成就”了开发商的违约违法行为。

　　在2002年1月1日以前已经竣工的住宅项目也不受竣工规划验收的限制。此前竣工并改变规划的项目，开发商除了会招致房屋买受人的上诉以外，几乎不会遭到任何惩罚。发挥中介作用提速房产证

　　据郎丹柯介绍，在近期处理的房屋产权证延期拿到的投诉中，有些情况是，房地产开发商已经将需要办理产权的材料交给了房屋管理部门，但是由于区县房管部门没有发放房屋产权的权利，全市的房屋产权都得交给市局某处室的几个人来办理，工作量大，速度非常慢，通常一个住宅小区一批只能办理十户房主的产权证。全市每年新增这么多住房，涉及到的房主可谓是千家万户，要是都等着四五个人逐一办理，90天内肯定办不下来。

　　郎丹柯建议，应该发挥中介机构，比如房协、房租会的作用，将已经符合要求的开发商和住宅买受方材料转交给中介机构办理具体的产权证事宜，提高办事速度。商报记者杜秀平李洋Ｊ013 Ｊ111商报链接如期获取房产证三大保障措施

　　针对房地产出现的问题，近几年来政府部门相继出台了一系列相关的措施法规，规范房地产市场中的开发行为和销售环节。从而使得房屋买受人如期取得房屋产权证有了可能。

　　北京市规划管理部门自2002年1月开始实施房屋竣工证明及规划验收合格通知书制度。房屋竣工手续中的规划验收，无疑成为从根本上制约随意改变规划设计的开发商的杀手锏，从根本上约束了房地产开发商擅自改变规划设计的行为。

　　2003年12月1日开始实施《北京市房地产转让管理办法》该办法将转让的过程透明化、所有的规矩统一化。其中规定，房地产买卖过程中的房屋产权证问题，有约定的从约定；无约定的3个月内必须办理完毕。如果没有在规定期限内办理赔偿要按照金融机构预期付款利率支付违约金，按照已付房价款日万分之2．1，并且可以有退房的权利。

　　2003年7月开始，北京市取消了40％土地出让金的规定。开发商开发建设所有的项目必须一次性交齐土地出让金，否则不予以办理土地使用权证。Ｊ013Ｊ111