朝阳区华辉苑业主莫先生在入住了华辉苑3年后发现，开发商当年在广告宣传中描述的“建筑面积达3.5万平方米的超大规模多功能会所”却变成了一个对外经营的宾馆，使业主原本应该享受到的会所服务化为泡影。于是莫先生一纸诉状，将开发商告到了朝阳法院，要求将开发商就会所的原有许诺确定为商品房买卖合同条款，以便将来进一步诉讼维权。

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    7月27日，记者获悉朝阳法院一审判决支持了莫先生的这一诉讼请求，将开发商在销售广告和宣传资料中有关“超大规模会所”的许诺列入了商品房买卖合同中。这也就意味着开发商擅改小区原有会所规划在今后诉讼中有可能被判为合同欺诈或违约。

    业主“免费”使用会所

    朝阳园小区会所计入公摊面积，体现了业主对会所的拥有权

    华辉苑的业主们为了“消失”的会所与开发商对簿公堂，而朝阳园业主则要幸运得多。在朝阳园，业主们不仅可以尽情使用小区配套的会所设施，如游泳池、浴室等，这些设施专属业主使用，而且在使用会所时无需付费，更不必担心被社区外的人员打扰。

    据朝阳园业主委员会主任舒可心介绍，朝阳园会所之所以能够实现良好的服务，就在于业主拥有会所的所有权。在出售朝阳园时，开发商明示业主会所面积已被计入公摊面积。这也等于表明社区会所已成为业主的公有财产，每一个业主都拥有对其的使用权。朝阳园业主委员会成立后，业主就顺理成章地通过业主委员会掌握了对会所的管理权。据了解，朝阳园会所为业主提供的专属“免费”服务，也是建立在业主缴纳物业管理费基础上的。据舒可心介绍，目前朝阳园的物业管理费用为每平方米6.95元，其中有大约0.5元至1元用于维系会所的运行和维护，开销大约为每年一百多万元左右。舒可心认为，这种方式既体现了业主对会所的拥有权，也实现了业主在自有财产的使用和管理上应尽的义务，是比较合理的。

    开发商主动放弃所有权

    从理论上说，会所面积不计入公摊，开发商可以较为灵活地选择是否拥有对会所的产权。而一旦拥有了会所产权，开发商即可以自行管理和经营社区内的会所，就像开发商一旦拥有了对车库的独立产权证，即可以通过售卖租赁车位从中牟取高额利润。

    但出人意料的是，一些精明的开发商却选择主动放弃对会所的权利。华远集团董事长任志强就是其中的一个。任志强在去年公布了一套耗时一年多研究出来的业权分配实施方案，在当时惊动了业界。这套方案宣称将会所的所有权与使用权都归业主，业主购买的面积占总建筑面积的份额决定了其对会所等公共财产所拥有的份额。任志强表示，业权分配方案的制定参考了在香港盛行的“物权”概念。业权分配方案的关键在于明确划分了与住宅产品有关的附属建筑、公用绿地等的责权利，使权利和义务相应对等，这样就可以充分保证小业主的权益。

    新加坡大开发商吉宝置业在进入中国后也提出，要将在新加坡非常普及的，业主可以充分行使对会所的使用权和管理权的模式引入中国。在新加坡公寓社区内，业主正是通过类似于朝阳园现行的管理模式，在缴纳了一定物业管理费用后，便可以免费使用社区内的会所设施，同时由业主委员会对会所的使用和经营进行管理监督。

    现行制度制约会所权属

    按目前的规定，会所不算公共财产，也就意味着多数小区业主难以成为会所产权方。像朝阳园、华远集团针对会所实行的这一机制，目前在北京在售楼盘中还很少见。根据国家现行有关规定，会所作为社区的非必需配套建筑，其面积不能计入公摊。这一规定构成了会所权属的分水岭。

    经营探讨

    抉择 无利可图下“解套”还是硬扛？

    对开发商而言，放权意味着“轻装上阵”，有利于专注谋求项目开发本身的利润，此为明智之举。一位深谙内情的资深业内人士告诉记者，由于运行成本高，但消费群体又相对窄小，使会所经营实际上成为一件吃力不讨好的事，放弃对会所的经营权甚至产权，不与业主争小利，专注于项目开发本身的利润，是开发商走向成熟的标志。

    会所的运营成本究竟有多高？完全由业主自行管理的朝阳园会所对此有一本明账。舒可心告诉记者，由于水、电等能源消耗居高不下，再加上其他运营费用，朝阳园7800平方米的会所每年需要耗费一百多万元费用。

    据了解，会所面积一般仅占总开发面积的1%至2%，就开发总成本而言，微乎其微。这也表明其建造成本和维护成本严重不对称。开发商在楼盘开发时往往好大喜功，但当楼盘售出之后，开发商却通常不愿再往这个无底洞里填钱。有资料显示，目前北京六成会所处于亏损状态。

    出路 最终实现服务经营“双赢”

    社区会所理论上是无法盈利的，因为小区一般都采用封闭式管理，限定了消费者也就等于限定了经营的最大化。舒可心认为，应在最大化地服务业主和合理经营、可持续发展之间寻找一条道路，解决会所目前发展不良的现状。

    对于业主具有会所所有权或管理权的楼盘，业主应尽快成立业主委员会，核算和控制会所成本。朝阳园的模式虽已比较成熟，但仍存在有待完善之处。如业主在平时因无需付费使用会所，造成了一些贪小便宜的业主“顺”走公用财物等现象，如按使用次数付费，则可能更为公平合理。而对于开发商拥有所有权的项目，如果物业费无力支持会所运营，开发商则可以考虑适度地对外开放经营，吸纳更多的消费群体，以支持会所的经营。