急增商用地产比例 内地房企意欲投奔Ｈ股

　　作者：谭洪安

　　刚刚过去的一周里，拥有强大国企背景的北京首创置业挟去年香港成功上市的余威转战内地Ａ股市场，却意外地被证监会拒诸门外一事，成了业界的头号新闻。

　　有意思的是，记者近日也风闻民营地产大佬富力集团“国内上市努力受阻，正转而寻 求登陆港股”，据称此说法来自富力高层，应该比较可靠。

　　“如果富力有意转往香港上市的传闻属实，它们近期斥巨资大举杀入酒店、写字楼等商用物业开发的异常举动就很好解释了”，有广州地产界人士推断说，“重视优质项目储备量和持有经营性物业的比重，是香港股市及投资者对上市地产公司的一贯要求，富力这样做，可视为向海外投资者示好，为赴港上市铺路。”逆市抢攻商用物业富力转向有图谋

　　众所周知，总部同在广州的富力与保利两家地产企业，均在2002年左右完成股改并谋求国内上市，今年6月，有消息证实保利地产已通过证监会的首发资格初审，正式上市只是时间问题，而一度传说已接近最后冲刺阶段的富力上市安排，却始终“只闻楼梯响，不见人下来”。这已令业界有所疑虑，如今忽传首创置业意外受挫Ａ股，富力国内上市的前景更蒙上一层阴影。

　　在这种特殊背景下，富力的种种“异常举动”在行家眼中自然另有一番意味——既然此路不通，何必不另寻他路？

　　7月22日，富力集团与万豪、凯悦两家著名国际酒店管理集团于广州签约，宣布斥资15亿～17亿元在珠江新城同时兴建两座超五星级豪华酒店。第二天，富力马不停蹄地以11050万元的报价摘牌取得珠江新城一块商务用地——这已是该集团在这一号称广州未来ＣＢＤ的区域拿下的第八块地。根据富力公布的计划，上述地块将陆续用来兴建甲级写字楼、高级酒店及酒店式公寓等多个商业项目，总建筑面积接近50万平方米，目前部分写字楼项目已经动工，最快下半年可望推出市场。而在富力的另一个主战场北京，下半年除富力城有两栋写字楼面市外，东三环白家庄等三个新项目将相继启动，物业类型包括高档公寓、写字楼和商铺等等，其中商业面积估计不少于30万平方米。

　　“我们将改变以往10年开发住宅项目建多少卖多少的做法，加大经营性物业投资。”在酒店合作签约当日的新闻发布会上，富力集团总裁张力对行家眼中的“异常举动”做出了解释。他表示，2006年左右集团旗下京穗两地写字楼、酒店和商场等物业年租金及经营总收入，“保守估计至少10亿元，乐观一点的话可能达到12亿～13亿元。”

　　尽管富力两位老板李思廉和张力面对媒体时都小心翼翼地绕开了上市这个敏感话题，但正当国内不少地产商正为宏观调控政策下日益绷紧的资金链发愁之际，一向主攻住宅开发的富力转战投资额巨大、短期内又难以产生现金流回报的大量商业项目，很容易让人有更多的联想。记者同时注意到，在获邀出席当日签约酒会的嘉宾名单中，瑞士信贷、第一波士顿等著名国际投资银行代表赫然在列——近年来在很多场合中，这些投行往往是以国内企业境外上市保荐人的身份出现的。上市、转型一举两得？

　　“其实包括香港在内的境外股市，对申请首发上市的公司的连续盈利记录、公司治理结构和财务体系安排，要求肯定比国内股市高，上市的成本也大得多，而股市筹资能力反过来不如国内”，前几年一直在澳洲做房地产金融课题研究的深圳德思勤顾问公司投资总监胡宁对记者表示，“但国内房地产业给人的印象一向是风险高、泡沫多，证监会对房企的上市申请通常也另眼相看，一般房企想在Ａ股上市很困难，对急于拓宽融资渠道的他们来说，转而谋求香港上市，某种意义上实属无奈之举”。

　　由此看来，近年国内一些知名地产商如合生创展、ＳＯＨＯ中国、首创置业、上海复地及天津顺驰等等，前仆后继地奔赴香港上市实属顺理成章，富力加入这一行列也不足为奇。至于这类房企赴港上市前主动增加长期经营的商用物业比例的举动，倒也寻常。以去年成功登陆港股的首创置业为例，目前其开发物业中，63％是住宅，17％是商业地产，14％是写字楼，6％是酒店，而在这些门类齐全的物业中，80％向客户销售，其余20％则作为投资物业持有。

　　今年6月下旬，深圳金地集团宣布与摩根斯坦利组建合资公司联手收购建行总值人民币28．5亿元的不良资产，引起业界热切关注。细心的人会发现，这些不良资产绝大部分为商用物业，而摩根斯坦利正好就是上海复地和天津顺驰赴港上市的保荐人，这给外界对金地此次与大摩合作背后真正动机的猜度，留下不少想象空间。

　　胡宁认为，短期来说，内地房企增持商用物业不排除是为赴港上市做准备，但中长期而言，一些优质商用物业每年的稳定利润回报可能达到20％～30％甚至更高，物业本身则会随着时间推移不断增值，而面对宏观调控之类政策引起的剧烈市场波动，其抗打击能力也更强，对富力或金地之类具备足够实力且有长远发展战略的发展商来说，这种转型无疑是一个多赢的选择。H股之旅并非坦途个中风险须提防

　　实际上，如果一家地产商希望实现持续稳定的发展，拥有相当数量优质商用物业的重要性不言而喻，问题是国内地产商融资渠道本来就有限，所以上市的渴望强烈。而习惯于纯住宅开发资金快速周转模式的房企，一旦大举涉足商用物业，巨额资金如何安排调度就是一道难题。

　　当天在被问及这一大家都关心的话题时，张力称多年来富力多个住宅项目的滚动开发积累了雄厚的资金，同时集团与银行的信贷合作关系良好，外界对此无须过分担心。

　　不过，记者从其他渠道了解到，富力反复表示将独资兴建的两座豪华酒店，其实至少已经引入一家来自美国的知名基金参与投资，或许这才是富力看上去底气十足的主要原因。

　　有市场人士据此判断，很可能是正在为富力包装赴港上市的国际投行从中牵线搭桥，先行引入国际酒店管理集团及海外基金投资，再借助酒店、写字楼等优质项目为上市打开通道，一切顺利的话，后期大量的继续投资就有所保证了。但这个如意算盘能否拨拉动，主动权未必全在他们手中。

　　此前ＳＯＨＯ中国欲赴海外上市铩羽而归，上海复地登陆Ｈ股一波三折，近两个月来传说中天津顺驰挂牌香港联交所的日期也一推再推，可见内地房企香港上市绝非坦途。即使是今年初终于亮相港股的复地，近期股价也是反复下跌，表现差强人意。种种迹象都表明，海外投资者对尚不成熟的内地地产股概念信心有限，香港股市大气候如此，传闻中富力的Ｈ股之旅难免充满变数。

　　“撇开资金安排和上市变数等问题不谈，住宅开发商短时间内大举投资商用物业的做法，本身就有一个无法回避的困难，那就是潜在的经营风险。”广州珠江恒昌顾问公司副总经理兼商业总监张广忠称。他认为，通过旗下长期持有的大量经营性物业获取稳定现金流回报，支持集团其他业务的拓展，确实是和黄、新世界、恒基等香港大地产商长盛不衰的重要因素，也是一些内地地产商极为向往的目标，但这种行之有效的模式并非一蹴而就，是在20年～30年的长时间里逐步发展完善起来的。

　　“酒店、写字楼及商场物业的开发经营可不仅仅是造房子那么简单，对此基本上非常陌生的住宅开发商，期望在几年甚至更短时间内大幅度转型并不现实，而且高级酒店之类物业最初几年的经营亏损往往数以千万甚至上亿元计，给投资者带来的资金压力极大”，张分析说，“假如这样做主要目的是为了配合上市等短期目标，我觉得可能得不偿失”。