世邦魏理仕:北京楼市稳中有升_滚动新闻_财经纵横

世邦魏理仕:北京楼市稳中有升

http://finance.sina.com.cn 2004年07月30日 16:00 中国经济时报

近日，世界级地产服务公司世邦魏理仕对2004年上半年北京各类型物业市场的表现进行的回顾显示，优质写字楼市场需求稳中有升，租售市场均较活跃；高级住宅市场中小投资者投资需求呈上升趋势；优质零售物业市场，海外零售商继续保持扩张态势。

优质写字楼市场租售两活跃

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报告说，进入2004年以来，北京优质写字楼市场整体需求渐趋稳定，且在第二季度季内租金取得自2001年第三季以来首次的上升，虽然升幅较小。

新成立的外资企业对写字楼需求速度开始加快，尤其是保险业和咨询类公司，不但数量多，其需求面积且大。同时，外商投资的传统制造业和高科技公司也陆续扩张办公楼面积。另外，较强购买力的大型国企公司对西部区域的写字楼需求依然强劲，使西部地区的写字楼销售市场表现相对较为活跃。

写字楼需求的上升以北京东部地区尤为明显。同时，位于西城区及海淀区，尤其是海淀区中关村的市场在供应增加的同时，也刺激了部分市场的需求，使该地区写字楼近期之租赁表现十分畅旺。

截至今年上半年，北京优质写字楼总供应量为560万平方米，平均租金报价每月每平方米18.5美元，折合人民币约154元以建筑面积计算，扣除管理杂费。现存项目平均售价报价每平方米2710美元，折合人民币约22，493元以建筑面积计算。上半年优质写字楼吸纳量为224，200平方米建筑面积，空置率16.8%。

商务活动刺激服务式公寓市场需求

随著中国对外开放政策的进度加快，驻京的海内外人士逐渐增多，当中不乏中小型房地产的投资者，而北京高级住宅物业则成为这些投资者的首要选择。

近年来，发展商不断提高北京高级住宅的质素，而市场平均售价不但没有增加，反而轻微下调，这刺激了投资市场的需求。部分近期落成的高级住宅项目投资回报较高，也直接提高投资者的兴趣。另一方面，北京商务活动增加，刺激了服务式公寓市场需求。由于近期来京的商务人士激增，为能够提供短期租赁服务的服务式公寓市场提供了更多的客源。

与此同时，随著顺义区及靠近市中心地带多个高级别墅项目相继推出，租赁市场竞争日趋激烈，导致别墅项目承受较大的租金压力。

截至今年上半年，北京高级住宅的总供应量为36654套，各类型住宅物业的平均租金报价分别为：公寓每月每平方米12.6美元，折合人民币约105元以建筑面积计算，扣除管理杂费；别墅每月每平方米15.8美元，折合人民币约131元以建筑面积计算，扣除管理杂费；服务式公寓每月每平方米23.4美元，折合人民币约194元以建筑面积计算，包括管理杂费。公寓平均售价报价每平方米1523美元，折合人民币约12641元；别墅平均售价报价每平方米1986美元，折合人民币约16484元以建筑面积计算　。

海外零售商继续保持扩张态势

按照加入世贸组织的承诺，中国将于2004年12月11日前取消对海外投资商在区域、股份和设店数量等方面的限制，这意味著海外零售商将大举进入北京零售业市场。同时，预计市场对北京零售物业的需求上升，并将持续较长一段的时间，当中以大型超市和专营店等新型业态的需求尤甚。

随著居民可支配收入的增加，消费者对休闲娱乐、餐饮等设施需求亦相对提高，使此类零售物业的需求在近期不断地上升。此外，外资便利店也不甘落后。第二季度全球最大的便利店7-11首家店于4月在北京东直门地区开业，加上百安居家具店和家乐福亦开设分店，引证外资零售商开始全面冲击北京零售业市场。

截至今年上半年，北京优质零售物业总供应量为330万平方米，优质首层商铺平均租金报价每天每平方米2.77美元，折合人民币约23元以实用面积计算，扣除管理杂费；优质二楼商铺平均租金报价每天每平方米1.37美元，折合人民币约11元以实用面积计算，扣除管理杂费。上半年优质零售物业吸纳量为101，647平方米建筑面积，空置率11.2%。

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