区域英雄竞风流

　　区域英雄竞风流

　　深圳楼市进入中低价位楼盘快速发展阶段

　　回首上半年的深圳楼市，总的来看，没有年初预料的那般惨烈，而是多了一点理性和务实。一系列土地、金融政策的出台，似乎并未影响楼市坚定的步伐，热点地区及其辐射区 范围逐步扩大，供应量较以往也有所增加。

　　在需求决定市场的深圳地产界，南山、泛中心区板块、宝安、龙岗等板块因为新盘的出现而分别呈现出更为合理的格局与分布。区域英雄竞风流，在深圳楼盘销售龙虎榜上，各区域对榜位的纷争割据，成为楼市精彩的场景之一。

　　南山：成为高成长区域

　　上半年，南山依旧高擎领军旗帜，成为“超人气”区域，各个楼盘也是使出了浑身解数，不仅加速了竞争的良性循环，也在一定程度上促进了南山地产的快速发展。分区域来看，传统强势片区依旧是市场的热点，而蛇口、高新科技园、后海以及前海板块的异军突起，无疑为上半年的南山楼市开创了一个全面繁荣的大时代。在市场全面走旺的势头下，南山区住宅销售面积占全市住宅销售总面积的比例达36％，与去年同期相比增加了12个百分点，成为全市高成长区域。

　　深圳市房地产研究所王锋博士分析认为，罗湖、福田市场随着可供应量逐渐减少，同时区域价格向高端楼盘集中，与市民的可接受价位有较大偏差，大多数购买力出现区域性转移。而南山区在城市建设基础设施、居住环境、滨海长廊的规划落实等方面占有综合优势，可说是目前住宅开发建设最佳最有效的空间，对区域间转移的购买力有着很好的承接作用。王锋认为：“在价格上，南山住宅均价为6165元，也是最接近全市住宅均价的区域，最接近市民的实际消费水平和能力。”这种情况下，越来越多的消费者选择在南山购房，促使南山区住宅销量不断上升。

　　关外：发展后势喜人

　　关外板块成为“土地紧缩供应”战略思路的最大受益者。在今年上半年，关外板块的表现虽然不及南山突出，甚至在销售比例上与去年同期相比出现了7％的小幅下滑，但这并不影响关外地产作为深圳楼市主战场的地位。

　　王锋对关外板块持看好观点，认为这次关外板块销售量萎缩只是暂时现象，宜用长远的发展眼光看待关外板块。他指出，新增的土地供应九成向关外倾斜，今年新增的108万平方米商品房用地基本分布在特区外，给关外房地产的发展提供了丰富肥沃的土壤。

　　在2001年到2003年的出让土地面积中，关外所占市场份额分别为50％、74.3％、92.5％，房地产发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。到今年上半年，政府土地出让则全部在关外。关外商品房年交易数量占全市总量的比例也已从前年的30％上升到去年的40％。“预计今年的比例将保持40％这个水平，有可能还会适量上升，关外发展后势喜人。”王锋对关外板块的发展充满信心。

　　关外楼市在保持强劲的发展后势同时，也出现了一些热点区域。春交会之后，龙华、龙岗中心城、宝安中心区都出现了房价上涨、区域供应量激增的态势。龙岗中心城房价同去年年底相比，涨幅高达500－700元／平方米，龙华房价也上调了500元／平方米以上，充分显示出这些区域对消费者吸引力的快速上升。而宝安中心区无疑将成为下半年关外板块的“大热”所在。目前，宝安中心区已有约10余个房地产项目在建，进驻的发展商有深业、泰华、龙光、鸿荣源、德业基、金泓、新锦安、金成、福中福等，预计今年下半年推盘量将达100万平方米以上。

　　区域“表情”各有不同

　　关于上半年各区域的情况，有一个明显的发展方向值得关注：区域“表情”各有不同，不同类型的产品在不同区域的分布出现明显的区别。

　　南山成为产品竞技的大赛场，豪宅与中小户型同“台”竞技，是上半年南山的一大特点。王锋认为，南山产品种类十分丰富，房源充足，分类也很清晰，不像以前一个楼盘包罗万象，从豪宅到小户型一网打尽。

　　人以群分，“盘”以类聚。随着消费者购买需求出现结构分化，住宅产品类型的“纯度”越来越高，南山的华侨城、蛇口已成为豪宅“名片”，是各区域中豪宅最广、最多的一个区，而南油大道则成为“小户一条街”。

　　上半年，区域楼盘产品的类型与区域的定位、业态形式体现出很强的一致性。福田写字楼、龙岗商铺都表现出强大的市场需求和消费能力：上半年福田区办公楼销售面积13.61万平方米，同比增长140.46％，占全市的比例也由去年上半年的73％上升到88％；龙岗区商铺销售面积所占比例有较大幅度上升，销售面积占全市的比例为43％，比去年增加17个百分点。

　　对于这种现象，王锋表示，福田公共设施、配套建设的加快建设及投入使用，使福田的商务效应增长较快。伴随着市民中心的启用，政府在政策实施、规划设计、工程建设等方面注入了大量精力，而这部分投资几乎全部转化为写字楼市场的动力，在2004年喷薄而出。至于龙岗商业的高速发展，则与住宅的快速发展有关，区域住宅供应的激增也大大提升了周边配套和商业氛围。关外人口数量大，对各类商业配套设施有较强的需求。上半年，特区外商铺需求更加旺盛，销售面积为21.17万平方米，同比增长123.72％，大大高于特区内68.14％的同比增长速度。王锋对关外商业发展做出如下预测：“关外商业活跃程度将有所提高，在一两年内仍将保持一定的增长趋势。”

　　今年楼市销售地域性的变化，实际上反应出两点：一是深圳楼市整体格局在其自身平稳发展过程中的空间盘整；二是供求关系的变化和楼价升势对市场地域成交结构的引导。如果说，2003年可以看作是处于中低价位楼盘的大众性消费的实质性启动阶段，那么今年则进入中低档楼盘快速发展的阶段，其性价比的合理性得到广泛的市场认可，成为今年的主流产品。

　　作者:深圳商报记者陆剑伟