房地产投资下降价格攀升

　　执笔 廖英敏

　　宏观调控挤压不合理需求

　　合理的房屋需求是提升经济结构的基础，需要持续增长。此次宏观调控的重点在于抑制不合理房屋需求的增长，房屋销售增长速度开始小幅回落，调控已初见成效。

　　分析房屋需求结构，采取区别对待政策

　　当前的房屋需求结构，大致分为几种类型。一是随着国民经济发展和居民收入增加、人口的自然增长，居民为改善和提高住房条件，对住宅的需求。二是城市化进程中，农民进城务工经商，要求租房或买房的需求。三是由城市改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。四是随着居民储蓄的增长和存款利率的不断降低，居民将房产作为投资品所产生的需求。虽然改造危旧住宅，提高住宅成套率，有利于改善居民居住条件，但一些地方政府为了“政绩”，盲目扩大城市房屋拆迁规模，导致出现一部分超前的非正常住房需求。在当前居民投资渠道少、房价上涨的情况下，房屋投资需求加大，会进一步加剧房屋供求矛盾，从而导致房价的进一步攀升，形成房地产泡沫。据国家统计局1季度对商品房销售调查显示，16．1％的商品房销售给已有住房者，其中包括以小换大改善自住条件者，也包括住房投资者。因此推算，住房投资者购买住宅的比例远远低于16．1％，但在上海、杭州等大城市的比例会高一些。调控政策的重点是抑制第三、第四项中的非正常住房需求。

　　一部分泡沫被挤出

　　今年上半年，各地政府在银行信贷、土地供应和市场调控等方面连续出台了一系列措施，限制投资性房屋需求，特别是“炒楼需求”。一些地区采取了开发项目网上公示、认购实名制、禁止炒楼花、禁止炒房号等措施,部分地区投资性购房需求下降，短期炒作现象得到遏制。

　　拆迁所产生的被动需求相应减少

　　今年以来，控制城镇房屋拆迁规模、规范拆迁程序、完善拆迁补偿政策等调控举措，在相当程度上抑制了地方政府对城市盲目大拆大建的局面，在减少房地产新开工项目的同时，也控制了因盲目拆迁而产生的过量的不正常住房需求。

　　促进房地产市场结构调整

　　房屋供给结构发生变化

　　在支持中低档住宅、限制高档和非住宅的调控措施作用下，1－6月份，房屋供给结构发生变化，整体看住宅和经济适用房的投资比重略有上升。

　　房地产投资开始向中、西部地区转移

　　今年年初以来，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。

　　促进了房地产行业的兼并和重组

　　对房地产信贷规模的控制和提高项目资本金比例提高了房地产企业银行贷款的门槛。总体来看，宏观调整措施对成长性较好、盈利能力较强、合规经营的房地产公司影响较小，而对一些资金实力小、自有资金较少、融资能力不强和以倒卖土地为主的房地产公司则影响较大。市场竞争的加剧使市场资源向优势企业集中。

　　房地产投资增长趋于平稳

　　年初以来实施的调控政策对房地产行业公司的影响有一个滞后效应。随着时间的推移，各项调控措施逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工进度。下半年房地产开发投资、施工及竣工增长速度仍然呈现逐月回落的态势。

　　房屋的合理消费需求仍然比较旺盛

　　从当前看，下半年，各地将继续控制房屋拆迁规模和房地产的投资行为，挤压不合理的房屋需求，房屋销售增长速度将继续缓慢回落。但2004年较好的宏观经济形势，奠定了房地产合理需求继续趋旺的基础，房地产需求整体看将继续保持高于房地产供给的增长速度。

　　房地产价格将保持上涨趋势

　　从目前房地产运行发展的趋势看，下半年房地产供给增长速度小于需求增长速度的状况不会改变，下半年的土地价格、房屋价格将继续上涨，全年的平均价格水平将略高于上年。尤其是住宅的价格，上涨幅度较大。