房地产投资结构质变_滚动新闻_财经纵横

房地产投资结构质变

http://finance.sina.com.cn 2004年07月28日 16:00 中国经营报

近日今典集团将挥巨资进军ＥＶＤ影像业的消息引起了业界的广泛关注，而出现这种多元化投资举动的房地产开发商并非今典集团一家。当代集团也在日前发出消息，在继续以房地产开发为重点的同时，集团即将介入制造业，计划用几年时间在航空、城市基础设施、市政和医疗等行业大展身手.

有关人士认为，由于房地产行业高回报率的吸引，长期以来基本是

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其他行业的资金注入房地产业，即使前一段时间的宏观调控也只是使部分中小房地产公司从业内抽资撤走，而现在在北京房价一路上扬的情况下还出现资金多元化流动趋势，则是一个微妙的信号，标志性意义在于宏观调控后房地产开发门槛抬高，２年开发期的时限也将被严格执行，一系列的举措抑制了房地产“四两拨千斤”的特色，增加了房地产企业生存的风险，从而导致了一些发展战略相当稳健的开发商在企业资产构成上做出相应调整，以前已经制定的多元化投资计划加快进入了实质性阶段。同时，一些行外企业则加速了进军房地产业的步伐，房地产投资结构由此出现了意味深长的质变。

变中求存

“我预计，未来房地产一级市场的规模和利润都将被摊薄”，在宣布进军数字影像业之后，张宝全对外界做了如是表示。面对本报记者的采访，张宝全解释道：“８·３１后房地产业将在逐步规范中发生转型从长远看一手市场的比例将逐年下降二手市场则不断上升，在西方发达国家，一般二手房交易占八成，而北京市却恰恰相反，二手房交易早晚会成为主流市场而且二手房的经营必须走全国化的道路有一定的规模才行但今典集团的企业目标是不求最大但求最好，将坚持以一手房的经营为主体”，谈及多元化的问题，张宝全表示，“多元化是企业的一个正常状态是在利用现有资源开发一种综合优势，但是多元化的操作中全现金投入是非常危险的必须依托地产优势，今典集团在ＥＶＤ上的投资有相当大的部分是房产投资。”

中国房地产业协会秘书长顾云昌表示：各个企业的发展战略不同。“一业为主，多路发展”作为一种抗击风险的模式，自然会被一些企业选择，而目前房地产的开发对开发商来说风险也在加大，根据国务院的４６号文，城市建设中拆迁速度的放慢，将成为一个客观事实。另外，拿地和融资两个方面的游戏规则变化也会使一些开发商做出反应。

人民大学房地产信息中心副主任曲卫东认为，在引发投资变化的各种因素中产业政策是最重要的。综合近来一系列的房地产产业调整政策，房地产开发的门槛不断提高，企业的自有资金不含经济适用房项目　由２０％以上提高到３５％以上，北京市７月１日实施的项目开盘需先付４０％土地出让金政策也在加高项目开发门槛，人们普遍预测，“８月３１日北京土地公开交易落实后，虽会增加开发土地的供应量，但仍无法满足开发市场的需求，至少在相当一段时间内土地成本对开发商来说还是相当高的，在这些产业政策下自然会引起投资结构的一些调整。

另据分析，北京房地产市场的一些不确定因素也在加大，“８·３１”已经造成了巨大的土地突击审批，如数缴纳由此产生的土地出让金将挤光开发商手中的现金；另外开发企业除缴纳土地出让金之外，还需集中大量现金，用来支付土地的征地、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用。这将使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。新规定要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争，最终冲击房价。

人大土地管理系教研室主任张占录对现在房地产企业的压力用一对辩证关系做出了解释：土地是房地产企业核心竞争力之一，但是随着国家对土地控制的加强和土地市场的规范化，原有开发企业资金流动的出口不再向原来那样宽泛，一定程度被限制了，而另一方面，以前不敢进入房地产的企业现在由于土地市场的规范敢于进入了，对行外资本来说资金流入的进口却放大了，两相作用，老牌开发企业的压力可想而知。

“优势行业组合”前景光明

我国宏观调控的一个重要目标是对现有的投资结构进行调整。张占录认为，宏观调控就是要让资金流向趋于合理，房地产开发企业业外投资的趋势是宏观调控发挥作用的一个客观反映，是投资结构的合理化，降低风险的同时也是增强房地产企业竞争力的有效手段。虽然有许多大的开发公司没有进行多元化投资，但是投资多元化是一个必然趋势，企业核心业务的专业化并不排斥投资的多元化，如现在的海尔公司就是一个典范，由于单一投资风险大而多元化降低投资风险，因此“投资组合”是许多企业发展过程中难以回避的一个命题，世界级大企业的投资没有几个不是多元化的。

另外，有分析人士认为，世界各国的房地产业都有“反经济周期”的现象，并不是经济发展状况好房地产发展就好，当经济发展处于低潮时，政府会通过降息等手段促使人们买房，推动住房投资，拉动经济增长；而当经济增长进入热潮时，政府又会压制住房投资和消费，降低房地产发展速度，从而调整经济运行周期。在中国也不例外，五六年前的经济发展正处于宏观经济调控后的“低潮期”，需要寻找新的经济增长点，需要通过各种经济的、行政的手段刺激房地产投资和需求。而今，经济发展正处于新一轮经济周期的“上升期”，加上各地、各级政府新班子上任后的投资冲动，各类投资需求迅速膨胀，因此国家对房地产投资也出现了一种压制姿态。基于这种房地产发展“反经济周期”理论，房地产企业要想寻求一个长期稳定的发展，就不要把所有的鸡蛋放到一个篮子里，最好在经济发展的高潮和低谷中都有自己的“亮点”业务。

日前，英国经济评论家马丁·沃尔夫撰文指出中国目前最重大的问题不是经济过热，而是投资效率的低下。“投资是否得到了合理分配才是我们需要回答的问题。”因此，房地产企业组合“优势行业”进行业外发展，推行投资多元化战略是一个颇有意义的命题。

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