|
张道航
房地产业与其他产业有所不同：一是在开发过程中需要从金融机构融入大量资金，如果开发项目出不了手，被套住的多半不是开发商而是银行；二是房地产业的产品不仅可以用来消费，而且可以用来经营，甚至可以像股票那样在地产市场上炒作。正是这两个特点决定了它比其他产业更具风险性，一旦这种风险积累到一定程度并急剧释放，就会给社会带来巨
大灾难，上个世纪后期爆发在日本的“住专”事件就充分地说明了这一点。
“住专”事件“火烧”日本
发生在1996年的“住专”事件，是指日本的7家住宅金融专业公司为牟取暴利，利用城市银行、证券公司等300多家金融机构的资金向房地产业大量放贷，从而产生了8兆日元的巨额风险债权。这其中最为棘手的是，“住专”与农林系统的金融机构之间有着颇深的业务瓜葛，日本农协把5兆日元的资金投入了“住专”。“住专”事件发生后，农林系统的金融机构强调“住专”的母体银行应负全部责任，而其母体银行又只承认负有部分责任，面对日益增加的麻烦，日本政府不得不成立专门机构，投入大量人力、财力进行善后处理。在善后过程中，以首相为代表的社民党与以大藏大臣为代表的先驱党因意见不一，导致了两党关系的破裂。同时，由于政府动用了6000多亿日元的公共资金进行善后，又激起了国民对政府的不满。“住专”事件犹如上个世纪90年代的一把火，不仅燃遍了日本的地产、金融等经济领域，国家政治也未能幸免，这把火也成为后来蔓延整个亚洲的金融危机的一次预演。
据悉，“住专”事件的缘由可以追溯到上世纪的80年代。二战后通过多年的出口拉动战略，日本不仅实现了经济起飞的国民收入倍增计划，同时也积累了大量的财富。有人曾计算过，到90年代以前，日本在其经济快速增长中仅从美国就赚去了约10万多亿美元的巨额收入。面对如此巨大的财富，一些日本人一方面发出要“收买美国、购并世界”的豪言壮语，另一方面又把大量的资金投入到地产和股市上去。日本的住宅专业银行就是在这样一种背景下于80年代应运而生，而且它一出生就与日本政府之间有着千丝万缕的联系。提出建立“住专”的庭山庆一郎就是大藏省官员，后来还出任了日本住宅金融公司的总经理，其余6家“住专”的第一任总经理除住宅贷款服务银行外，也均由大藏省退休官员担任。这就是为什么大藏省在采取融资总量控制等监控手段时，惟独对“住专”网开一面，而且“住专”事件发生后还试图以国民税金来填补亏损的深层原因。正是由于有“住专”这样的金融机构推动，日本的房地产价格在短期内大大超出了实际价值，形成经济泡沫。据推算，这期间全国银行直接投放不动产的资金达60至70万亿日元，间接投放的达50至60万亿日元。这些巨额资金的投入使地产价格在1984到1989年，短短五年时间就上涨了2倍，东京、大阪等大城市甚至上涨了2．5至3倍。而当1990年4月土地价格开始下跌时，这些资金就已经成为不良债权，到1996年“住专”事件爆发，已经是纸里包不住火了。
“住专”事件，实际上是一场由地产和金融引发的并波及整个社会的经济危机，从它所造成的负面影响就可以清楚地看到这一点。“住专”事件发生后的第二年，1997年10月京都协荣银行破产，11月三洋证券公司、北海道拓殖银行、山一证券公司、德阳城市银行等也相继破产，从而使“银行不倒”的神话在日本彻底破灭。危机期间，由于银行纷纷收紧银根，使企业经营也遇到巨大困难，1998年3月，企业赢利与上年同期相比下降了6．7％，破产企业数量创造了17439家的历史最高记录，失业率由上年末的3．9％上升到4．1％。在这期间，日本股市也跌破了被认为是90年代大底的15000点，跌到13000点的低点。它给整个日本经济带来的后果是，1997和1998年连续两年的负增长，1999年才恢复为零增长，同时其经济下滑幅度也突破了1974年石油危机时创下的战后以来的最低点。日本政府曾动用了70兆日元的景气恢复对策资金，也都无济于事。这场危机也把日本在战后从美国赚去的约10万多亿美元，在90年代里等于又重新还给了美国。所以日本人把90年代称为“失去的十年”、“伤心的十年”。
中国也有地产风险火种
中国与日本相比，无论是在社会制度，还是在金融体制方面都有着很大的差异。但相同之处是，今天的中国通过二十余年的改革开放和发展，也积累了一定的财富，也需要寻求投资出路，而且也同样存在着投资房地产业的冲动。这种冲动在现实的经济生活中已经反映出来，我国房地产业已持续6年保持着30％以上的高增长。2003年，国家有关部门就曾对部分城市的房地产投资过热发出了黄牌警告，但是这种状况并未得到有效遏制。今年一季度，全国累计完成房地产开发投资同比增长41．1％，增幅比去年同期提高6．2个百分点；商品房售价同比增长6．7％；尤其值得注意的是，全国商品房空置率同比增长5．3％明显高于2003年增长2．2％的水平。由于房地产业的结构性过热，又引发了部分相关行业的投资过热。今年前两个月，钢铁工业投资增速达172．6％；水泥行业投资同比增长133％；电解铝行业在建能力仍有130万吨。因此，温家宝总理在近期的国务院常务会议上表示，支持中央银行对房地产业过热降温的努力，因为这种过热会给银行带来压力甚至危机。目前，我国银行的不良贷款有60％与房地产和建筑行业有关。所以，继2003年9月21日中央银行将银行存款准备金率由6％提高到7％后，今年4月25日起又将存款准备金率提高了0．5个百分点。这些举措反映了中央政府对控制当前房地产业结构性过热的良苦用心。
但是，与中央政府形成强烈反差的是，一些地方政府却仍在给已经出现结构性过热的房地产业添柴加薪。有些地方官员不仅仍在为房地产企业筹措贷款四处说情，而且还动用政府手中的公共权利给房地产企业减税，降低土地出让金，以及实行各种政策优惠。在有的城市，由于房地产已经过剩，当地的购买能力严重不足，便由政府出面组团到其他城市搞房屋促销，或把外地的炒房团引到本地进行炒作，甚至对外地购房者采取搭配赠送城市户口的促销手段。这些地方政府做这些事情多半是为了自己的政绩，与此同时也是在利用手中的公共权利为少数人，为房地产开发商们谋取私利，与大多数的老百姓并无利益可言。因为地价和房价炒得越高，老百姓就越是买不起不说，而且还势必还会提高整个城市的经营成本，带来更多的社会失业。如果不能有效遏止当前某些地方政府的这种反向操作，那么“住专”事件在中国上演就并非是危言耸听。
“住专”事件与日本的经济发展道路和增长方式有着直接的联系。日本经济的增长基本是模仿和沿袭了西方工业化道路，从钢铁、汽车到高楼。80年代，在已经实现第一阶段的发展后，日本本应转变其经济增长方式，及时调整经济结构。美国在里根总统执政的80年代，就开始了发展信息技术等高科技产业的结构调整，从而带来了美国经济在90年代里的十年持续增长。但是日本却没有跟上这种结构调整的步伐，仍然执迷于传统产业，甚至通过“住专”这样的金融机构把大量资金投入到房地产上，导致其经济结构严重失衡。“住专”事件实际是在日本还没有醒悟的情况下，由经济发展自身的力量对其结构进行的一次强制性调整。
中国当前的房地产过热虽然还只是局部的、结构性的，但是却决不可掉以轻心。一方面应当吸取“住专”事件的教训，深化金融体制改革，完善监控体系，并对当前房地产业结构性的过热采取有效的宏观调控。另一方面又必须看，同上世纪80年代的日本一样，中国当前正进入一个需要转变增长方式、调整经济结构的关键时期。在转变增长方式的同时，将资金及时引导到有利于结构优化和技术提升的方向上去，这可以说是中国的当务之急。
| 
