“卖旧买新”“卖小买大”梯级消费成为新亮点

    一位由南方进入到北京的开发商告诉记者：宏观调控，土地金融政策的变化让开发商不得不关注二手房市场，可以说今后北京的开发商如果要顺利生存下去，涉及二手房业务，实现一、二级市场联动将是一个解决现金流的有效方法。

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    据北京市国土房管局统计资料显示，截至4月底北京市二手房交易总量突破万套，远高于去年同期交易水平，增长幅度达126%。据了解，一些过去仅搏杀于一级商品房市场代理的房地产经纪公司，今年以来也开始对二手房市场“磨刀霍霍”。

    预计下半年楼市仍全线飘红

    近日，戴德梁行发布最新房地产研究报告指出，2004年上半年北京预售商品住房市场的交易数据均较去年同期有大幅上升。统计数字显示，今年1至5月北京普通住宅的预售金额已达到去年全年总预售金额的六成；别墅及高档公寓的预售金额更已超过去年全年总预售额的七成。戴德梁行预测，下半年尽管存在宏观调控、“8·31”大限等因素的影响，北京房地产市场2004年全年的销售表现仍要比2003年好。

    根据戴德梁行提供的数据显示，今年1至5月份普通住宅商品房每平方米预售均价约为5838元，较去年同期上升0.61%，较去年全年的平均数字更上升了近3%。别墅及高档公寓今年前5个月的预售均价为每平方米10921元，较去年同期上升23.74%，与去年全年的平均数字相比，也上升了18.8%。若以此走势来判断，北京市的别墅及高档公寓的预售均价已在每平方米10000元左右，较去年均价上升了近两成。

    戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务网董事胡港文表示，进入下半年以后，如果保持上半年的销售势头不变，那么北京市2004年的预售商品房套数将达到16万套；如果把政策影响的因素考虑进去，按每个月5%的递减速度，2004年的销售也会超过14万套。与此同时，销售面积预计有20%左右的增长，新建商品房住宅预售价格将有5%至7%的升幅，部分受轨道交通影响带来土地升值效应的地区，升幅甚至可达到10%。

    胡港文认为，在宏观调控政策的影响下，做出如此“保守”预计，主要依据是对2004年市场需求的判断。一方面，2004年外省市、外资、港澳台等地投资者依然看好北京房地产市场，投资需求增长。他们预计，2004年境外(包括港澳台)个人购房者比例将达到4%，比2003年增长60%；外省市个人购房比例将达30%，比2003年增长约20%。另一方面，北京市当地居民因改善生活条件、城市改建等原因，仍然需要大量商品房，需求量的增长，必然会拉动价格。

    二手房将成市场追逐的热点

    有关统计数据表明，今年北京1至3月份再上市房（包括二次转让的已购公房和经济适用房）过户套数逐月上升，分别为1390套、1743套、2333套，4月份再上市房过户套数为2734套，与第一季度相比继续保持攀升的态势，与去年同期的1442套相比增长89.6%。二手经济适用房所占二手房交易的比重非常小，根据链家房地产经纪有限公司登记的房源信息统计，只占8％左右。再加上由于二季度“新经济适用房政策”的影响，实际上第二季度成交的再上市房主要为已购公房，这表明已购公房仍然是二手房市场的支柱力量。

    央产房（国家部委职工已购公房）自去年10月1日允许上市交易以来，一直备受人们关注，80万套的巨大存量将对二手房市场产生持续的影响。今年二季度和一季度相比的最大特点是：历经一季度央产房上市量不断攀升、投放速度加快之后，二季度更是迎来了央产房集中放量的高潮。统计显示：2004年3月31日，央产房交易大厅盖章通过的央产房达到1000套。而到6月初盖章通过的央产房已突破1660套。而在此之前，2003年10月份仅成交10余套，11月份也才有91套央产房通过审核，2004年2、3月份均有300套左右央产房上市，2004年第二季度，上市交易的央产房数量仍保持较高水平。央产房上市9个月交易量增加了160倍。这样快的增速和集中放量无疑对繁荣二手房市场交易起到了积极的作用。

    在“链家”成交的二手房中，央产房的成交量比率由4月份的29.4%上升到5月份的44%，央产房集中放量的影响可见一斑。另据统计显示，北京50%的业主卖掉旧房是以购买新房为目的。这部分人群中除了小部分拆迁户之外，大多是为了升级置业，追求居住水平的提升。他们无疑为一级市场增添了新鲜的血液。

    “链家”市场总监宫萍认为，已购商品房转化为二手房的进程还需要更多的政策支持。去年公布的一系列政策利好消息，如《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》、《北京市已购公有住房上市出售实施办法》、《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》等政策对二手房市场的推动作用将在今后两年逐渐凸现。宫萍表示，与上海等二手房市场相对成熟的地区相比，北京对二手商品房交易的金融扶持还有待加强。在二手商品房交易过程中，最关键步骤之一的“转按揭”在实际办理过程中手续复杂，银行积极性不高，影响了二手商品房上市交易的速度。

    “一、二级市场联动”才能双赢

    通过二级市场运作以旧房获得资金，再购买新房，已经成为连接北京一、二级住宅市场的重要模式。

    来自我爱我家市场分析研究中心的资料显示，在出售二手房的业务中，有将近六成以上的业主选择购买新房，“一、二级市场联动加强”已成为当今房地产消费格局中的新亮点。

    首先，政策利好是促进北京一、二级市场联动发展的保障。有资料显示，今年前4个月的二手房交易量突破1万套，短短4个月就达到了去年二手房全年交易总量的一半，同期增幅明显。伴随着央产房的获准上市以及商品房“转按揭”业务的落地，不同权属的房屋上市交易的限制正在逐步取消，越来越多的高品质二手房源流入到二级市场，丰富了购房者在二级市场的多样化选择和个性化需求，二手商品房、二手公寓凭借其交易量的逐步放大而成为今年二手房交易中的后起之秀。北京市国土资源和房屋管理局近期也表示将会进一步规范二手房过户流程、加快过户速度，这无疑解决了一些“怕麻烦、求速度”的二手房业主的烦恼，为市场交易起到了积极的影响。

    其次，消费心理及需求的变化是促进一、二级市场联动的基础。随着消费者消费心理的逐步成熟，越来越多的首次置业年轻人及中低收入家庭把购房的目光投向物美价廉的二手房，作为置业的阶段性选择。一旦生活状态发生改变或是生活水平提高，他们的居住需求也会随之变化，“卖旧买新”、“卖小买大”将会成为他们提高居住品质的主要手段。二级市场在提供必要的、畅通的交易渠道的同时也丰富了房源，促进了自身的发展，而卖了二手房的置业升级者，把目光投向了更宽敞、品质更好的一手房市场，从而形成一个稳定的一、二级市场消费梯形结构。

    另外，房地产中介成为一、二级市场联动的润滑剂。目前，北京一些房地产中介公司已经开始尝试从一、二级市场的联动中开发新的业务模式。例如，中大恒基将其在商品房一级市场代理的楼盘销售与二手房交易结合起来，为客户进行一条龙式的置业顾问服务。“链家”则专门针对开发商的尾盘推出了“租售两全”新业务。我爱我家推出了“卖旧买新”、“押旧买新”、“租旧养新”、“转按揭买新”等置业升级方案，安居兴业推出“代客买房”的置业服务，华润置地则依托下属的房屋经纪公司以翡翠城为试点，推出“旧房换新房”的置业服务。房地产经纪公司的优势是客户资源丰富，他们的介入将成为一、二级市场联动的催化剂。

    这种根据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的新选择。据了解，找“我爱我家”、华润置地等房屋经纪公司，想尝试“以旧换新”的买房人也越来越多。最近，“我爱我家”又适时推出的二手房出售“限时速递——免佣金提供周转房——免费搬家”等一系列服务，充分考虑了置业升级业主的需求，为业主在置业升级过程中的多种阻碍因素提供了妥善的解决方法。

    不仅是中介公司在大力推动各级市场之间的联动，不少开发商也把眼光投向了这一平台。业界分析，对开发商而言，由于供应量的不断扩大，北京楼市新建商品房已经变得越来越难卖，销售压力增大。甚至有些开发商和代理商发出了“该用的招都用过了，房子还是卖不动”的感叹。从上海房地产市场的经验看，在营销手段开始不起作用的时候，从“以旧换新”等服务平台上入手也许是销售的一个新法宝。