陈淮：关于房地产业的十大真实的谎言

　　陈淮

　　建设部政策研究中心主任，博士生导师，研究员，经济学博士

　　一段时期来，房地产业成为了舆论关注的焦点，百姓谈论的热点，政策调控的重点，学者褒贬发挥的兴奋点。谈价格、话规模、说信贷、问走势、议冷热、论公平、议财富、 侃排行。大声疾呼的、忧心忡忡的、冷嘲热讽的、建言献策的、痛加斥责的、奔走呼号的，都有。

　　关于房地产业的议论多。但流传甚广的议论中也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。这里且试解十例。

　　其一，房地产业是培养亿万富豪的产业

　　说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中。但这只是现象。

　　诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。

　　我们的改革开放是从“一穷二白”和“一大二公”的基础走来的。正因如此，在前一个“翻两番”战略发展过程中，人们生活改善、社会富裕程度的提高，只能表现为收入的增长。但符合规律地，随着社会富裕程度的进一步提高，私人财富中金融资产的增长会不断趋缓，不动产部分所占比重会越来越大。所以“十六大”报告说，全面小康社会将是一个“家庭财产普遍增加”的社会。这个“普遍增加”的家庭财产，重心就是不动产。

　　房地产业就是一个把私人消费与私人投资之间结合关系最密切的一种资源带入市场的产业。发达国家的经验证明，私人拥有的不动产是最好的信用资源之一。社会就是通过普遍利用这个信用资源不断“再生产”出中产阶级的。

　　其二，中国的房地产业已经是供大于求了，过剩了。

　　这个说法的真实性依据是，目前我国积压一年以上的商品房面积达1.2亿平方米。这么大规模的积压商品房还不是过剩吗？

　　让我们用另外几组数字来说明一下这个说法的真实性。

　　如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。

　　我国现有城镇居民4.9亿人。到2020年，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。就是说未来15年左右的周期内至少还将有3.5亿左右的新增城镇人口需要房子住。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。即或从此中国城镇居民的住房面积不再扩大，仅仅是这3.5亿新增城镇居民，我们就得盖多少房子？

　　我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。15年并不是一个很长的周期。依此计算，我们目前的房地产规模是太大了呢，还是太小了？

　　其三，中国房地产业的豪宅盖多了，目前应当多盖经济适用房。

　　一方面，卖不出去的积压商品房中有较大比重是前期开发的别墅、豪宅；另一方面，经济适用房始终供不应求。这是事实。

　　但问题的另一面是，在市场经济下，200平方米的豪宅是怎样卖出去的呢？是住160平方米高档公寓的人卖掉公寓买走了豪宅，住120平方米的人把中低档公寓卖掉买走了160平方米的高档公寓，住90平方米普通居民楼的住户卖掉现住房买走了120平方米的中低档公寓，住60平方米的普通单元房的居民卖掉了较小、较远的单元楼房买走了90平方米较近、较大的住房。住30平方米平房院的人卖掉平房买走了60 平方米的单元楼房，最后没有住房的外地进城务工经商人员买走了30平方米的平房院。200平方米的豪宅实际上是被“分割”地卖掉的。

　　我们的问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。在市场经济发达国家每年的房地产交易总额中，存量住房的交易通常要占到80%以上。存量资源的流动性越好，增量资源的流通速度就越快。我国的现实情况正好相反。目前每年房地产交易总额中新房，也就是增量资源的交易比重要占到85%以上。

　　其四，在目前的收入水平下，中国大多数城镇居民买不起房。

　　从我国目前城镇居民的平均工资水平和房价看，的确很容易得出大多数老百姓买不起房的结论。

　　我们得弄清一个基本事实：目前绝大多数老百姓已经住在房子里了。就是说，他们已经占有了一定存量资源。实际上，现在大多数老百姓只需要买15到30平方米的房子。这样一个增量，人们是买得起的，或者在住房信贷的帮助下是买得起的。人们需要的是以小换大、以旧换新、以远换近而已。现实的问题是，很多体制性障碍阻滞了存量资源进入二级市场。人们现在所住房子不能按照市场价格进入流通。目前有些单位要求，已购住房出售时必须卖给原产权单位，而且必须以原价卖给原产权单位。常识可知，如果现在商品房的市场价是3000元一平方米，人们怎么会把现住房以1400元一平方米的价格卖回给“原产权单位”呢？

　　其五，我国的房地产业占用了过多的信贷资源，因而正在导致金融风险。

　　这个说法的真实性在于，我国房地产业在前期发展过程中存在很多不规范，一些开发商的自有资金比例很低，常常通过让建筑商“带资施工”、搞假“按揭”等方式套取银行资金，把项目风险过多地集中到了银行头上。

　　但是这只是问题的一个方面。

　　在发达国家或者地区，通常全社会所有住房的总市值中有40%以上的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。在这种情况下，市场上住房价格的些许变动就可能给银行带来巨大的风险。而中国的情况是，绝大部分存量房产的所有者并不欠银行的钱。目前银行拥有债权的住房不过是最近几年销售或者开发的一些新房。与已经“入市”的银行资金相比，我国房地产领域中的资产信用可以说是全世界最高的。人们很容易算明白，如果把存量资源所能提供的资产信用算进来，究竟是银行贷款规模已经超过了信用资源的规模了呢，还是大量的资产信用资源被闲置了呢？

　　其六，中国国民经济中货币资源的供给能力支撑不了目前房地产业的规模。

　　2003年我国房地产业的开发投资增长速度达32%。人们的确有理由怀疑，中国现在有那么多钱去盖房子吗？

　　房地产业是一个资金密集型产业。这在全世界皆然。建一定量的房子，就需要一定量的资金去周转。但我们需要明确的一个判断是，满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的。这个物质基础是客观存在的。当前我国商业银行基本状况是有超过两万亿元的巨大存差贷不出去。

　　我们的经济运行中并不缺货币资金，缺的是连接货币资金供求双方的合理渠道。迄今我国开发商的货币供给者仍主要是银行。而对房地产业来说，银行并不是一个好的货币供应者。因为银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性。如果最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成，显然供求双方的要求很难对接。

　　解决问题的关键在于两方面。一是拓宽房地产业的融资渠道。例如允许有实力、有信誉的大开发商直接或者到公开资本市场上发行短、中期项目债券。或者允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房。二是利用资本市场，创新金融品种。例如允许银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。

　　其七，目前很多房价偏离其成本，开发商追求暴利导致了房价“虚高”。

　　一些卖不出去的房子还以高价撑着，这的确是“虚高”。

　　但是，简单地按照成本或者供求关系来认识房价并不符合客观规律。

　　同样建筑成本的两栋房子，建在不同地区，其价格可能有非常大的差别。因为有级差地租的存在。级差地租的存在可以使房价远远脱离其成本。这很合理。因为这符合经济学的稀缺性原理。级差地租和成本无关，它只有在反复大量的交易过程中才能形成。简单地从成本利润测算出发来指责房价“虚高”是不符合市场经济规律的。

　　房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期。亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以住房可供量与实际住房需求对比来判断房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。

　　其八，投资性住房需求导致了房地产“泡沫”，所以应当抑制。

　　这种认识的依据是，投资性购房者在自身消费之外多买房，因而导致了房价上涨和房价中的“泡沫”成分。

　　应当明确无误地指出，投资性住房需求是市场经济下的一种良性需求。

　　居民投资住房并非是对市场利益的非法掠夺。而且更多、更大量资金投资住房是租赁市场发育的前提条件。在发达国家，租赁住房的居民一般要在居民总数中占到三分之一以上。较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避房市风险、降低住房消费的“门槛”，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。抑制投资性住房需求，其最终结果是损害低收入群体的利益。

　　在房地产业市场上，风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正问题并非是有没有风险、风险大小的问题，而是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。不让投资性购房者承担，这个风险就得由银行或者消费性购房者承担。在市场经济下，让投资者更多承担起市场发展过程中的“通胀”与“通缩”的风险，这于社会有益无害。

　　其九，政府应当为大多数工薪阶层解决住房问题负责。

　　“居者有其屋”是人基本的社会权利。确保全社会每个人都有起码的住房条件，这的确是政府不可推卸的责任。

　　但应当明确的是，政府的这个责任并非体现为给每个社会成员都提供住房，而是体现在为自己无力解决住房问题的居民提供最后的保障。在任何国家，工薪阶层都是社会的大多数。但世界各国的经验，包括发达国家和发展中国家，需要依靠政府援助解决住房问题的人群不会超过10%。绝大部分人群应当依靠市场解决住房问题。2003年国务院18号文件指出，要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房”。只有那些依靠市场无论如何解决不了住房问题的人，才需要由政府“兜底”。

　　从国外经验看，政府“兜底”可分为三个层次。第一个层次是针对低收入群体的半市场化方式。例如由政府通过土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房、廉租房等。第二个层次是针对困难群体的非市场化方式。例如人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时由政府贴息。第三层次是针对特困群体的救济方式。例如对贴息也买不起的特困家庭采取政府贴租的方式。

　　其十， 政府应当控制每个家庭的住房面积，以便实现社会公平。

　　政府应当履行公平的职能。合理分配住房资源是实现社会公平的重要体现。

　　这个想法本身并不错。但现实操作中，这是无法办到的。政府控制每个家庭的住房面积，前提是政府必须掌握每个居民住房情况的确切信息。而政府要真实地了解掌握到这些信息，其政策成本可能会大到社会无法承受。

　　曾有人提议，由政府去核定居民住房的“规定基数”，对超过规定基数的面积加征累进的房地产税。这实际上无异于让政府给每户居民发住房配给券。这种想法其实是向政府配置福利资源的旧体制倒退。不仅“配给制”的分房方式已经为实践证明并不能保证社会公平，而且采用这种方法必定会导致新的“寻租”机会和腐败空间。因为核定人员很容易在操作过程中被收买。