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静安区一幢老厂房，最近焕然一新，但与申城以往成功转型的老厂房不同的是，在这个“旧瓶”中装入的“新酒”，不再是以制造为主要特征的都市工业园区，而成了云集中小型现代服务业企业的中档商务楼。这个个案昭示着一种趋势：老厂房正面临着二次转型，现代服务业，开始取代都市工业，成为老厂房新的主人。
散落在中心城区的老厂房到底何去何从？一拆了之显然过于浪费，于是世纪之交，在
政府的扶持下，各种都市工业园区应运而生。其基本理念在于，利用老厂房这个存量资产，发展适应在都市生存的，以轻加工、低污染、高附加值，劳动密集型为特征的工业，即所谓的“都市工业”。不可否认，这一次转型，曾经让大批老厂房重新焕发生机。
但发展到今天，都市工业园区的模式面临着新的挑战。特别在黄浦、卢湾和静安等中心城区，其投入产出比相对较低，吸引符合都市工业特性的企业入驻也困难得多，而大量的服务性企业，特别是创意产业，却对老厂房表现出极为浓厚的兴趣。在市场需求的引导下，老厂房的用途，开始由都市工业园区向现代商务楼宇过渡。
都市工业尽管具备环保、高附加值等特征，与城市可持续发展的目标也不相抵触。但这并不意味着它们就一定愿意和能够在中心城区生存。现代信息技术的发展，早已使设计和制造、销售等环节相分离，即使是对信息流通要求相当高的时尚产业，“制造”这一环节也没有必要放在中心城区。事实证明，尽管对于都市工业，各级政府都有各种各样的扶持政策，但在实践中，位于静安、黄浦、卢湾三个“袖珍区”的都市工业园区，除了少量的印刷企业外，在招商过程中很难找到真正的制造业企业。
与此同时，发展现代服务业迫切需要新的载体。目前，上海的甲级商务楼已经形成几大群落，但必须注意到不同层次的企业需要不同层次的商务楼。上海的现代服务业尚处于起步阶段，除了吸引国际大公司带动上海服务业“发汗”外，还有一大批民营资本的现代服务业企业正在起步和发展中，他们的存在和发展是产业链的需要。而对于这些处于萌芽阶段的企业来说，用老厂房改造成的商务楼租金相对低廉，是合适的孵化器。
当初利用老厂房发展都市工业的初衷，很大程度上是为了解决中心城区的就业问题。但从目前中心城区就业人口结构的新变化来看，现代服务业在这方面有着更大的潜力。现代服务业中不少领域，都是劳动密集型行业。比如网络公司、三维动漫制作、专业维修服务等领域，都需要大量灰领工作者，有统计数据显示，这类企业近千平方米的场地，往往可以提供上百个就业岗位。同时，从就业人群的年龄结构看，4050下岗再就业的压力逐步减轻，取而代之的是青年就业压力逐年上升。而在现代服务业领域，不少岗位的工作环境不亚于白领，更容易受到青年们的欢迎。由此可见，老厂房的二次转型，在消化青年就业方面有着得天独厚的优势。诚言
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